Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung

Verkehrswert: 430.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung als Doppelhaushälfte.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 04.08.2025 besichtigt. Die Bewertung erfolgte unter Hinzuziehung von Bauunterlagen, Grundbuchauszug, amtlichen Plänen, Baulastenverzeichnis und teilweise eigenem Aufmaß. Innenfotos wurden zum Datenschutz im Gutachten nicht veröffentlicht; sie liegen dem Gericht vor.

Gebäude

Das Anwesen besteht aus einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung in Form einer Doppelhaushälfte, errichtet ca. 1982/83. Das Gebäude ist teilunterkellert (KG in Massivbauweise, ab EG Fertighaus in Holztafelbauweise). Die Hauptwohnung erstreckt sich über das Erd- und Dachgeschoss, die Einliegerwohnung befindet sich im Keller. Das Dachgeschoss ist ausgebaut.

Das Haus verfügt insgesamt über ca. 152 m² Wohnfläche (Hauptwohnung ca. 120 m², Einliegerwohnung ca. 32 m²). Die Raumaufteilung umfasst:

• im KG Keller, Heizraum und Einliegerwohnung (Zimmer, Küche, Bad, Diele);

• im EG Diele, Wohnen/Essen, WC, Küche, Terrasse;

• im DG Flur, drei Schlafzimmer und ein Bad.

Die Grundrissgestaltung ist als gut und zweckmäßig beschrieben; die Belichtung und Besonnung werden als gut beurteilt.

Das ursprüngliche Gebäude wurde in den letzten Jahren nur geringfügig renoviert; Heizkessel und Warmwasserspeicher stammen aus 2005, das Bad im DG wurde erneuert. Instandhaltungs- und Modernisierungsstau sind vorhanden, insbesondere in Bereichen von Küchen, Sanitär, und Außenanlagen. Es bestehen Feuchte- und Putzschäden an Keller und Außentreppen, Schäden an Außenanlagen und Terrassenbelag, sowie altersbedingte Abnutzungen am Gebäude.

Das Haus weist einen Fertighaustyp in Leichtbauweise auf, was zu Unsicherheiten hinsichtlich eventueller Schadstoffbelastung (u.a. Spanplatten, bauzeittypisch) führen kann. Wärmedämmung der Hülle und des Daches ist bauzeittypisch einfach ausgeführt.

Weitere Gebäude

Zur Liegenschaft gehört eine Garage, Baujahr ca. 1982/83, als Stahlbeton-Fertiggarage mit Flachdach und Stahlschwingtor. Die Garage weist Abnutzungserscheinungen und die für Flachdächer typische Reparaturanfälligkeit auf. Zusätzlich bestehen befestigte PKW-Stellplätze im Freien vor und neben der Garage.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt leerstehend.

• Dachform: Satteldach, Holzkonstruktion

• Dacheindeckung: Betondachziegel (Ziegelpfanne)

• Heizung & Warmwasser: Gaszentralheizung (Baujahr 2005), zentrale Warmwasserversorgung (2005), Wärmeübertragung über Konvektoren

• Elektroinstallation: Ursprüngliche, durchschnittliche Wohnungsinstallation

• Fenster: Ursprüngliche Holzfenster mit Isolierverglasung, teilweise Kunststoffrollläden

• Böden: Keller: Fliesen // Einliegerwhg. KG: Fliesen (Küche/Flur/Bad), Laminat (Wohnen) // EG: Fliesen (Diele/Essen/Küche/Sanitärr.), Holzboden (Wohnzimmer), Laminat (Schlafzimmer/Flur) // DG: Fliesen (Küche/Sanitärr.), Laminat (Schlafzimmer/Flur)

• Sanitärausstattung: KG: WC, Waschbecken, Badewanne (farbig, mittlere Ausstattung, tlw. abgenutzt) // EG: WC, Waschbecken (farbig, mittlere Ausstattung) // DG: WC, Waschbecken, Dusche, Eckbadewanne (weiß, gute Ausstattung)

Das Objekt liegt in Ingelheim, Stadtteil Nord – Frei-Weinheim im Landkreis Mainz-Bingen (Rheinland-Pfalz), einer Stadt mit rund 36.100 Einwohnern.

Die Wohnlage befindet sich im südlichen Bereich am Rand der Felder und ist geprägt durch ein älteres Baugebiet aus den 1980er Jahren, mit überwiegend offener, 1½- bis 2½-geschossiger Bebauung mit geneigten Dächern. Die Nachbarschaft besteht vorwiegend aus Wohnhäusern ähnlicher Baualtersklassen. Das Objekt liegt an einer normal ausgebauten Anliegerstraße, die Bebauung reicht teils bis auf die Grundstücksgrenzen. Die Nähe zur Autobahn A60 (ca. 400 m) führt zu spürbaren Verkehrsgeräuschen, ansonsten gibt es keine besonderen Beeinträchtigungen.

Schulen, Kindergärten, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf befinden sich in der näheren Umgebung. Das Zentrum ist gut erreichbar. Öffentliche Verkehrsanbindungen sind u.a. der Bahnhof Ingelheim (ca. 3,5 km entfernt), örtliche und überörtliche Busse, Bundesstraße B41 und die Autobahnauffahrt zur A60 (ca. 1,5 km). Die Infrastruktur wird insgesamt als gut bewertet.

Das Grundstück ist 565 m² groß, eben, vieleckig und unregelmäßig zugeschnitten, mit guter Nutzbarkeit der Freiflächen. Die straßenseitige Grenze ist etwa nach Nordosten ausgerichtet, die hintere Grundstücksgrenze nach Süden. Das Grundstück ist teils eingefriedet (Gebäude, Maschendrahtzaun, Holzzaun, Hoftor in Holzkonstruktion). Im vorderen Bereich besteht Strauch- und Baumbewuchs, im hinteren größere Rasenfläche mit weiterem Bewuchs.