Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus mit integrierter Garage

Verkehrswert: 540.000,00 €
davon entfällt auf Zubehör: 500,00 € (Einbauküche Dachgeschoss)

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein eigengenutztes Zweifamilienhaus mit im Haus integrierter Garage.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 06.11.2024 vollständig innen und außen besichtigt; ausgenommen blieb nur der Öllagerraum. Das Objekt war in Teilen, insbesondere im EG und OG, durch umfangreiches Lagergut verstellt, sodass nicht alle raumbegleitenden Flächen eingesehen werden konnten.

Gebäude

Das freistehende Zweifamilienwohnhaus geht auf einen Ökonomieteil von ca. 1890 und einen Wohnhausanbau von 1909 zurück; 1947/1948 erfolgten weitere Neu- bzw. Umbauten an Wohn-, Scheunen- und Stallteilen. Die heutige baurechtliche Nutzung entstand 1989 durch den Umbau des vorhandenen Wohn- und Ökonomiegebäudes mit Einbau von zwei Wohnungen und einer integrierten Garage; 1992 folgten ergänzende Änderungen. Das Gebäude steht traufständig zur Straße, erscheint dort zweigeschossig und ist zur Gartenseite eingeschossig. Die Wohnfläche beträgt rund 209 m², die Nutzfläche im Erdgeschoss rund 97 m².

Im Erdgeschoss befinden sich Nutzflächen mit Garage, Heizraum, Öllager, Keller und Waschküche. Im Obergeschoss liegt Wohnung Nr. 1 als abgeschlossene 3-Zimmer-Wohnung mit Flur, Elternzimmer, Kinderzimmer, Gäste-WC, Bad, Küche, Wohnen sowie Ausgang zu Terrasse und Garten. Im Dachgeschoss befindet sich Wohnung Nr. 2, ebenfalls abgeschlossen, mit Flur, Elternzimmer, Kinderzimmer, Bad, Küche und Wohnen; ein Balkon ist nicht vorhanden. Zusätzlich wurde der Spitzboden später zu Wohnzwecken mit Flur, zwei Zimmern und Bad ausgebaut. Diese Fläche ist nicht in sich abgeschlossen, nur über das Treppenhaus erschlossen und nur grob in die Wohnfläche einbezogen, da Planunterlagen fehlen.

Die Grundrisse sind insgesamt zweckmäßig und funktional gut nutzbar, die Belichtung wird als gut beschrieben. Das Haus besitzt ein steiles Satteldach mit einer großen Schleppgaube zur Straßenseite sowie zwei Schleppgauben zur Gartenseite. Modernisiert wurden 2016 insbesondere die Außenfassade mit Wärmedämmverbundsystem, Teile der Fenster, Haustür und Garagentor, außerdem die Dacheindeckung samt Gaubenverkleidungen sowie teilweise Bodenbeläge.

Der bauliche Zustand ist insgesamt gut, jedoch mit wertrelevanten Mängeln, Bauschäden und Instandhaltungsrückstau. Genannt sind insbesondere korrodierte Stahlträger im Kellerbereich, Fehlstellen und Risse im Garagenboden, unzureichender Schall- und Rauchschutz der Wohnungseingangstüren, eine offene Deckenöffnung im Bereich des Dunstabzugs in Wohnung Nr. 2, offene dauerelastische Fugen im Bad des Dachgeschosses sowie Brandschutzmängel am ausgebauten Spitzboden. Für den Spitzboden fehlt zudem der zweite Rettungsweg. Denkmalschutz besteht nicht.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das gesamte Objekt eigengenutzt und durch eine Miteigentümerin mit Familie bewohnt.

• Dachform/Dachdeckung: steiles Satteldach in Pfettenkonstruktion, 2016 saniert und neu mit Dachpfannen eingedeckt; eine Schleppgaube zur Straße, zwei Schleppgauben zum Garten; Gauben und Kaminverwahrung in Titanzinkblech, Rinnen und Bleche ebenfalls Titanzink

• Heizung & Warmwasser: Öl-Zentralheizung, außentemperaturgesteuert, Nennwärmeleistung 22–28 kW; Wärmeübertragung über Heizkörper; zentrale Warmwasserversorgung; Heizöllager mit drei Tanks und insgesamt ca. 6.000 l

• Elektroinstallation: teilweise erneuert; Zählerschrank im Erdgeschoss; FI-Schutz für alle Bäder; dem Nutzungszweck entsprechende Ausstattung

• Fenster: Holzisolierglasfenster und Kunststoffisolierglasfenster; Dachflächenfenster im Spitzboden erneuert; außenliegende Rollläden aus Hart-PVC

• Sanitärausstattung: Waschküche mit zwei Waschmaschinenanschlüssen und Spüle; Gäste-WC im OG mit wandhängendem WC und Handwaschbecken; Bad im OG mit wandhängendem WC, Waschbecken, Badewanne, Dusche mit Duschabtrennung; Bad im DG mit wandhängendem WC, Waschbecken, Badewanne und Eckdusche; Bad im Spitzboden mit wandhängendem WC, Waschbecken und Dusche mit Duschabtrennung

• Böden: Garage und Waschküche gefliest bzw. Spaltklinker in der Garage; Flur im EG mit Kunststein; Keller und Heizraum mit Rohfußboden; OG, DG und Spitzboden überwiegend mit erneuerten Vinylbelägen

Das Objekt liegt in Schömberg, Ortsteil Bieselsberg, mit rund 8.100 Einwohnern in der Gemeinde und ca. 1.000 Einwohnern im Ortsteil, im Landkreis Calw in Baden-Württemberg.

Es befindet sich an der Friedensstraße, der Hauptstraße des Ortsteils. Die Umgebungsbebauung ist überwiegend von Wohngebäuden geprägt. Durch die Lage an der Ortsdurchfahrt bzw. Hauptstraße bestehen Verkehrsimmissionen; die Wohnlage wurde als mittlere Lage an der Hauptstraße eingeordnet.

Ein Kindergarten ist im Ortsteil vorhanden. Eine Grundschule mit Ganztagsbetreuung befindet sich in Schömberg, weiterführende Schulen in Bad Wildbad, Calw oder Pforzheim. Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind nicht im Ortsteil selbst, sondern in Schömberg vorhanden. Bieselsberg ist über die Buslinie 743 an Schömberg und Pforzheim angebunden; werktags besteht etwa stündlicher Busverkehr.

Das Grundstück umfasst 532 m², hat einen polygonalen Zuschnitt und eine leichte, zur Straße abfallende Hanglage. Die maximale Länge beträgt etwa 37,00 m, die maximale Breite etwa 14,50 m. Die Außenanlagen umfassen unter anderem eine befestigte Vorfläche mit Betonpflaster, eine Gartenterrasse mit Betonplatten, Einfriedungen als Maschendrahtzaun sowie Hecken, Bäume, Büsche, Sträucher und Rasenflächen.