Zwangsversteigerung Zweifamilienwohnhaus

Verkehrswert: 360.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes Zweifamilienhaus mit einem Kfz-Stellplatz in einer Doppelgarage.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 27. und 29.10.2024 von innen und außen besichtigt. Die Bewertung erfolgte zusätzlich auf Grundlage von Unterlagen wie Bauzeichnungen, Plänen und Auskünften der Gemeinde.

Gebäude

Das Objekt ist ein freistehendes Zweifamilienwohnhaus, errichtet ca. 1962 in massiver Bauweise mit ausgebautem Dachgeschoss und einfach ausgebautem Dachspitz (nur über Holzleiter zugänglich). Das Haus verfügt über Kellergeschoss (teilweise als Erdgeschoss ausgebildet), Erdgeschoss, Obergeschoss und Dachgeschoss. Die Wohnfläche beträgt 159,38 m², verteilt auf OG (97,78 m²) und DG (61,60 m²), dazu kommen ca. 40 m² Nutzfläche im Kellergeschoss. Insgesamt ergeben sich 315 m² Bruttogrundfläche.

Die Grundrissgestaltung bietet je Geschoss jeweils 2 Zimmer, Küche, Bad/WC sowie Flur und Balkon. Das Erdgeschoss und Dachgeschoss sind überwiegend nach Süden ausgerichtet, was eine gute Belichtung und Besonnung ermöglicht. Im Dachgeschoss ist ein niedriger Kniestock (ca. 1 m) vorhanden, der Dachspitz ist einfach ausgebaut und als Speicher nutzbar.

Das Gebäude ist teilmodernisiert (kleine Modernisierung im Rahmen der Instandhaltung). Zum Objekt gehören ein Balkon nach Süden, eine gemauerte Eingangstreppe sowie ein Windfang im Norden und eine Dachgaube im Osten.

Die Fassade ist verputzt und gestrichen (Dachgaube mit Eternitplatten). Die Außenwände und Innenwände bestehen aus Mauerwerk, die Decken sind aus Beton, es sind zwei Kamine vorhanden. Der Zustand ist dem Alter entsprechend mit allgemeinem Instandhaltungsrückstau.

Weitere Gebäude

Es gehört ein hälftiger Anteil an einer Doppelgarage (ein Stellplatz, linke Seite) zum Objekt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt leerstehend und wurde nicht vermietet oder eigengenutzt.

• Satteldach, harte Dachdeckung (Dachpfannen)

• Gaszentralheizung (ca. 1995, Druckausgleichsbehälter von 2023)

• Kachelofen im Erdgeschoss mit Wärmeführung in obere Geschosse

• Warmwasserbereitung zentral (DG: Gastherme)

• Heizkörper mit Raumthermostat (EG, DG)

• Schwedenofen (Holz) im Wohnzimmer DG, Kaminofen im Kellergeschoss

• Elektroinstallation: Unterputz

• Fenster: Holzverbundfenster aus Bauzeit, Keller und DG teils neue Kunststofffenster (ca. 2016) mit 3-fach-Verglasung, Kunststoffrollläden

• Böden: Fliesen, Laminat, Vinyl, PVC, Klinker, Textilbelag je nach Nutzung der Räume

• Sanitärausstattung: Zwei Bäder (OG: beige, DG: rosa), Bäder zeitweise erneuert, jeweils mit Fenster; Ausstattung mit Wanne (EG alt, OG und DG), Dusche im DG, Waschmaschinenanschluss, separate WC

Ort: Titisee-Neustadt (Ortsteil Neustadt), ca. 12.400 Einwohner, Landkreis Breisgau-Hochschwarzwald, Baden-Württemberg.

Das Wohnhaus befindet sich im Süden von Neustadt, an einer asphaltierten und beleuchteten Anliegerstraße (Adalbert-Dengler-Weg). Die Nachbarschaft besteht überwiegend aus Wohnbebauung (freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser). Das Wohngebiet ist als ruhige und gute Wohnlage einzustufen. Es bestehen keine Umwelteinflüsse oder erkennbare Beeinträchtigungen, das Grundstück grenzt im Westen an eine Verkehrsfläche, im Norden, Osten und Süden an weitere Wohnbaugrundstücke.

Die Entfernung zur nächsten ÖPNV-Haltestelle beträgt ca. 620 m (Linie 7261 „Adler Post“), die Grundversorgung mit Einkaufsmöglichkeiten sowie Kindergarten, Schulen und Ärzte befinden sich in der nahen Ortsmitte (ca. 500–1.000 m entfernt). Die Anbindung an den Fernverkehr (B31/Bundesstraße) ist durch kurze Wege gegeben, der Gemeinde-ÖPNV ist eher ungünstig.

Das Grundstück ist trapezähnlich geschnitten, gleichmäßig, etwa 721 m² groß und nach Südwesten geneigt, mit einer Straßenfront von ca. 27 m. Die Erschließung (Wasser, Strom, Gas, Telefon, Abwasser) ist vollständig, das Grundstück ist beitragsfrei und erschlossen. Einfriedung durch Zaun, Hecke und Mauer. Das Wohnhaus ist straßenseitig zugänglich.