Zwangsversteigerung Wohn- und Geschäftshaus

Verkehrswert: 240.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein denkmalgeschütztes Wohn- und Geschäftshaus.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 24.01.2025 augenscheinlich inspiziert. Die Besichtigung erfolgte durch einen Kurz-Durchgang in den zugänglichen Bereichen und war nicht vollständig, da die Wohnung im 2. Obergeschoss rechts nicht betreten werden konnte; weitere Gebäudeteile wurden anhand von Unterlagen bewertet.

Gebäude

Das Gebäude wurde nach einem Brand im Jahr 1791 als Fachwerkbau mit Natursteinmauerwerk im Erdgeschoss und Fachwerk in den oberen Geschossen errichtet. Es verfügt über Teilunterkellerung (Gewölbekeller), ein Erdgeschoss (Gewerbe), 1. und 2. Obergeschoss (Wohnen) sowie zwei unausgebaute Dachgeschosse.

Der Grundriss umfasst ein Ladengeschäft im Erdgeschoss mit etwa 67 m² sowie drei Wohnungen mit ca. 128 m² (1. OG), 48 m² (2. OG links), und 77 m² (2. OG rechts), wobei die letzte Wohnung nicht zugänglich war. Die Räume in den Wohnungen sind überwiegend funktional aufgeteilt, jedoch ohne Balkone. Die Belichtung der Räume ist als durchschnittlich einzustufen.

Bausubstanz und Zustand sind insgesamt als durchschnittlich zu bewerten, mit altersbedingten und typischen Mängeln. Der Keller zeigt Putzabplatzungen, Risse und eine hohe Feuchtigkeit; das Dachgebälk weist aktiven Nagekäferbefall auf. Die energetische Qualität ist schlecht (geschätzt Energieeffizienzklasse H), die Beheizung erfolgt mit veralteten Nachtspeicheröfen.

Das Objekt steht unter Denkmalschutz, was eine dauerhafte Erhaltungspflicht mit sich bringt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt vollständig vermietet (drei Wohnungen, ein Ladengeschäft).

• Dach: Pfettendachstuhl, Tonziegeldeckung

• Heizung: großteils Elektro-Speicheröfen, Wohnung 1. OG zusätzlich Kachelofen (Einzelraumfeuerung, Nachrüstpflicht möglich), hoher Stromverbrauch, vermutlich asbesthaltige Nachtspeicheröfen

• Warmwasser: über Elektroboiler

• Elektroinstallation: 3-adrig, FI-Schutzschalter, Standard nach 1980

• Böden: Vinyl, Laminat oder Teppich (je nach Wohnung und Raum)

• Fenster: Holz, isolierverglast, teils mit Holzklappläden

• Sanitärausstattung: moderne Bäder in 1. OG und 2. OG links (Dusche, WC, Waschbecken, Badewanne), raumhoch gefliest, Sanitärgegenstände weiß

Schiltach, 3.667 Einwohner, Landkreis Rottweil, Baden-Württemberg.

Das Objekt liegt zentral im höher gelegenen Altstadtbereich inmitten historischer Bebauung am Marktplatz. Die direkte Nachbarschaft besteht aus denkmalgeschützten Wohn- und Geschäftshäusern.

Die Erreichbarkeit von Nahversorgungseinrichtungen ist gut, ein Discounter befindet sich etwa 160 m entfernt. Die Grundschule (ca. 240 m), Kindergarten (ca. 500 m), Bushaltestelle (ca. 120 m), und der Bahnhof (ca. 600 m) liegen alle im fußläufigen Umfeld.

Der Altstadtkern bietet hohe Aufenthaltsqualität, jedoch besteht eine eingeschränkte Parkplatzsituation – eigene Plätze sind nicht vorhanden, Parken ist im öffentlichen Raum oder im ca. 300 m entfernten Parkhaus möglich. Die umliegende Bebauung und geringe Verkehrsbelastung führen zu niedrigen Immissionen.

Das Grundstück ist trapezförmig, 243 m² groß, topografisch abfallend und teilweise von einem öffentlichen Weg zur Schiltach begrenzt. Die Erschließung erfolgt von zwei Seiten, Erschließungsträger und Leitungslage können als üblich angenommen werden.