Zwangsversteigerung Maisonette-Wohnung

Verkehrswert: 154.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um die Wohnung im ersten und zweiten Dachgeschoss, SE-Nr. 2, in einem Mehrfamilienhaus. Es besteht ein Sondernutzungsrecht an einer Abstellfläche.

Besichtigung

Das Objekt wurde zum Wertermittlungsstichtag am 06.02.2024 ausschließlich von außen besichtigt, da der Zugang zum Inneren verweigert wurde. Die Bewertung erfolgte daher basierend auf einer Außenschätzung und vorliegenden Unterlagen.

Wohnung

Die Wohnung Nr. 2 befindet sich im ersten und zweiten Dachgeschoss eines ca. 1937 erbauten und ca. 2002 baulich erweiterten Mehrfamilienwohnhauses. Die Maisonette-Wohnung hat laut Teilungsplan eine Wohnfläche von ca. 105 m² und ist intern über eine Treppe verbunden. Im ersten Dachgeschoss sind drei Zimmer, Küche, Bad, separates WC, Veranda und ein Flur untergebracht. Ein Balkon ist an der Giebelseite vorgelagert, der von zwei Zimmern aus zugänglich ist. Im zweiten Dachgeschoss befinden sich weitere drei Zimmer, ein zusätzliches WC, eine Kochnische sowie ein Flur. Nahezu alle Räume liegen unter Dachschrägen; die tatsächliche Raumeinteilung konnte aufgrund der Unzugänglichkeit nicht überprüft werden.

Der Belichtung und Belüftung nach Plänen wird eine ausreichende Ausführung unterstellt. Zur Wohnung besteht ein ausschließliches Sondernutzungsrecht an einer Abstellfläche im hinteren Grundstücksbereich.

Gebäude

Das Gebäude besteht aus drei Wohnungen und ist in gemischter Bauweise (Mauerwerk, wahrscheinlich Holzfachwerk im DG) errichtet, mit zwei Vollgeschossen und einem ausgebauten Dach. Es bestehen Gemeinschaftstüren und separate Zugänge je Wohneinheit. Es ist ein freistehendes, ursprünglich ca. 1937 errichtetes Mehrfamilienhaus, das 2002 erweitert wurde. Es besteht aus einem Altbauteil mit Satteldach und Krüppelwalm sowie einem angebauten Neubauteil mit Pultdach. Beide Teile sind teilsanierte Wohnhäuser. Das Gebäude ist voll unterkellert (außer Neubauteil), die Fassade ist verputzt und gestrichen, im Dachgeschoss zusätzlich mit Plattenverkleidung versehen. Im Erdgeschoss befindet sich ein Vorbau/Erker; an den Giebelseiten Balkone. Es sind keine Denkmaleigenschaften vorhanden. Denkmalrechtliche Bindungen bestehen nicht. Energetische Qualität: schlichte Fensterlüftung, kein Energieausweis.

Im Außenbereich besteht Unterhaltungsstau, der Innenbereich konnte nicht begutachtet werden. Der äußere Zustand des Gebäudes ist als mittelmäßig und in Teilen vernachlässigt zu beurteilen, mit einem erhöhten Reparaturbedarf am Holzwerk.

Grundstück

Das Grundstück ist etwa 336 m² groß, hat eine unregelmäßige, beinahe dreieckige Form und ist eben gelegen. Die Straßenfront beträgt ca. 26 m bei mittlerer Tiefe von 17 m. Die Einfriedung besteht aus Hecken. Das Grundstück ist voll erschlossen (inklusive Kanal, Strom, Wasser, Telefon; Gas vermutlich vorhanden), die Erschließungskosten sind bezahlt. Der Hof ist befestigt, Parkstreifen und Gehwege sind vorhanden. Grenzbebauungen bestehen entlang der Nordostgrenze. Der Boden ist als ungestört zu bewerten, Altlasten sind nicht bekannt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung seit etwa zwei Jahren leerstehend. Es gab keine bekannten Mieter oder Pächter. Die übrigen Wohnungen im Gebäude waren ebenfalls leerstehend.

• Dachform: Satteldach mit Krüppelwalm (Altbauteil), Pultdach (Anbau); Dacheindeckung Ziegel

• Fenster: überwiegend Kunststofffenster mit Isolierverglasung, teilweise Holz; Rollläden an stehenden Fenstern

• Sanitärausstattung: gemäß Plan im 1. DG Bad mit Wanne und Dusche, separates WC; im 2. DG zusätzliches WC

Ortslage: Sulz am Neckar (ca. 12.500 Einwohner), Landkreis Rottweil, Baden-Württemberg

Mikrolage:
Die Wohnung befindet sich am nordöstlichen Rand der Kernstadt in mittlerer Wohnlage, umgeben von überwiegend Wohnbebauung (1- und Zweifamilienhäuser, einzelne Mehrfamilienhäuser). Schräg gegenüber liegt ein Parkplatz und der Übergang zum Stadtpark. Die Entfernung zum Stadtzentrum (Marktplatz) beträgt etwa 600 m, zum Bahnhof ca. 300 m, die nächste Bushaltestelle ist ca. 200 m entfernt. Im Umfeld sind Supermärkte, Ärzte, Apotheken, Schulen und Kindergärten fußläufig erreichbar. Die Straßenlage ist verkehrsberuhigt (Zone 30), mäßiger Verkehr. Die Zufahrt erfolgt über eine asphaltierte Innerortsstraße mit Gehwegen.

Wohnlage:
Das Wohnumfeld wird als gut bewertet. Die Bebauung ist heterogen, geprägt von älteren Häusern mit einfachen Berufen in der Nachbarschaft. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen ist unterdurchschnittlich im Vergleich zum Bund, das Preisniveau moderat. Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Ärzte sind in der Nähe.

Grundstück:
Ebenes Terrain, unregelmäßig-dreieckig geschnitten, ca. 26 m Straßenfront und ca. 17 m Tiefe. Einfriedung durch Hecken. Kein expliziter Geh- oder Fahrweg über das Grundstück dokumentiert. Der Bewuchs besteht aus Hecken.