Zwangsversteigerung Wohnhaus mit landwirtschaftlicher Fläche und Nebengebäuden

Lfd. Nr. 1: Landwirtschaftsfläche, tlw. Grünland (bebaut mit Holzgartenhaus), tlw. Bachlauf - Verkehrswert: 400,00 €

Lfd. Nr. 2: Grundstück bebaut mit zweigeschossigen Wohnhaus, einem zweigeschossigen ehem. Werkstattgebäude I (Baujahr unbekannt), einem teilunterkellerten, eingeschossigen ehem. Stall-/Scheunengebäude mit Dachgeschoss/Speicher (Baujahr unbekannt) sowie einem teilunterkellerten, eingeschossigen Werkstattgebäude II mit Dachgeschoss/Speicher (Baujahr ca. 1957) - Verkehrswert: 122.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein teilunterkellertes, zweigeschossiges Wohnhaus (vermutlich Baujahr ca. 1876) mit zugehörigen Nebengebäuden (ehem. Werkstattgebäude I, ehem. Stall-/Scheunengebäude sowie Werkstattgebäude II, Baujahr ca. 1957) und eine Landwirtschaftsfläche, teilweise mit Holzgartenhaus und Bachlauf.

Besichtigung

Das Objekt wurde im Rahmen eines Ortstermins eingehend äußerlich und innerlich besichtigt und aufgemessen. Zerstörende Prüfungen wurden nicht vorgenommen, und es wurden keine Funktionsprüfungen an der Haustechnik durchgeführt.

Gebäude

Wohnhaus:
Das Hauptgebäude ist ein teilunterkellertes, zweigeschossiges Wohnhaus (vermutlich Baujahr ca. 1876), das an der Straßenecke auf dem Grundstück steht. Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut und dient als Speicher. Im Kellergeschoss befindet sich ein Gewölbekeller mit einer lichten Höhe von ca. 1,63 m, zugänglich über eine Bruchsteintreppe. Das Erdgeschoss gliedert sich in Flur, Wohnzimmer, Esszimmer, Küche, Hauswirtschaftsraum und ein einfach ausgestattetes WC. Im Obergeschoss befinden sich drei Zimmer, Flur, ein nachträglich abgeteiltes Duschbad (nur von einem Zimmer zugänglich), ein Abstellraum und ein Ankleideraum.
Der Grundriss ist einfach und teilweise verwinkelt, mit gefangenen Räumen, teilweise niedrigen Durchgangshöhen und schmal geschnittenen Zimmern. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 112,5 m². Das Gebäude weist Renovierungsbedarf und altersbedingte Mängel auf, u.a. feuchte Kellerwände, überalterte Innentüren, nicht zeitgemäße Sanitärausstattung und Stockflecken/Schimmelbildung im Wandbereich. Einige Modernisierungen wurden in den letzten 20 Jahren durchgeführt (Fenster, teils Dach).

Ehemaliges Werkstattgebäude I:
Beidseitig angebaut, zweigeschossig, Bruchsteinmauerwerk, Satteldach mit alter Wellasbestzementplatteneindeckung, Betondecken, einfache Holz- und Metallfenster, im Obergeschoss Speicher. Das Gebäude ist stark renovierungsbedürftig, die Geschossdecke z. T. nicht mehr standsicher.

Ehemaliges Stall-/Scheunengebäude:
Teilunterkellert, eingeschossig mit DG, Bruchsteinmauerwerk, Beton- und Holzbalkendecken, Satteldach (ebenfalls Wellasbestzementplatten), Türen/Tore in Holz und Metall, Fenster mit Isolierverglasung. Nutzung zu Abstellzwecken möglich, Mängel insbesondere im Bereich der Dachdeckung, Fassade und am Mauerwerk (Feuchteschäden, Risse, verwitterte Fassaden). Die Nutzung als Stall und Scheune ist eingestellt.

Werkstattgebäude II:
Ca. Baujahr 1957, massiv mit Bruchstein/Bims, Satteldach (Trapezblech), Betondecke mit Metallträgern, große Toröffnungen (zwei elektrisch), isolierverglaste Metallfenster. Ebenfalls teils unterkellert (Garage & Abstellraum), Erdgeschoss Werkstatt, Dachgeschoss Speicher. Zustand durchschnittlich, einzelne Modernisierungen (Fenster, Dach).

Grundstück

Flurstück 165/1:
1.047 m², unregelmäßiger Zuschnitt, geneigt, normaler Baugrund. Hauptsächlich bebaut, Wasser-, Strom- und Kanalanschluss vorhanden, befestigte Zufahrten und Hofflächen in Betonpflaster/Asphalt, eingezäunt, teilweise mit Grenzmauern, mehrere Toranlagen.
Die Nutzungsmöglichkeit entspricht baureifem Land innerhalb des gemischten Baugebiets gemäß Flächennutzungs- und Bebauungsplan; überwiegend ist § 34 BauGB maßgeblich.

