Zwangsversteigerung Mehrfamilienhaus

Verkehrswert: 486.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein 5-Familienhaus.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 30.07.2024 innen und außen besichtigt. Die Bewertung erfolgte auf Grundlage der Besichtigung sowie der vorliegenden Bauunterlagen, Flurkarten, Grundbuchauszüge und ermittelter Daten; Funktionsprüfungen und Bauteilöffnungen fanden nicht statt.

Gebäude

Das Mehrfamilienhaus wurde ca. 1951 in Massivbauweise errichtet und umfasst fünf Wohneinheiten. Es verfügt über vier Vollgeschosse und ein nachträglich 2021 ausgebautes Dachgeschoss (ohne Baugenehmigung, Legalisierung fiktiv unterstellt). Das Haus ist voll unterkellert und einseitig angebaut.

Insgesamt stehen ca. 370 m² vermietbare Wohnfläche zur Verfügung. Die Wohnungen teilen sich wie folgt auf:

• im Erdgeschoss eine Wohnung mit Galerie (ca. 43,8 m²)

• in den Obergeschossen je eine Wohnung mit 4 Zimmern, Küche, Bad, Diele und Balkon (je ca. 85 m²)

• im Dachgeschoss eine Wohnung mit 2 Zimmern, Bad, Diele (ca. 80 m²).

Die Grundrissgestaltung weist große Dielenflächen und überdurchschnittliche Raumhöhen (EG bis zu 3,80 m, OGs ca. 2,80 m) auf, was wirtschaftliche Wertminderungen zur Folge hat.

Der bauliche Zustand ist baujahresbezogen normal, es bestehen jedoch erhebliche Sanierungsstaus an den Fassaden und am Dach sowie Feuchteschäden im Keller. Die Fassaden zeigen Riss- und Putzschäden, insbesondere an der Nordgiebelseite aufgrund des Rückbaus des Nachbargebäudes, für deren Wiederherstellung eine Verpflichtung besteht. Im Dachgeschoss sind Undichtigkeiten an einer Gaube feststellbar, die Dämmung ist fehlerhaft ausgeführt. Der Ausbau der Wohnung 1 (EG) und des DG ist jünger, während die übrigen Wohnungen einen überwiegend älteren Modernisierungsstand haben.

Es bestehen belastende Baulasten (insbesondere ein Wegerecht und eine Vereinigungsbaulast aufgrund einer geplanten Tiefgarage auf dem Nachbargrundstück).

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt vollständig vermietet.

• Walmdach, Biberschwanzdeckung (Ton)

• 5 Dachgauben, Dachraum nicht ausbaufähig

• Fernwärmeanschluss, neue Übergabestation im Keller

• Wärmeverteilung über Plattenheizkörper mit Thermostatventilen

• Warmwasserversorgung elektrisch (Durchlauferhitzer je Wohnung)

• Böden: Laminat und textile Beläge in Wohnräumen, Fliesen in Bädern und Balkonen

• Fenster teils Aluminium (Baujahr ca. 1985) mit Doppelverglasung, EG zwei Kunststofffenster, manuelle Rollläden ab 1. OG

• Sanitärausstattung: Bäder mit Wanne oder Dusche, WC, Waschbecken; EG und DG modernisiert, Waschmaschinenanschluss vorhanden

Saarbrücken, Stadtteil Malstatt, ca. 179.000 Einwohner, Saarland.

Das Objekt liegt in innerstädtischer Wohnlage mit geschlossener Blockrandbebauung an der Poststraße, einer Wohn- und Erschließungsstraße, die privat erschlossen ist. Die Nachbarschaft besteht überwiegend aus mehrgeschossigen Wohnhäusern, Rückbaubereiche und Neubauflächen sind vorhanden. Beeinträchtigungen ergeben sich durch den Rückbau des Nachbargebäudes und die aktuelle Bausituation.

Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten sowie ärztliche Versorgung sind im nahen Umfeld vorhanden. Anbindung an Bus und Bahn ist fußläufig erreichbar. Die Nahversorgung ist gewährleistet.

Das Grundstück ist 336 m² groß, eben und rechteckig mit einer Straßenfront von ca. 11 m und einer Tiefe von ca. 30 m. Der Hof ist einfach befestigt und in schadhaften Zustand, Einfriedungen bestehen aus Zaun, Mauer und Hecke. Es besteht ein belastendes Wegerecht für die Durchfahrt (120 m²) und eine Vereinigungsbaulast bezüglich einer geplanten, unterirdischen Tiefgarage auf dem Nachbargrundstück. Die nördliche Giebelseite ist aufgrund des Rückbaus aktuell freistehend und sanierungsbedürftig.