Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Kosmetikstudio

Verkehrswert €: 528.000,00

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit mit Kosmetikstudio (ehem. Einliegerwohnung). Außerdem sind eine Doppelgarage und ein Carport vorhanden.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 04.11.2025 uneingeschränkt besichtigt. Die Bewertung erfolgte auf Grundlage der Inaugenscheinnahme sowie umfassender Unterlagen, darunter Baupläne, Grundbuchauszug und Energieausweis.

Gebäude

Das Hauptgebäude ist ein vollständiges, freistehendes Einfamilienhaus, errichtet auf einem massiven Untergeschoss. Es ist vollständig unterkellert und verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss. Die Hauptwohnung verteilt sich auf das Erdgeschoss und das Dachgeschoss, während sich im Untergeschoss ursprünglich eine Einliegerwohnung befand, die 2024 rechtlich in einen Beautysalon umgenutzt wurde.

• Im Erdgeschoss befinden sich ein offener Wohn-Essbereich mit Küchennische, ein Gästezimmer, Duschbad, Garderobe, Diele mit Treppenaufgang sowie ein Wintergartenanbau (2015) und verschiedene Erker.

• Das Dachgeschoss beherbergt drei weitere Räume sowie ein Bad und einen Flur; ein Balkon ist an der Westseite angebracht.

• Das Untergeschoss ist separat zugänglich, bietet zwei Räume und ein Bad und dient dem veränderten Nutzungszweck.

Die Gesamtnutzfläche des Wohnhauses beträgt rd. 261 m² BGF, die bewohnbare Fläche für die Hauptwohnung (EG/DG) rund 146 m², der Beautysalon/UG ca. 39 m². Hinzu kommen Nebenflächen und Technikräume.

Das Haus ist mit zeitgemäßer Wärmedämmung, dreifach verglasten Fenstern und zentraler Pelletheizung mit Fußbodenheizung ausgerüstet, wobei die gesamte Heizungsanlage und Warmwassererzeugung defekt sind. Es bestehen ein erheblicher Unterhaltungsstau (insbesondere Fassade, Holzbauteile, Heizung), Feuchteschäden und weitere Mängel. Die Belichtung und Besonnung wird als ausreichend bewertet. Der Allgemeinzustand ist insgesamt mittelmäßig.

Nebengebäude / Außenanlagen

Auf dem Grundstück befinden sich eine ca. 2009 errichtete Doppelgarage (metallene Fertiggarage, Flachdach, Trapezblech), ein einseitig angebauter Carport mit Flachdach sowie ein Gartenhaus in Holzbauweise mit Satteldach und Stromanschluss. Am Carport wurde der Rohbau eines Pools begonnen, jedoch nicht fertiggestellt; Rückbaukosten werden auf 3.000 € geschätzt.

Die Außenanlagen sind vollständig eingefriedet und mit befestigten Stellplätzen, Hofflächen und Hecken gestaltet. Ein Lichthof belichtet das Untergeschoss.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Hauptwohnung vom Eigentümer selbst bewohnt. Das Untergeschoss (Wellness-/Kosmetikbereich) war leerstehend und nicht vermietet.

• Elektroinstallation: Standardausstattung, inklusive Sprechanlage, Telefonanschluss, Türöffner

• Außentüren: Metall-/Glas- bzw. Holz-/Glas-Ausführungen

• Wintergarten (unbeheizt), Balkon mit verglaster Brüstung, Wäscheabwurfschacht, keine fest eingebauten Küchen

• Photovoltaikanlage (10 kW, nicht bewertet, Leasingstatus unklar)

Sulz am Neckar, Ortsteil Holzhausen (ca. 13.000 Einwohner), im Landkreis Rottweil, Baden-Württemberg

Die Mikrolage ist durch überwiegend wohnbauliche Nutzung in einer ruhigen, ebenen Seitenstraße mit gemischter Bebauung geprägt. Nachbarschaftlich gibt es Wohnhäuser, ein unbebautes Grundstück sowie geringfügige Gewerbenutzungen. Die Straße ist eine innerörtliche Verkehrsstraße (Zone 30, mäßiger Verkehr).

Kindergarten und Grundschule befinden sich im Ortsteil (ca. 200 bis 400 m entfernt), weiterführende Schulen, Ärzte, Apotheken und sämtliche Einkaufsmöglichkeiten sind im Stadtzentrum von Sulz (ca. 2 km) erreichbar. Die nächste Bushaltestelle (0,2 km) bietet Anschluss an den öffentlichen Personennahverkehr. Autobahnanschluss (A81) etwa 3 km entfernt, Bahnhof Sulz ca. 1,2 km entfernt.

Das Grundstück ist eben, rechteckig-übertief zugeschnitten (22 x 55 m), vollständig eingefriedet und mit Hecken und Zaun abgegrenzt. Die Erschließung (Kanal, Strom, Wasser, Telefon) ist bezahlt und vollständig vorhanden. Grundstücksform, Zufahrten und Bebauung entsprechen ortsüblicher Nutzung.