Flurstück 160/1:
878 m², unregelmäßig geschnitten, leicht geneigt, überwiegend Grünland (tlw. versumpft), mit Teilbereich als Hausgarten. Kleines Holzgartenhaus (wohl ohne Baugenehmigung) sowie Bachlauf (Pützborner Bach) vorhanden. Eingefriedung mit Knotengitterzaun und Metalltoren, Zuwegung über Wirtschaftsweg (Grasweg). Nutzung nur für privilegierte Bauvorhaben nach § 35 BauGB möglich, keine Baureife, Dauergrünland im Flächennutzungsplan, Landschaftsschutzgebiet.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus und sämtliche Nebengebäude auf Flurstück 165/1 unbewohnt und leerstehend. Das Grundstück Flurstück 160/1 war ungenutzt. Miet- und Pachtverhältnisse bestehen nicht.

• Wohnhaus

  • Satteldach mit glasierten Ziegeln (tlw. erneuert), diffusionsoffene Unterspannbahn, Schneefanggitter

  • Stahlbeton- und Holzbalkendecken, teilweise Bruchsteingewölbe

  • Fenster: isolierverglaste Kunststofffenster (ca. 2002), Kunststoffrollläden

  • Heizung: Elektrospeicheröfen (Einzelöfen)

  • Warmwasser: dezentral, elektrisch

  • Sanitärausstattung: einfache, überwiegend überalterte Ausstattung, Stand-WC, Dusche (im OG nur von einem Zimmer zugänglich)

  • Elektroinstallation: Sicherungskasten teilmodernisiert (ca. 1994)

  • Bodenbeläge: gefliest, Parkett, Kunststoff, Teppich, Holzdielen, im Keller gestrichener Beton

  • Wand- und Deckenverkleidung: tapeziert, teilweise Styroporplatten, teilh. Holz, Fliesenspiegel in Küche

• Werkstatt-/Stall- und Scheunengebäude

  • Dächer: Satteldächer, teils Wellasbestzementplatten (alt und sanierungsbedürftig), Werkstatt II mit Trapezblechdeckung

  • Fenster: teils einfach verglaste Holz- oder Metallfenster, teils isolierverglaste Metallfenster (Werkstatt II ca. 1997)

  • Böden: überwiegend Beton, teils Ziegelstein, teilweise beschädigt/abgenutzt

  • Heizung: Werkstattgebäude II Anschlussmöglichkeit für Festbrennstoffofen

  • Sonstiges: Kraftstromanschluss (Werkstatt II), verschiedene Toranlagen (manuell und elektrisch)

Daun-Waldkönigen, Landkreis Vulkaneifel, Rheinland-Pfalz, ca. 550 Einwohner im Ortsteil (ca. 8.300 Stadt Daun, 24.100 Verbandsgemeinde Daun).

Das Objekt mit Wohnhaus und Nebengebäuden liegt im meist locker bebauten Ortskern, an der Ecke zweier schwach befahrener Kreisstraßen. Das zweite Grundstück liegt randlich, an einem Wirtschaftsweg (Grasweg, Sackgasse) am Ortsrand, umgeben von Grünland. Die Nachbarschaft im bebaubaren Bereich ist geprägt von Einfamilienhäusern und ehemaligen landwirtschaftlichen Hofstellen, südwestlich grenzt eine Kirche, beim anderen Grundstück ein Landmaschinenhandel und Remisen.
Beeinträchtigungen durch Industrie und Verkehr sind nicht feststellbar, jedoch sind die Wirtschaftsgebäude des Objekts altersbedingt und teilweise stark sanierungsbedürftig. Die Grundstücke sind nicht hochwassergefährdet, Altlasten oder Bergschäden liegen laut Behörden nicht vor. Das Außenbereichsgrundstück befindet sich im Landschaftsschutzgebiet.

Alle Versorgungseinrichtungen (Einkauf, Ärzte etc.) sowie weiterführende Schulen sind im ca. 5,5 km entfernten Daun zu finden. Ein Kindergarten befindet sich im nahen Nachbarort (ca. 3 km). Eine Bahnanbindung besteht in Gerolstein (13 km), die Autobahnanbindung (A1) ist etwa 5,5 km entfernt. Eine Bushaltestelle befindet sich im Ortskern.

Bezüglich der Grundstückstopografie sind beide Grundstücke geneigt. Flurstück 165/1 ist als baureifes Land in innerörtlicher Lage, Flurstück 160/1 ist als Grünland mit einfacher Einfriedung, vereinzelten Gehölzen sowie Bachlauf und einfachem Gartenhaus einzustufen. Erschließungsbeiträge sind auf beiden Grundstücken abgegolten bzw. nicht mehr zu erwarten.