Zwangsversteigerung 3-Zimmerwohnung mit Stellplatz

Verkehrswert: 296.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nummer 6 bezeichneten Dreizimmerwohnung, inklusive Kellerraum Nr. 6 und dem Sondernutzungsrecht am Kfz-Stellplatz Nr. 6 im Freien.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 04.09.2025 durch eine Ortsbesichtigung bewertet. In Augenschein genommen wurde die Wohnung Nr. 6 sowie teilweise das Gemeinschaftseigentum. Die Bewertung basiert teils auch auf vorliegenden Planunterlagen sowie Unterlagen der Verwaltung.

Wohnung

Die zu versteigernde Einheit ist eine Dreizimmerwohnung im Obergeschoss eines massiv gebauten, vollständig unterkellerten Mehrfamilienhauses mit insgesamt acht Einheiten.

Die Wohnung verfügt über eine Wohnfläche von etwa 79 m², einen Balkon sowie ein Kellerabteil mit rund 16 m² Nutzfläche, außerdem das Sondernutzungsrecht an einem Kfz-Stellplatz im Freien.

Die Wohnung umfasst Wohnzimmer mit Zugang zum Süd-Balkon, zwei Schlafzimmer, Küche, Bad mit Badewanne, separates Gäste-WC sowie Flur. Die Belichtung und Besonnung ist als gut bis ausreichend zu bewerten, besonders der Balkon ist nach Süden ausgerichtet. Die Grundrissgestaltung ist baujahrestypisch zweckmäßig.

Der Zustand der Wohnung ist modernisierungsbedürftig. Es wurden starke Verfärbungen sowie Schimmelbefall an Wand- und Deckenflächen sowie an den Fenstern festgestellt. Der Parkettboden ist im Bereich der Balkontür aufgequollen, es zeigen sich zudem diverse Rissbildungen und Feuchteschäden, insbesondere nach einem früheren Wasserschaden durch ein defektes Fallrohr.

Das Gebäude wurde ca. 2000 in massiver Bauweise errichtet und ist zweigeschossig mit Staffelgeschoss. Die Außenwände bestehen teils aus rotem Verblendstein, teils aus verputztem Wärmedämmverbundsystem (WDVS). Die Gemeinschaftsanlagen wie Treppenhaus und Außenbereiche wirken gepflegt, weisen aber ebenfalls Instandhaltungsbedarf auf – insbesondere an Fassade, WDVS, Dachterrassen, Fensterstürzen, Zinkabdeckungen und Balkonplatten.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung eigengenutzt jedoch seit mindestens einem Jahr unbewohnt.

• Dachform: Flachgeneigtes Walmdach, Flachdach bei Dachterrasse

• Dachdeckung: Betondachstein, Flachdach vermutlich bituminös abgedichtet, Zinkblech-Dachrinnen und Fallrohre

• Heizung & Warmwasser: Fernwärmeanschluss; Wärmeverteilung in der Wohnung über Fußbodenheizung und teilweise Plattenheizkörper (mit Thermostatventilen), Handtuchheizkörper im Bad, zentrale Warmwasserversorgung

• Böden: In der Wohnung überwiegend Fliesen und Laminat bzw. Parkett, Gemeinschaftsräume mit Betonwerkstein, Keller Beton/Fliesen

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, keine Rollläden

• Sanitärausstattung: Bad mit Badewanne, WC und Waschbecken, separates Gäste-WC mit Handwaschbecken, weiße Sanitärobjekte, durchschnittliche Qualität

• Küche: Einbauküche, weiße Fronten, einfache bis durchschnittliche Ausstattung

Ort:
21465 Wentorf bei Hamburg, Schleswig-Holstein, Landkreis Herzogtum Lauenburg (Einwohnerzahl Gemeinde: ca. 13.467, Landkreis ca. 206.262).

Mikrolage / Wohnlage:
Das Objekt liegt ca. 1 km südwestlich vom Ortszentrum, ca. 500 m von der Hamburger Stadtgrenze. Das nähere Umfeld wird geprägt durch Wohnnutzung (zwei- bis dreigeschossige Mehrfamilienhäuser mit Staffelgeschossen, Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser). In unmittelbarer Nähe befinden sich eine Kindertagesstätte, Sporthalle, öffentliche Grünanlagen und Spielplatz. Die Straße "An der Wache" ist eine voll ausgebaute Anliegerstraße, der "Wendenweg" ist als Spielstraße ausgewiesen.

Infrastruktur:
Kitas, Grund- und weiterführende Schulen, Ärzte, Freizeit- sowie diverse Einkaufsmöglichkeiten sind im Ort und der Umgebung ausreichend vorhanden. Geschäfte des täglichen Bedarfs sind etwa 750 m entfernt. Die Anbindung an den ÖPNV über den Hamburger Verkehrsverbund ist gegeben, Bushaltestelle ca. 400 m, S-Bahnhof Reinbek ca. 3 km entfernt. Die Hamburger Innenstadt ist mit Pkw oder ÖPNV in 30-40 Minuten erreichbar, Autobahnanschluss (A25, A24, A1) ist gut erreichbar.

Zum Grundstück:
Das Grundstück ist eben, fast rechteckig zugeschnitten mit einer Straßenfront von ca. 20 m (An der Wache) und 38 m (Wendenweg), die Grundstücksgröße beträgt insgesamt 991 m². Es ist teilbefestigt (Stellplätze, Zuwegungen), Rasenflächen und Heckenbewuchs sind vorhanden.