Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus mit Garage, Schopf und Garten

Verkehrswert: 350.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Zweifamilienhaus mit angebautem Schopf, belastet mit Wohnungsrecht an der Erdgeschosswohnung samt Garten- und Keller-Mitbenutzung sowie einem Durchgangs- und Durchfahrtsrecht entlang der Grundstücksgrenze.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 04.03.2026 vollständig von innen und außen besichtigt. Die Beschreibung und Bewertung beruhen auf den Feststellungen beim Ortstermin sowie auf vorliegenden Unterlagen und Plänen.

Gebäude

Das Gebäude ist ein freistehendes Zweifamilienhaus in Massivbauweise aus ca. 1960 mit einem bewertungsrelevanten Baujahr 1973. Es ist eingeschossig, voll unterkellert, verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss sowie einen teilweise ausgebauten Dachspitz, der über eine Raumspartreppe erreichbar ist. Die Bruttogrundfläche beträgt rund 298 m², die Wohnfläche rund 144 m².

Im Untergeschoss befinden sich Treppenhaus, Flur, zwei Kellerräume, Garage und Heizraum. Das Erdgeschoss umfasst Flur, Küche, Wohnzimmer, Schlafzimmer, ein weiteres Zimmer, Bad und Abstellraum. Das Dachgeschoss ist mit Flur, offenem Wohn-/Essbereich mit Küche, Schlafzimmer, Zimmer und Bad ausgebaut. Im Dachspitz bestehen ein einfach ausgebauter Raum sowie ein Speicher. Die Erdgeschosswohnung umfasst laut Wohnrechtsbewertung rund 74,17 m². Die Wohnräume und Funktionsbereiche sind jeweils an zentrale Flure angeschlossen; die Grundrissgestaltung ist funktional und typisch für die Bauzeit.

Das Satteldach wurde 2014 erneuert. Ebenfalls 2014 erfolgten die Modernisierung der Fenster und der Hauseingangstür sowie die Wärmedämmung der Außenwände. Belichtung und Besonnung sind insgesamt als gut nutzbar einzuschätzen; genannt sind eine Nordterrasse und ein Garten mit Südausrichtung. Das Objekt befindet sich in einem dem Baualter entsprechenden durchschnittlichen Zustand, die Innenausstattung ist renovierungsbedürftig.

weitere Gebäude

Direkt an das Wohnhaus ist ein massiv errichteter Schopf mit Satteldach angebaut. Er ist als wertrelevanter Gebäudeteil ausdrücklich berücksichtigt und ergänzt die Nutzflächen des Anwesens.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt selbstgenutzt; zugleich bestand ein Wohnungsrecht an der Erdgeschosswohnung.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach mit Ziegeleindeckung; Dacherneuerung 2014

• Heizung/Warmwasser: Öl-Zentralheizung, Baujahr ca. 2000; Öltank mit insgesamt 8.000 l Fassungsvermögen; Wärmeabgabe überwiegend über Heizkörper mit Thermostatventilen; Warmwasserversorgung zentral

• Elektroinstallation: durchschnittliche Anzahl an Steckdosen, Lichtschaltern und Telekommunikationsanschlüssen; Unterverteilung vorhanden

• Fenster: überwiegend Kunststofffenster mit Isolierverglasung als Dreh-/Kipp-Elemente; Rollläden mit Gurt; zusätzlich Dachflächenfenster

• Sanitärausstattung: im Erdgeschoss und Dachgeschoss jeweils Bad mit Stand-WC mit Druckspülung, Waschbecken mit Einhandmischbatterie sowie Badewanne mit Wannenfüll- und Brausegarnitur als Einhandmischbatterie

Das Objekt liegt in Ohlsbach mit rund 3.354 Einwohnern im Ortenaukreis, Baden-Württemberg.

Die Mikrolage ist eine durchschnittliche Wohnlage mit guter Verkehrslage. Das Grundstück liegt an einer Ortsstraße als Eckgrundstück; die Erschließung erfolgt nördlich und östlich über die Dorfstraße. Die Umgebung ist überwiegend von ein- bis zweigeschossigen Wohngebäuden, insbesondere Ein- und Zweifamilienhäusern, geprägt. Immissionen wurden als lagetypisch gering beurteilt.

Eine Grundschule und ein Kindergarten sind im Ort vorhanden. Geschäfte des täglichen Bedarfs sowie infrastrukturelle Einrichtungen befinden sich in etwa 3,0 km Entfernung. Der öffentliche Personennahverkehr ist in ca. 1,2 km erreichbar, der Bahnhof Gengenbach in ca. 4,6 km; Anschluss an die Autobahn A5 besteht in ca. 11,4 km Entfernung.

Das Grundstück ist 669 m² groß, nahezu rechteckig geschnitten und weist ungefähr 26 m Breite sowie 26 m Tiefe auf. Die Topografie fällt leicht von Westen nach Osten ab. Die Erdgeschossfußbodenhöhe liegt etwa 4 m über dem mittleren Straßenniveau. Befestigte Flächen sind teilweise mit Pflastersteinen und teilweise mit Waschbetonplatten angelegt. Die Grünflächen sind gärtnerisch gestaltet und mit Rasen, Büschen und Bäumen bewachsen; Einfriedungen bestehen aus Hecken und Büschen, Steinmauer sowie Holzflechtzaun.

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