Wo sind Wohnungen und Häuser am günstigsten?

Seit dem Ende der Finanzkrise gingen die Immobilienpreise in allen Bundesländern stetig nach oben, jedes Jahr wurde der Kauf von Häusern und Wohnungen teurer. Im Frühjahr 2022 war dann, ausgelöst durch die weltweiten Krisen, zum ersten Mal ein merklicher Einbruch zu verzeichnen und auch jetzt noch profitieren Kaufwillige von stagnierenden Werten.

Doch diese Entwicklung wirkt sich nicht überall gleich aus. Es lohnt sich ein Blick auf die einzelnen Bundesländer, Landkreise und Städte. Denn trotz des derzeitigen Abwärtstrends gibt es auch gegenteilige Effekte, die dazu führen, dass beispielsweise Großstädte wie Berlin oder Frankfurt sogar teurer werden. Wo kann man also zum aktuellen Zeitpunkt besonders günstig Häuser kaufen? Welchen Einfluss hat dabei die Lage und Größe der Stadt oder auch die Popularität der Region auf den Kaufpreis?


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Gefälle zwischen Ost und West, Nord und Süd

Obwohl die Wiedervereinigung über drei Jahrzehnte zurückliegt, gibt es noch immer deutliche Unterschiede, die sich nicht zuletzt auch an den Immobilienpreisen und Leerstandsquoten festmachen lassen. Während der Quadratmeterpreis in den Landkreisen der ostdeutschen Bundesländer im Schnitt bei 1.950 Euro liegt, müssen Kaufinteressenten in den alten Bundesländern mit durchschnittlich 2.970 Euro rechnen. Bestimmte Metropolregionen reißen dabei die Werte deutlich nach oben. München zählt zu den mit Abstand teuersten Städten für den Hauskauf – der Quadratmeterpreis liegt hier bei beeindruckenden 9.300 Euro, im Landkreis München liegt der Quadratmeter durchschnittlich bei rund 6.470 Euro. Aber auch Berlin und die angrenzenden Landkreise in Brandenburg sind verglichen mit weniger dicht besiedelten Gebieten in Sachsen, Sachsen-Anhalt oder Thüringen nicht günstig. In der Hauptstadt zahlen Käufer im Schnitt 4.490 Euro pro Quadratmeter, in Potsdam 4.810 Euro und auch in den umliegenden Kreisen kommt man auf circa 2.000 bis 3.500 Euro, während der Quadratmeter im thüringischen Kyffhäuserkreis gerade einmal mit 990 Euro bemessen wird. In den neuen Bundesländern bieten Thüringen und Sachsen-Anhalt die mit Abstand günstigsten Kaufpreise für Wohnimmobilien, teils unter 1.000 Euro/m². Unter den alten Bundesländern sind Wohnimmobilien in Niedersachsen, Rheinland-Pfalz und dem Saarland vergleichsweise preiswert. Besonders teuer ist Süddeutschland mit Bayern an der Spitze, gefolgt von Baden-Württemberg und Hessen. Doch auch Hamburg und Schleswig-Holstein liegen im Norden weit über dem Bundesdurchschnitt.

Kleine Städte und ländliche Regionen locken mit niedrigen Preisen

Quadratmeterpreise sinken zum Teil deutlich, sobald man außerhalb der Metropolen und Ballungszentren nach passenden Wohnimmobilien sucht – was für alle Bundesländer gilt. Dabei glänzen vor allem die ländlichen Regionen, in denen viele Immobilien für vergleichsweise wenig Geld zu haben sind. Darüber hinaus profitieren Käufer hier aber nicht nur von günstigen Preisen, sondern auch von deutlich größeren Grundstücken und einer ruhigen Lage im Grünen. Zum anderen wird der Umzug aufs Land mancherorts sogar staatlich gefördert, zum Beispiel mit diversen Zuschüssen oder zinsgünstigen Darlehen.

Am Beispiel Niedersachsen, als preislich im Mittelfeld liegendes Bundesland, lässt sich das Gefälle für Eigentumswohnungen anschaulich verdeutlichen. In der Landeshauptstadt Hannover kostet der Quadratmeter durchschnittlich 3.000 Euro. Sucht man hingegen in kleineren Städten, sinken die Preise zum Teil rapide. So kosten Immobilien in Hameln im Schnitt nur noch 1.690 Euro/m². Am günstigsten kommt man in Osterode am Harz an Wohneigentum, die teuersten Immobilien gibt es hingegen in der Universitätsstadt Oldenburg.


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Nachfrage und Angebot – Darum gehen die Preise so weit auseinander

Landflucht und hoher Leerstand stehen dem stetigen Zuzug in die Ballungsräume gegenüber, was vielerorts für niedrige Immobilienpreise in dünn besiedelten Landstrichen und Wohnungsmangel in den kulturellen und wirtschaftlichen Zentren sorgt. Mit einer Leerstandsquote von 5,8 Prozent in 2022 bleibt in den neuen Bundesländern deutlich mehr Wohnraum ungenutzt, als in Westdeutschland, wo es laut der entsprechenden Statista-Studie zur Leerstandsquote gerade einmal 1,9 Prozent waren. Aufgrund vielfältiger struktureller Besonderheiten sind im Osten gerade ländliche Gegenden stark betroffen, wohingegen Großstädte wie Dresden oder Leipzig sogar einen Einwohnerzuwachs verzeichnen.

Vor allem junge Menschen ziehen lieber nach Berlin oder Hamburg, als ihr Glück in schrumpfenden Kleinstädten und Landgemeinden zu versuchen, wo oft die Jobperspektiven fehlen. Für viele kann das Versprechen von einem ruhigen Landleben und einem Eigenheim zu günstigen Preisen eine schlechte Verkehrsanbindung sowie den stetig wachsenden Mangel an niedergelassenen Ärzten und verfügbarer Kinderbetreuung nicht ausgleichen. Hier muss die Politik sinnvolle Ansätze bieten, um attraktive Lebensbedingungen zu schaffen. Gerade kleinere Gemeinden abseits der Dunstkreise solcher Städte könnten von zielgerichteten Förderungen, einer verbesserten digitalen Infrastruktur durch zügigen Breitbandausbau wie auch von angemessenen Mobilitätskonzepten profitieren. Bereits jetzt wird schon einiges getan, um dem Bevölkerungsrückgang entgegenzuwirken.