Zwangsversteigerung Mehrfamilienhaus mit Lagergebäude

Verkehrswert: 313.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Grundstück bebaut mit einem Mehrfamilienhaus mit vier Wohneinheiten sowie einem Lagergebäude.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 21.02.2024 im Rahmen einer Ortsbesichtigung äußerlich und, soweit zugänglich, auch im Inneren begutachtet. Zusätzlich wurden zur Bewertung diverse Bauunterlagen, Katasterdaten und Grundbuchauszüge herangezogen.

Gebäude

Das Mehrfamilienhaus ist nicht unterkellert, ein- bis zweigeschossig mit nicht ausgebautem Dachgeschoss. Ursprünglich 1978/79 errichtet und zweimal erheblich umgebaut (1996 Aufstockung, 2016 Umwandlung zu Wohnraum), verteilt sich die Bruttogrundfläche auf ca. 616 m². Die vier Wohnungen liegen im Erd- und Obergeschoss (Wohnungsgrößen: ca. 72,5 m², 80,8 m², 38,5 m² und 80,05 m², insgesamt ca. 272 m² Wohnfläche).

Die Grundrisse sind teils bautypisch, teils individuell gestaltet. Die Raumaufteilung entspricht gängigen Standards von Mehrfamilienhäusern: Wohn- und Schlafzimmer, Küchen, Bäder, Flure, vereinzelt auf zwei Ebenen. Die Belichtung ist je nach Lage gut bis schlecht, die Wohnungen verfügen teilweise über Terrassenzugänge.

Die Substanz besteht hauptsächlich aus massivem Mauerwerk (Ytong, Klinker, Fachwerkanteile), Holzbalkendecken, massiven Innenwänden sowie Holz- und Leichtbau-Trennwänden.

Das Gebäude zeigt durch Vernachlässigung und überalterte Haustechnik (Heizung etc.) einen deutlichen Sanierungsstau. Besonders die Heizungsanlage ist stark erneuerungsbedürftig. Die letzte grundlegende Modernisierung fand im Jahr 2016 statt. Im Dachbereich finden sich Sattel- und Walmdachformen mit Betondachstein-Eindeckung. Das Gebäude steht nicht unter Denkmalschutz.

Weitere Gebäude

Im südlichen Grundstücksbereich befindet sich ein eingeschossiges Lagergebäude (BGF ca. 121 m²), in einfacher Massivbauweise mit Holzkonstruktion, ebenfalls mit Sanierungsbedarf. Daneben gibt es mehrere nicht genehmigte Überdachungen und einen Carport (Holzkonstruktion mit Trapezblechdach). Die Nebengebäude werden lediglich als Lager- und Abstellflächen genutzt. Außenanlagen bestehen aus befestigten Hof- und Stellflächen und den üblichen Ver- und Entsorgungsleitungen.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das gesamte Objekt leerstehend. Sämtliche Wohnungen sind seit ca. einem Jahr unbewohnt und es bestehen keinerlei laufende Miet- oder Pachtverhältnisse. Das Grundstück wird gegenwärtig nicht gewerblich genutzt.

• Satteldach/Walmdach, Dachdeckung mit Betondachsteinen

• Gas-Zentralheizung; Flachheizkörper (Wohnung 1), sonst Fußbodenheizung (überalterte Technik)

• Warmwasser zentral über Heizungsanlage

• „zeittypische“, normale Elektroausstattung

• Bodenbeläge: Fliesen, Laminat

• Fenster: Kunststoff mit Isolierverglasung

• Sanitärausstattung: WC, Dusche, Handwaschbecken je Wohneinheit; einfache Badausstattung

Das Objekt liegt in Wesendorf im Landkreis Gifhorn, Niedersachsen, mit etwa 5.530 Einwohnern.

Es befindet sich in nordwestlicher Ortsrandlage, rund 500 m vom Ortszentrum entfernt, an der Verbindung von Bültenmoor und Schulstraße. Die Nachbarschaft ist durch offene, überwiegend wohnbauliche Bebauung geprägt, nur vereinzelt finden sich gewerbliche Nutzungen. Das Grundstück grenzt an zwei Straßen: Bültenmoor (ca. 22,5 m Front) und Schulstraße (ca. 24,5 m Front), beide voll ausgebaut, mit Betonverbundstein als Fahrbahnoberfläche und einseitigem Gehweg.

Beeinträchtigungen bestehen teils durch Straßenverkehr und die unmittelbare Nähe zu einer Schule, insgesamt wird die Lage als „mittlere Wohnlage“ eingestuft.

Alle Einrichtungen des täglichen Bedarfs (Geschäfte, Ärzte, Kindergarten, Grund- und Oberschule) sind in Wesendorf oder im nahen Gifhorn vorhanden. Öffentliche Verkehrsmittel (Bushaltestelle) sind fußläufig erreichbar, die regionale Anbindung erfolgt über mehrere Bundesstraßen (B4, B188, B244) und die Autobahn A2, zuständiger Bahnhof in Wahrenholz bzw. Gifhorn.

Das Grundstück ist nahezu eben, weist einen sehr unregelmäßigen Zuschnitt auf (ca. 27,5 m tief, Gesamtfläche 1.269 m²), größere Unterschiede in der Höhenlage sind nicht zu erwarten. Es besteht Grenzbebauung lediglich in Form des Carports, das Wohngebäude selbst ist freistehend. Dichte Bepflanzung oder spezieller Bewuchs wurden nicht erwähnt.

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