Zwangsversteigerung Wohnung im Dachgeschoss

Verkehrswert: 94.100,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Wohnung im Dachgeschoss innerhalb eines gemischt genutzten Wohn- und Werkstattgebäudes.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 28.09.2022 sowohl von außen als auch nahezu komplett im Inneren besichtigt. Teilbereiche im Seitenanbau des Dachgeschosses waren nicht zugänglich. Die Bewertung erfolgte auf Basis eines umfangreichen Ortstermins sowie ergänzender Bauunterlagen und Recherchen.

Wohnung

Die zum Versteigerungsobjekt gehörenden Räume im Dachgeschoss teilen sich in eine Hauptwohnung und ein Appartement auf. Die Hauptwohnung verfügt über ca. 267 m² Wohnfläche und ist bungalowartig mit großzügigem Wintergarten, Terrasse und offenem Grundriss gestaltet. Die Raumaufteilung umfasst

• Diele,

• Büro,

• Gästezimmer,

• Wohnzimmer,

• Essplatz,

• Küche,

• Abstellraum,

• Schlafzimmer,

• Bad und separates WC.

Das gartenseitige Appartement besteht aus Flur, Küche, Duschbad, Durchgangszimmer und Schlafzimmer auf ca. 44 m². Beide Einheiten sind überwiegend mit Bodenfliesen und Fertigparkett ausgestattet, Wände tragen einfachen Putz und Raufasertapeten, die Decken sind teils mit Holz verkleidet. Die Fenster sind als Holz-Doppelfenster ausgeführt. Die Wohnungen verfügen über einfache, baujahrtypische Sanitärausstattung. Es besteht aufgrund längeren Leerstands ein gewisser Unterhaltungsstau sowie einzelne Bauschäden insbesondere hinsichtlich Terrassen und Bodenunterbauten über der Werkstatt.

Das Gebäude, in welchem sich die Wohnung befindet, ist ein teilunterkellertes, zweigeschossiges Massivgebäude (Altbau, Baujahr ca. 1900, teilsaniert 1980-83 und erweitert 1990-93 um einen Anbau). In den unteren Geschossen sind ehemalige Werkstatt-, Lager- und Sozialräume vorhanden, die Hauptflächen im Erdgeschoss sind offen als Halle konzipiert. Die Fassade ist verputzt und zum Teil verschiefert. Insgesamt besteht ein deutlicher Renovierungs- und Sanierungsbedarf.

Gebäude

Das Gesamtgebäude ist insgesamt in einem stark sanierungsbedürftigen Zustand und setzt sich aus dem historischen Altbau und einem modernen Anbau (beide mit Flachdach) zusammen. Der Altbau diente ursprünglich als Winzerhaus und später als Schreinerei. Die gewerblichen Flächen im Erdgeschoss und Keller umfassen ca. 746 m². Die Dachgeschosswohnungen wurden nach der Kernsanierung in den 1980er-Jahren hergestellt. Das Gebäude weist eine einfache Grundrissstruktur mit funktionaler Trennung von Werkstatt und Wohnen auf. Die Belichtung und Besonnung sind insgesamt befriedigend, die Wohnbereiche bieten einen attraktiven Blick ins Rheintal, sind aber erheblich durch Lärm von Bahn und Bundesstraße beeinträchtigt. Das Gebäude steht nicht unter Denkmalschutz. Es ist kein Energieausweis vorhanden.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung leerstehend. Auch das übrige Gebäude wurde nicht mehr gewerblich, sondern nur in Teilbereichen (Keller, EG) durch einen Modelleisenbahnverein genutzt.

• Dachform: Flachdach, bituminös abgedichtet (nicht weiter differenziert)

• Heizung: Gas-Zentralheizung (Wolf, Baujahr 1980) im EG sowie Warmluft-Wandgeräte in größeren Werkstattbereichen; alter Feststoffbrenner im Keller

• Warmwasser: Zentralversorgung

• Elektroinstallation: einfache Standardausführung, Sicherungskasten im DG

• Böden: überwiegend Bodenfliesen und Fertigparkett

• Fenster: Holzfenster mit Doppelverglasung

• Sanitärausstattung: Bäder und WC raumhoch weiß gefliest, Sanitärgegenstände weiß, einfacher Standard, separates WC

Boppard-Hirzenach, Rheinland-Pfalz, Rhein-Hunsrück-Kreis (Einwohnerzahl Stadt Boppard ca. 15.890, Ortsteil Hirzenach ca. 303)

Das Objekt liegt am südlichen Ortsrand des Ortsteils Hirzenach, direkt an der Kreisstraße K 126 (Rheinstraße), parallel zur Bahnstrecke und zur Bundesstraße B 9 mit unmittelbarer Nähe zum Rhein. Die Bebauung im Umfeld ist überwiegend wohnbaulich geprägt. Die Immobilie befindet sich in einfacher Wohnlage mit erheblichen Beeinträchtigungen durch Bahn- und Straßenlärm. Die Nachbarschaftsbebauung besteht aus überwiegend privater Wohnnutzung; das Objekt ist an zwei Grundstücksseiten bebaut. Die nächstgelegenen Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Ärzte und Verwaltungsstellen befinden sich in Boppard (ca. 7,5 km entfernt). Im Ortsteil gibt es keine eigene Nahversorgung. Die Verkehrsanbindung erfolgt per Bahn (Bahnhof Hirzenach), Straße (B 9, K 126) und mit Pkw (A 61 ca. 15 km entfernt), Busverbindungen sind vorhanden.

Das Grundstück ist insgesamt 1.019 m² groß, besitzt eine Straßenfront von ca. 50 m und weist eine unregelmäßige Form auf. Die Topographie ist von der Straße aufsteigend. Es handelt sich um baureifes Land, die Erschließung (Strom, Wasser, Gas, Kanal) ist vollständig. Der Gartenbereich und die Außenanlagen sind verwahrlost und sanierungsbedürftig. Der Bewuchs ist nicht näher beschrieben.