Der Osten als Geheimtipp zum Investieren?

Wer in Immobilien investieren und sie vermieten möchte, trifft im Osten Deutschlands aktuell auf eine besonders attraktive Konstellation: Die Kaufpreise sind vielerorts rückläufig, während die Mieten steigen. Doch wie sehen die Prognosen aus?


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Mieten steigen in den ostdeutschen Metropolen

Nach der Wende erlebte der ostdeutsche Wohnungsmarkt tiefgreifende Veränderungen. Mittlerweile hat er sich allerdings weitgehend an die westdeutschen Verhältnisse angepasst. Dennoch sind die Mieten in den neuen Bundesländern im Vergleich weiterhin günstig.

In Leipzig liegt der durchschnittliche Mietpreis pro Quadratmeter bei 10,15 Euro und in Dresden bei 9,78 Euro. In Hamburg werden unterdessen 14,28 Euro aufgerufen und in München 21,95 Euro. Die Tendenz ist aber überall in Deutschland gleich: steigend.

Leipzig rangierte gar auf dem bundesweit zweiten Platz der Städte mit dem größten Anstieg der Mietpreise im Zeitraum von November 2018 bis November 2023. Um ganze 32 Prozent ging es in der Messestadt nach oben. Dresden sortierte sich mit einem Plus von 20 Prozent auf dem neunten Platz ein. Die größten Verteuerungen waren in Berlin zu verzeichnen. Dort ging das Mietpreisniveau um satte 40 Prozent nach oben. Die Hauptstadt gehört damit zu den teuersten Metropolen in Deutschland. Mit knapp 3,8 Millionen Einwohnern ist sie zugleich die bevölkerungsreichste und ihr Wohnungsmarkt gilt als angespannt.

Dresden als Paradebeispiel eines attraktiven Standorts

Kapitalanleger finden in den neuen Bundesländern momentan ideale Bedingungen vor. Nachdem die Kaufpreise lange Zeit gestiegen waren, kam es Ende 2022 zu einer Trendwende. Vielerorts gab es sogar Preisrückgänge zu verzeichnen. Gleichzeitig kletterten die Mieten jedoch konstant nach oben. Es besteht also die Chance, eine Immobilie günstiger zu erwerben als in den Vorjahren und als Vermieter von wachsenden Mieteinnahmen zu profitieren.

Zudem ist zu erwarten, dass die Mieten in den neuen Bundesländern auch in Zukunft weiter steigen werden. Zum einen locken die vergleichsweise niedrigen Wohnkosten Zuzügler an. Zum anderen entstehen weniger Neubauten als in der Vergangenheit. Das führt zu einer höheren Nachfrage. Es gibt also gute Gründe, warum viele Anleger beispielsweise eine Wohnung in Dresden kaufen. In der Elbmetropole in eine Immobilie zu investieren, kann sich als besonders lukrativ erweisen, denn sie gehört zu den attraktivsten Städten Deutschlands.

Das liegt nicht nur an weltbekannten Sehenswürdigkeiten wie der Frauenkirche, dem Zwinger, der Semperoper oder dem Residenzschloss. Die sächsische Landeshauptstadt ist auch ein wichtiger Wirtschaftsstandort, der viele Arbeitskräfte anzieht. Wegen seiner europaweit herausragenden Rolle in der Halbleiterindustrie hat die Stadt den Beinamen „Silicon Saxony“ erhalten. Weitere wichtige Wirtschaftszweige sind die Pharmazie, die Kosmetik sowie der Maschinen-, Fahrzeug- und Anlagenbau. Zudem leben rund 45.000 Studenten in der Stadt. Zusätzlich zu einer der höchsten Geburtenraten in Deutschland, sind das alles gute Argumente, um über den Erwerb von Wohneigentum in Dresden nachzudenken.

Beste Aussichten für die Zukunft, aber mit Vorsicht zu genießen

Investitionen in den sogenannten A-Städten wie München, Berlin oder Hamburg waren lange Zeit im Fokus von Anlegern. Mittlerweile hat sich das geändert – weg von den wichtigsten urbanen Zentren mit den höchsten Einwohnerzahlen, hin zu den B-Städten. Diese sind zwar wirtschaftlich nicht so dominant wie die A-Städte, bieten ihren Einwohnern aber eine große Vielfalt an Möglichkeiten sowie berufliche und soziale Stabilität.

Üblicherweise leben zwischen 250.000 und 600.000 Menschen in diesen Städten. Dresden und Leipzig gehören in diese Kategorie. In den neuen Bundesländern sind zudem Erfurt, Magdeburg und Rostock für Anleger interessant. Sie gelten bereits als C-Städte, die eher regionale Bedeutung haben und zumeist auch etwas weniger dicht besiedelt sind. Doch abseits der Ballungsräume sieht es mit dem Return on Investment deutlich weniger rosig aus, auch wenn man nicht selten über Preise stolpert, die einfach zu verlockend wirken. Diese haben ihre Gründe: Gebäude, die über Jahre und Jahrzehnte leer stehen, sind oftmals kaum noch zu sanieren und können eigentlich nur teuer abgerissen werden. Hohe Leerstandsquoten, wie beispielsweise im brandenburgischen Landkreis Spree-Neiße (19,2 Prozent), machen ganze Viertel und Landstriche zudem unattraktiver für den Zuzug, was eine lukrative Vermietung unwahrscheinlich macht. Daher ist bei Spottpreisen immer Vorsicht geboten!

Gerade in ostdeutschen Großstädten wie Dresden, Leipzig oder Chemnitz ist für die kommenden Jahre jedoch mit einem Anstieg der Mieten und einem Wertzuwachs der Immobilien zu rechnen. Eine solche konstante Entwicklung ist in den alten Bundesländern nicht zu erwarten. Für Investoren erweist sich der ostdeutsche Immobilienmarkt demnach als besonders interessant. Da für die Ballungsgebiete mit weiterem Zuzug gerechnet wird, lässt sich auch von einer steigenden Nachfrage ausgehen. Beispielsweise sagen Bevölkerungsprognosen für die Stadt Dresden voraus, dass bis 2040 rund 603.000 Menschen in der Stadt leben werden. Aktuell sind es gut 572.000. Recht ähnlich sind die Aussichten in Leipzig: Dort leben derzeit knapp 630.000 Menschen – bis 2040 sollen es 665.000 sein.