Zwangsversteigerung Wohn- und Geschäftshaus

Verkehrswert: 361.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohn- und Geschäftshaus mit einer ehemaligen Kfz-Werkstatt und Garage.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 19.11.2025 von außen besichtigt, die ehemalige Werkstatt und die Garage konnten von innen begutachtet werden. Die Wohnung konnte nicht betreten werden, daher basiert deren Bewertung auf vorliegenden Plänen und Außenaufmaßen sowie Unterlagen.

Gebäude

Das Gebäude stammt aus dem Baujahr 1967 (fiktiv 1969) und wurde in Massivbauweise errichtet. Es handelt sich um ein zweigeschossiges Einfamilienhaus mit Satteldach, voll unterkellert. Das Untergeschoss liegt straßenseitig frei und beherbergt die ehemalige Kfz-Werkstatt mit separatem Büro- und Lagerraum sowie einer großen Garage, deren Zugang von der Straße erfolgt. Die Rückseite des Hauses liegt im Hang, der Keller grenzt dort an steiles, wild bewachsenes Gelände.

Im Erdgeschoss befindet sich die abgeschlossene Wohnung mit Dachterrasse und Balkon nach Südwesten. Die Belichtung und Besonnung sind den Baujahren und der Bauweise entsprechend ausreichend. Das Gebäude weist eine typische Raum- und Grundrissgestaltung der 1970er Jahre auf; Renovierungen und Modernisierungen sind kaum umgesetzt worden. Es gibt einen deutlichen Unterhaltungsstau, insbesondere an den Fassaden (Putz-, Anstrichschäden, Risse, Fassadenveralgung) und den Außenanlagen (verwildert, Balkonbelag verwittert). Einzelne Kunststofffenster mit Isolierverglasung sind nachgerüstet, der überwiegende Anteil der Bausubstanz ist aber dem Baujahr entsprechend.

Das Gebäude verfügt über eine Gaszentralheizung im Wohnbereich, im Werkstattbereich ist ein veralteter Sägemehl-Warmluftofen vorhanden. Die Elektroinstallation entspricht einfachem Standard, teils Aufputz im Keller.

Weitere Gebäude

Es befindet sich eine in Massivbau errichtete Doppelgarage (teilweise als Lager genutzt) auf dem Grundstück. Ein elektrisches Sektionaltor ist eingebaut.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Anwesen bewohnt und als Einfamilienhaus mit Lagerräumen genutzt. Die ehemalige Werkstatt, sowie angrenzende Flächen, werden nicht mehr gewerblich genutzt, eine Drittverwendung ist jedoch als Mischobjekt (Wohnen/Kleingewerbe) grundsätzlich denkbar.

Das Objekt liegt in Kaiserslautern-Erlenbach, einem Stadtteil der kreisfreien Stadt Kaiserslautern (ca. 100.000 Einwohner), Rheinland-Pfalz.

Das Haus befindet sich in einem gemischt genutzten, dörflich geprägten Sondergebiet mit guter Wohnlage. Die unmittelbare Nachbarschaft besteht aus Wohnhäusern mit 2 bis 2,5 Vollgeschossen, teils jüngeren, teils älteren Baujahrs. Die Umgebung ist von offenen Bauweisen bestimmt, zahlreiche Grundstücke sind ähnlich genutzt (Wohnen und kleineres Gewerbe).

Das Grundstück liegt in einer Sackgasse, ca. 25 m entfernt von der L387 mit nur gering ausgeprägter Verkehrsbelastung. Beeinträchtigungen durch Lärm oder Immissionen sind gering. Die äußere Erschließung ist über die Höllenstraße mit befestigter Zuwegung gesichert.

Das Grundstück hat eine Größe von 627 m², der Zuschnitt ist ein rechteckiges Vieleck. Es liegt unterhalb eines steil abfallenden Hanges, wodurch der rückwärtige Gartenbereich wild und teils ungenutzt wirkt. Der vordere Bereich ist zur Straße hin bebaut und befestigt. Der Boden ist als tragfähig eingeschätzt, die Topografie ist anspruchsvoll wegen des Hanges.