Zwangsversteigerung Wohn- und Geschäftshaus

Verkehrswert: 510.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohn- und Geschäftshaus mit einem Ladengeschäft im Erdgeschoss, vier Wohnungen in den Obergeschossen sowie Kelleräumen und einer Durchfahrt.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 07.05.2026 erneut von außen sowie teilweise innen besichtigt. Zugänglich waren das Erdgeschoss teilweise, Kellerflur und Treppenhaus; die Wohnungen und das Dachgeschoss konnten nicht betreten werden, sodass die Bewertung insoweit auch auf Unterlagen und vorhandenen Plänen aus einem Vorgutachten basiert.

Gebäude

Das Gebäude ist ein Wohn- und Geschäftshaus in konventioneller Massivbauweise aus Beton- und Mauerwerk auf einem 225 m² großen, regelmäßig geschnittenen Reihengrundstück. Nach den Unterlagen stammt das Untergeschoss aus etwa 1910/1920, der Wiederaufbau beziehungsweise wesentliche Aufbau erfolgte 1960/1965; der Verkaufsraum im Erdgeschoss wurde 1963/1964 umgebaut. Das Haus umfasst Untergeschoss, Erdgeschoss, zwei Obergeschosse und ein augenscheinlich nicht ausgebautes Dachgeschoss. Die Bruttogrundfläche wurde mit ca. 864 m² angesetzt.

Im Untergeschoss befinden sich Kellerräume. Im Erdgeschoss liegen eine Gebäudedurchfahrt sowie eine Gewerbeeinheit, die als Reisebüro genutzt wird. Laut Planung und Gutachten sind im 1. und 2. Obergeschoss jeweils zwei Wohnungen vorhanden, insgesamt also vier Wohnungen. Für die Ertragswertermittlung wurden Wohnflächen von ca. 76 m² und 64 m² je Geschoss angesetzt; die Ladenfläche im Erdgeschoss beträgt ca. 100 m². Ein Stellplatz in der Durchfahrt wurde ebenfalls berücksichtigt.

Der Grundriss ist überwiegend auf Wohnnutzung ausgerichtet, mit Gewerbeeinheit im Erdgeschoss. Die Aufteilung mit je zwei Wohnungen pro Obergeschoss entspricht nur noch bedingt heutigen Vorstellungen.

Der bauliche Zustand ist insgesamt als in die Jahre gekommen zu bewerten. Sichtbar waren ein allgemeiner Renovierungsstau an der Fassade, anstrichbedürftige Holzteile, Wasserschäden im Untergeschoss an Außenwänden mit Putzschäden, weitere Wasserschäden an Eingangstür und Außenwand im Bereich der Durchfahrt sowie erforderliche Malerarbeiten im Treppenhaus bis ins Dachgeschoss. Nach Angabe sollen die Wohnungen im 1. Obergeschoss stark verschimmelt und sanierungsbedürftig sein.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Erdgeschoss gewerblich genutzt; zwei Wohnungen im 1. Obergeschoss waren laut Angabe leerstehend, zwei Wohnungen im 2. Obergeschoss vermietet. Die Bewertung erfolgte insgesamt auf Grundlage einer unterstellten Leerstandsbetrachtung.

Das Objekt liegt in 76684 Östringen, einer Stadt mit rund 13.561 Einwohnern im Landkreis Karlsruhe in Baden-Württemberg.

Es befindet sich im Ortszentrum an der Hauptdurchfahrtsstraße. Die Umgebung ist durch ältere und neuere Wohn- und Geschäftsgebäude geprägt; genannt sind unter anderem Bank, Gaststätten, Apotheke und Läden, gegenüber befindet sich die Feuerwehr. Die Straße ist asphaltiert und mit Gehwegen ausgebaut. Die Verkehrsbelastung ist erheblich, die Wohn- und Geschäftslage wurde als mittel bis mäßig beurteilt, unter anderem wegen fehlender Parkplätze auf dem Anwesen.

Die örtliche Infrastruktur ist als normal kleinstädtisch beschrieben. Einkaufsmöglichkeiten und allgemeine Verkehrsanbindungen sind ausreichend vorhanden. Eine Bushaltemöglichkeit befindet sich vor dem Haus. In Östringen sind Grundschulen, Hauptschule, Realschule, Gymnasium und Jugendmusikschule vorhanden; zudem besteht eine Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, einschließlich Stadtbahnanschluss im Stadtteil Odenheim.

Das Grundstück ist regelmäßig geschnitten, als Reihengrundstück ausgebildet und zu etwa 90 % überbaut. Im Hof befinden sich Betonplatten, ein Holztor, Grenzmauern, Bepflanzung sowie eine kleine Grünfläche. Der Baugrund wurde ungeprüft als normal bebaubar angenommen. Planungsrechtlich liegt ein allgemeines Wohngebiet mit geschlossener Bauweise vor; zusätzlich besteht eine Sanierungssatzung.