Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung

Verkehrswert: 520.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, Wintergartenanbau, Windfanganbau, Doppelgarage und einem zusätzlichen Geräteschuppen.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 17.04.2025 in Augenschein genommen. Die Bewertung erfolgte anhand einer visuellen Begehung sowie der Auswertung vorgelegter Unterlagen und Baupläne.

Gebäude

Das Wohnhaus wurde 1963 errichtet und ist ein massiv gebautes, vollunterkellertes, ein- bis zweigeschossiges Einfamilienhaus mit ausgebautem Satteldach. Der Grundriss ergibt sich aus einem großzügigen Wohnhauslayout, das sich auf drei Ebenen verteilt – Untergeschoss, Erdgeschoss und Dachgeschoss. Das Gebäude umfasst eine Hauptwohnung und eine Einliegerwohnung. Die Bruttogrundfläche beträgt insgesamt circa 427 m², darin enthalten ist ein ca. 21 m² großer Wintergarten und ein ca. 9 m² großer Windfanganbau.

Wohnung

Die Hauptwohnung erstreckt sich über Erdgeschoss (ca. 129 m²) und Dachgeschoss (ca. 71 m²), gesamt ca. 200 m².

• Das EG bietet Windfang, Diele mit Treppenhaus, Gäste-WC, modernes Bad, Kinderzimmer, Schlafzimmer, Küche, großes Wohn-/Esszimmer, Flur zum Wintergarten und Terrasse.

• Im DG gibt es ein weiteres Bad, ein Kinderzimmer (Durchgangszimmer), gefangener Raum, Besenkammer, Abstellraum im Drempel, ein weiteres Zimmer und einen Balkon.

Die Raumaufteilung ist großzügig, Belichtung aus allen Himmelsrichtungen. Zustand: Unbewohnt, voller Hausrat, renovierungsbedürftig, Böden überwiegend alt (Parkett, Linoleum, Fliesen, Teppich), Wände tapeziert oder gefliest, Decken meist Holz vertäfelt.

Die Einliegerwohnung im UG umfasst ca. 67 m² mit Wohnzimmer/Esszimmer, Küche, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Flur und älterem Bad. Die Belichtung erfolgt aus Südost/Südwest. Zustand: einfach, renovierungsbedürftig.

Das Haus zeigt typische Bauweise der 1960er Jahre mit massiven Außen- und Innenwänden, Satteldach. Modernisierungen fanden statt: Neue Kunststofffenster (2001), Sanierung der Bäder in EG (2012) und DG (2015), Pelletheizung (2019), Wintergartenanbau (2000), Windfanganbau (2005), vereinzelt neue Heizkörper. Der Grundriss ist großzügig mit Belichtung von allen Himmelsrichtungen. Die Wohnräume und Sanitärbereiche sind funktional geschnitten, das Dachgeschoss weist Durchgangszimmer sowie gefangene Räume auf, was für Häuser aus dieser Zeit typisch ist. Die Fenster sorgen für gute Lichteinträge. Im EG schließt ein Wintergarten mit Terrasse nach Westen an.

Die allgemeine Bausubstanz befindet sich dem Alter entsprechend in ordentlichem, wenn auch ungepflegtem Zustand mit Renovierungsbedarf (u. a. Böden, Dachfenster im Wintergarten, Fassadenputz, Feuchteschäden an der Außenwand im UG, Abnutzungen an Innenausbau und Geländern).

Weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befindet sich eine standardisierte Doppelgarage (Betonfertiggarage, Baujahr ca. 1973/74, Flachdach, 2 elektrische Sektionaltore Baujahr 2000), die deutliche Feuchteschäden an Boden/Wand/Decke aufweist. Der Geräteschuppen ist eine einfache Holzblockkonstruktion (Satteldach, Wellblecheindeckung).

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Hauptwohnung leerstehend, die Einliegerwohnung eigengenutzt.

• Satteldach mit engobierten Tonpfannen (90er Jahre), gedämmt

• Kunststofffenster (2001) mit PVC-Rollläden, vereinzelt Altbestand

• Holz/Alu-Wintergarten mit Schiebetür, Dachziegel, 3 undichte Dachfenster

• Zentralheizung (Holz-Pelletkessel, 2019), Warmwasser über ca. 400 l Boiler

• Heizkörper: überwiegend Radiatoren, vereinzelt neu

• Elektroinstallation unter Putz, teilweise erneuert

• Sanitärausstattung: Bäder und WC modernisiert (EG 2012, DG 2015), Einzelbad im UG von 1963

• Bodenbeläge: Holzparkett (alt, teils abgenutzt), Linoleum (wellige Stellen), Teppich, Fliesen

Laupheim-Bihlafingen, Stadt Laupheim, Landkreis Biberach, Baden-Württemberg, ca. 20.000 Einwohner.

Das Grundstück liegt im ländlichen Stadtteil Bihlafingen, unterhalb eines Neubauwohngebiets, an einem Südhang. Die Umgebung ist naturnah und geprägt von Wiesen, angrenzend an Kirche und Friedhof im Osten/Südosten, im Süden folgt Ortsbebauung, im Norden ein Neubaugebiet. Das direkte Umfeld ist von Ein- und Zweifamilienhäusern, Wiesen und einer Eselweide bestimmt; nach Westen schließt eine Grünfläche und eine Weide an, im Norden ein Regenrückhaltebecken.

Öffentliche Verkehrsanbindungen sind vorhanden (Nahverkehrsbus), der nächste Bahnhof liegt in Laupheim West mit Anschlussrichtungen Ulm und Biberach. Die B 30 verläuft am Ort, die Autobahn A 7 ist ca. 20 km entfernt. Einkaufsmöglichkeiten und Infrastruktur eines Mittelzentrums finden sich in Laupheim selbst, im Ortsteil Bihlafingen sind diese eingeschränkt. Schulen und Kindergärten sind im Stadtgebiet Laupheim zahlreich vorhanden. Ärzte und ein Kreiskrankenhaus stehen ebenfalls in Laupheim zur Verfügung.

Das Grundstück umfasst 1.449 m² (inklusive eines südlichen, steil abfallenden Aushängers als Grasweg). Es ist unregelmäßig geschnitten und liegt am Hang (Gefälle von Norden nach Süden). Der nördliche Grundstückszugang erfolgt über eine teilerschlossene Wohnstraße. Der Bewuchs besteht aus Nadelbäumen, Wiese und Randbepflanzung.