Zwangsversteigerung Wohn- und Geschäftshaus

Verkehrswert: 197.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein einseitig angebautes, unterkellertes Wohn- und Geschäftshaus sowie seitlichem eingeschossigem Anbau aus Metall-Paneelen.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 18.03.2026 vor Ort besichtigt. Innen zugänglich waren nur die beiden Gewerbeeinheiten; die beiden Wohnungen konnten nicht besichtigt werden, sodass die Bewertung insoweit teilweise auf Unterlagen, Mietverträgen und äußerem Eindruck basiert.

Gebäude

Das ca. um 1900 errichtete, einseitig angebaute Wohn- und Geschäftshaus ist in massiver Bauweise ausgeführt, vollständig unterkellert, zweigeschossig und mit ausgebautem Dachgeschoss versehen. Es umfasst im Haupthaus:

• eine große Gewerbeeinheit im Erdgeschoss mit ca. 93 m² Nutzfläche,

• eine Wohnung im Obergeschoss mit 3,5 Zimmern und ca. 104 m² Wohnfläche,

• eine Wohnung im Dachgeschoss mit 4 Zimmern und ca. 106 m² Wohnfläche.

Die Grundrissgestaltung der großen Gewerbeeinheit wird als zweckmäßig beschrieben. Für die Wohnungen war mangels Innenbesichtigung keine verlässliche Aussage zur konkreten Raumgestaltung möglich. Die Belichtung und Besonnung des Gebäudes werden insgesamt als ausreichend beurteilt.

Modernisierungen erfolgten nur in begrenztem Umfang, insbesondere durch Gas-Etagenheizungen aus ca. 2008 sowie teilweise erneuerten Innenausbau und teilweise erneuerte Fenster. Der bauliche Zustand wird insgesamt als befriedigend eingeordnet, jedoch besteht erheblicher Instandhaltungs- und Renovierungsbedarf. Festgestellt wurden aufsteigende Mauerwerksfeuchtigkeit mit korrodierten Deckenträgern, Fassadenschäden, teilweise überalterte Fenster, sanierungsbedürftiges Treppenhaus, defekte Eingangstüren, teilweise veraltete Elektroinstallationen sowie Rissbildungen. Denkmalschutz besteht nach den vorliegenden Angaben nicht.

weitere Gebäude

Seitlich ist ein eingeschossiger Anbau in einfacher Konstruktion aus Metallpaneelen bzw. Trapezblech vorhanden. Darin befindet sich eine weitere Gewerbeeinheit mit ca. 38 m² Nutzfläche sowie WC. Die Grundrissgestaltung ist nachteilig; insbesondere werden schlechte Belichtung und Belüftung sowie Minderhöhe im WC beschrieben. Zudem wurde Schimmelbildung festgestellt. Der Anbau ist für die gewerbliche Nutzung nur eingeschränkt attraktiv.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die große Gewerbeeinheit im Erdgeschoss leerstehend; die kleine Gewerbeeinheit im Anbau sowie die beiden Wohnungen im Ober- und Dachgeschoss waren vermietet.

• Dachform und Dachdeckung: Walmdach, Holzdachkonstruktion mit Schleppdachgauben, Dacheindeckung mit Tonziegeln

• Heizung & Warmwasser: in den Einheiten des Haupthauses jeweils Gas-Etagenheizung mit Brennwertgerät; Warmwasserversorgung über elektrische Durchlauferhitzer

• Elektroinstallation: einfache bis mittlere Ausstattung; teilweise überalterte elektrische Installationen

• Fenster: in der großen Gewerbeeinheit ältere Holzfenster mit Isolierverglasung; in den Wohnungen Holzfenster mit Isolierverglasung; teilweise überaltert

• Sanitärausstattung: große Gewerbeeinheit mit wandhängendem WC, Unterputzspülkasten und Waschbecken in mittlerer Qualität; Anbau mit Stand-WC, Aufputzspülkasten und Handwaschbecken in einfacher Ausführung

• Böden: große Gewerbeeinheit Laminat, im WC und Abstellraum Fliesen; Anbau Fliesen

Das Objekt liegt in Schiffweiler, Ortsteil Heiligenwald, mit ca. 17.000 Einwohnern im Landkreis Neunkirchen im Saarland.

Es befindet sich im Ortskern in gemischter Nutzungsstruktur auf einem Eckgrundstück an einer innerörtlichen Straße mit erhöhtem Verkehrsaufkommen. Für die Wohnnutzung bestehen deutliche Beeinträchtigungen durch Straßenverkehr; zugleich wird die Geschäftslage als gut und die Wohnlage als mittel beschrieben.

Geschäfte des täglichen Bedarfs befinden sich in unmittelbarer Nähe. Die überörtliche Anbindung ist über die B 41 sowie die Autobahnen A8, A6 und A1 gegeben; ein Bahnhof befindet sich in Schiffweiler. Angaben zu Schulen, Kindergarten und Ärzten sind im Gutachten nicht näher ausgeführt.

Das Grundstück ist eben, nahezu vollständig bebaut und hat eine Größe von 219 m². Es handelt sich um ein Eckgrundstück mit ca. 33 m Straßenfront. Das Gebäude bebaut auf drei Seiten die Grundstücksgrenze; zudem besteht ein geringfügiger Überbau auf ein Nachbarflurstück.

Kreissparkasse Saarlouis, Frau Boßmann, 06831/442-1703