Zwangsversteigerung Wohnhaus

Verkehrswert: 227.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohnhaus mit zwei Wohneinheiten und zusätzlichen Wohnräumen im Erdgeschoss.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 03.12.2024 im Rahmen einer Ortsbesichtigung augenscheinlich innen und außen begutachtet. Die Bewertung basiert zusätzlich auf vorliegenden Unterlagen wie Aufmaß, Auskünften der Bauverwaltung und Gutachterausschüssen; Innenaufnahmen wurden nicht veröffentlicht.

Gebäude

Das Bewertungsobjekt ist ein Wohnhaus, bestehend aus zwei eigenständigen Wohnungen und zusätzlichen, zu Wohnzwecken ausgebauten Räumen im Erdgeschoss. Das Gebäude ist voll unterkellert. Das ursprüngliche Baujahr ist unbekannt; etwa 1985 erfolgte der Umbau eines früheren Ökonomiegebäudes zu Wohnzwecken. 2005 erfolgten die Erneuerung der Dacheindeckung und der Dachflächenfenster sowie Bodenbelagserneuerungen, 2009 wurde der Fliesenbelag im Duschraum im OG erneuert. Die Außenansicht besteht aus einer verklinkerten Straßenfront und Rückseite, Giebel mit Faserzementplatten verkleidet, restliche Fassadenanteile verputzt.

Die Gesamtnutzfläche beträgt 249,31 m² Wohnfläche auf drei Etagen. Die Grundrissaufteilung ist wie folgt:

• Erdgeschoss: Treppenhaus, Heizungsraum, 2 Kellerräume, Flur, Hobbyraum, Abstellraum, Öllager sowie als Wohnraum ausgebaute Bereiche (Wohnzimmer, Küche, Dusche/WC).

• Obergeschoss: Flur, Wohn-/Esszimmer, Küche, Gäste-WC, drei Schlafzimmer, Balkon, Dusche/WC, Abstellraum.

• Dachgeschoss: Flur, Küche, Wohn-/Esszimmer, Abstellraum, Bad, Loggia.

• Dachraum: Flur, WC, Schlafzimmer, Abstellraum, Speicher.

Die Grundrissgestaltung ist zweckmäßig, die Belichtung und Besonnung werden als ausreichend bewertet. Das Satteldach mit Tonziegeleindeckung wurde zuletzt 2005 modernisiert. Die Decken bestehen aus Beton (EG/OG) und Holzbalkendecke (DG). Die Fenster sind überwiegend als PVC-Isolierverglasung ausgeführt, im Kellerbereich teils Holzfenster mit Isolierverglasung. Es bestehen erhebliche Modernisierungs- und Renovierungsrückstände, teilweise laienhafter Innenausbau, beschädigte Fliesen, Türen, Stockflecken und vereinzelt defekte Fenster bzw. Balkontüren. Die Nutzung entspricht zwei eigenständigen Wohnungen sowie zusätzlichen Wohnräumen im EG.

Auf dem Grundstück befinden sich befestigte Flächen (Betonsteinpflaster) sowie geschotterte Freiflächen hinter dem Haus, Stellplätze und Erholungsflächen vor dem Haus.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt vollständig bewohnt: Die Zimmer im Erdgeschoss waren vermietet, die Wohnung im Obergeschoss wurde eigengenutzt, das Dachgeschoss war vermietet.

Das Objekt befindet sich im Zentrum von Schwirzheim, einem Ort mit rund 460 Einwohnern.

Beeinträchtigungen bestehen durch eine im Nachbargebäude befindliche Gaststätte sowie die direkte Nachbarschaft zu einem Bürgerhaus und einem Kindergarten. Die Bebauung ist geprägt von zweigeschossigen Wohnhäusern in geschlossener Bauweise. Das Grundstück liegt an einer Kreisstraße (K170) und fällt topografisch nach Osten ab. Das Umfeld ist überwiegend von Wohnnutzung geprägt, eine Grundschule ist im Ort nicht vorhanden.

Schulen, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten finden sich in den umliegenden Städten im Umkreis von 9 bis 18 km. Busanbindung besteht, die nächste Autobahnanschlussstelle ist ca. 13 km entfernt.

Das Grundstück misst 268 m², ist rechteckig zugeschnitten und komplett erschlossen, mit ca. 12 m Straßenfront und ca. 23 m Tiefe. Der Garten- und Erholungsbereich liegt hinter dem Gebäude, ein Teilbereich ist durch eine Grunddienstbarkeit zugunsten eines Nachbarn als Gartenfläche einzäunbar, die bauliche Nutzbarkeit bleibt davon unbeeinträchtigt.