Zwangsversteigerung Wohnhaus mit Scheunenanteil

Verkehrswert: 140.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Grundstück mit einem überwiegend unbewohnbaren Wohnhaus mit Scheunenanteil, das als "Prüffall" in die Liste der Kulturdenkmale in Baden-Württemberg eingetragen ist.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 09.04.2025 außen und innen besichtigt, wobei der überwiegende Teil der Räume in Augenschein genommen werden konnte. Nicht zugängliche Bereiche wurden unter der Annahme bewertet, dass sie dem Eindruck der besichtigten Teile entsprechen.

Gebäude

Das Grundstück ist mit einem Wohnhaus mit Scheunenanteil bebaut. Es handelt sich um einen unterkellerten, eingeschossigen Massivbau mit ausgebautem Dachgeschoss. Das Gebäude wurde 1881 erstellt, 1954 erfolgte der Einbau einer Wohnung über der ehemaligen Stallung. Sonstige Modernisierungen sind nicht dokumentiert. Die Bruttogrundfläche beträgt rund 582 m², die Wohnfläche etwa 144 m² verteilt auf:

• Kellergeschoss mit typischen Kellerräumen sowie Stall- und Scheunenbereichen

• Erdgeschoss mit drei Zimmer, eine Küche, Flur sowie größere Scheunenflächen

• Dachgeschoss mit zwei Zimmer, Flure, Dachkammern sowie zusätzliche Scheunenbereiche

Die Grundrissgestaltung ist grundsätzlich zweckmäßig, die Belichtung wird als ausreichend beschrieben.

Das Gebäude ist baulich und technisch stark überaltert. Es bestehen erhebliche Unterhaltungsrückstände, Bauschäden und Baumängel wie beschädigte Decken-/Wandbeläge, zerstörte oder beschädigte Bodenbeläge, Schäden an Fenster, Türen und Dachkonstruktion, Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelbildung und Schädlingsbefall. Teile des Wohnhauses sind partiell einsturzgefährdet, der Scheunenteil weist Brandschäden und baufällige Tore auf. Ein erheblicher Anteil ist nicht verkehrssicher. Die Garten-/Außenanlagen sind verwildert und ungepflegt.

Das Haus steht als „Prüffall“ auf der Denkmalliste. Veränderungen – auch ein Abriss – erfordern eine denkmalrechtliche Einzelfallprüfung.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt teilweise eigengenutzt (vor allem das Erdgeschoss). Der überwiegende Teil der baulichen Anlagen war unbewohnt bzw. ungenutzt.

• Dachform: Sattel- oder Giebeldach, Holzkonstruktion, Ziegeleindeckung, Dachflächen ungedämmt

• Heizung: Einzelofenheizung (Holz)

• Warmwasser: Keine Warmwasserversorgung vorhanden

• Elektroinstallation: Einfache, technisch überalterte Ausstattung

• Böden: Überwiegend Holzdielen, teils kein Belag, in Keller und Scheune Lehmboden

• Fenster: Holzfenster mit Einfachverglasung, überwiegend beschädigt oder zerstört

• Sanitärausstattung: Einfache, überalterte Wasser- und Abwasserinstallation mit Stand-WC und Waschbecken

Waldbrunn, Ortsteil Waldkatzenbach, liegt im Neckar-Odenwald-Kreis in Baden-Württemberg und hat etwa 4.800 Einwohner (Ortsteil Waldkatzenbach ca. 1.100 Einwohner).

Das Grundstück liegt am Ortsrand in einer mittleren bis guten Wohnlage und ist von überwiegend Wohnbebauung umgeben. Es bestehen keine erkennbaren Beeinträchtigungen durch Lärm, Verkehr, Gewerbe oder Umwelteinflüsse. Die Zufahrt erfolgt über eine wenig befahrene Anliegerstraße, die voll ausgebaut ist.

Schulen, Kindergarten, ärztliche Versorgung und Einkaufsmöglichkeiten befinden sich im Hauptort sowie in der näheren Umgebung. Eine Busanbindung besteht, der nächstgelegene Bahnhof ist in Eberbach (ca. 12 km entfernt).

Das Grundstück hat eine Fläche von 2.538 m² mit ca. 92 m Straßenfront und mittlerer Tiefe von ca. 30 m, ist eben und durch Form und Zuschnitt (spitz zulaufend) geprägt. Eine Einfriedung besteht nicht, der Garten ist verwildert.
Es ist frei von Baulasten und Altlasten und liegt im planungsrechtlichen Innenbereich (Dorfgebiet), jedoch ohne gültigen Bebauungsplan.

Rechtsanwältin Tanja Haaß, Neckargasse 6, 69412 Eberhach, GZ.: 4178/24TH/ph