Zwangsversteigerung Wohn- und Geschäftshaus mit Hinterhaus und Garage

Bei den Versteigerungsobjekten handelt es sich um ein Wohn- und Geschäftshaus (Vorderhaus), ein Hinterhaus sowie ein Garagengebäude.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 24.06.2025 im Rahmen einer Ortsbesichtigung in Augenschein genommen. Die Bewertung umfasst sichtbare Details vor Ort sowie die Auswertung von Unterlagen wie Grundbuchauszug, Liegenschaftskarte und Bauvorlagen.

Gebäude

1. Wohn- und Geschäftshaus (Vorderhaus)

Das zweigeschossige, teilweise unterkellerte Wohn- und Geschäftshaus mit ausgebautem Dachgeschoss wurde vor 1900 erbaut und steht unter Denkmalschutz. Es handelt sich um ein beidseitig angebautes Gebäude mit rückseitigen, später errichteten Anbauten, einer wirtschaftlichen und funktionellen Einheit im Verbund mit dem Vorderhaus. Die Gebäudekonstruktion basiert auf Holzfachwerk- und Mauerwerksbauweise, die Gründung auf Naturstein- bzw. Beton-Streifenfundamenten. Die Decken bestehen überwiegend aus Holzbalkendecken, teilweise auch massive Betondecken.

Das Erdgeschoss ist als Gewerbefläche mit zwei Ladenlokalen (ehem. Fleischerei und Café) konzipiert, welche beide leer stehen. Die Grundrissgestaltung im Erdgeschoss ist verschachtelt, zum Teil aufgrund früherer Nutzungen. Im Obergeschoss befinden sich zwei Wohnungen (eine teils modernisiert, eine mit unfertigen Umbauten im Bad, allgemein mäßiger Zustand und Grundriss mit gefangenem Raum). Das Dachgeschoss beherbergt eine weitere Wohnung, welche seit etwa zwei Jahren leer steht. Die Gesamtwohn- und Nutzfläche beträgt ca. 465 m².

Belichtung und Besonnung sind überwiegend normal, einzelne Räume sind innenliegend. Das Gebäude entspricht – insbesondere energetisch sowie hinsichtlich Ausbau, Wärmedämmung und Standard – nicht dem heutigen Stand der Technik (z. B. keine ausreichende Wärmedämmung, teils überalterte Installationen). In den letzten 10–15 Jahren fanden keine wesentlichen Modernisierungen statt, abgesehen vom Café-Umbau (2021).

Im gesamten Gebäudekomplex ist ein erheblicher Instandhaltungs- und Modernisierungsstau vorhanden, mit festgestellten Bauschäden, Abnutzungen, Schadstellen an Fassade, Dach, Böden und Installationen.

2. Hinterhaus

Das eingeschossige, nicht unterkellerte Hinterhaus mit Drempel und Flachdach wurde um 1900 errichtet. Es umfasst Durchgangsflur, Heizraum, ehemaligen Schlachthausbereich und Abstellräume (teilweise nicht zugänglich), ausgeführt in einfacher bis mittlerer Bauqualität. Die Fassade zeigt Fliesen und Klinker, teilweise Wellbitumenverkleidung, und einige Putz- und Feuchteschäden. Die Heizanlage befindet sich im Gebäude. Der wirtschaftliche Verwendungsbedarf des Hinterhauses ist eingeschränkt.

3. Garagengebäude

Das Garagengebäude (BJ ca. 1972) schließt rückseitig an das Hinterhaus an, ist unterkellert und eingeschossig mit massivem Flachdach und Schweißbahnabdichtung. Es beinhaltet drei Garagen sowie Abstellflächen und Keller mit Stahlbetontreppen. Die Bauausführung erfolgte massiv. Im EG bestehen Feuchteschäden im Sockelbereich, Klinkermauerwerk teilweise schadhaft. Beheizung ist nicht vorhanden; die elektrische Versorgung ist gegeben.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das gesamte Objekt (Wohn- und Geschäftshaus, Hinterhaus und Garagengebäude) laut Mietvertrag an einen Mieter Die Nutzung umfasst (ursprünglich): gewerbliche Räume im EG (leerstehend) sowie Wohnungen im OG und DG. Die Vermietung erfolgt aktuell „fiktiv“ zum Zwecke der Wertermittlung, da tatsächliche Mietzahlungen und durchgeführte Renovierungen fraglich sind.

• Heizung & Warmwasser:

  • Wohn-/Geschäftshaus: Warmwasserzentralheizung (Erdgas, Brennwerttechnik), Plattenheizkörper, teilweise einfache Radiatoren, einzelne Handtuchheizkörper, Warmwasser dezentral per Elektroboiler oder zentral (Wohnungen)

  • Hinterhaus: Erdgas-Therme mit Speicher (BJ 2020)

• Elektroinstallation:

  • Einfache bis mittlere Ausstattung; im EG teilweise Kabelkanäle sichtbar

• Fenster:

  • EG: Aluminiumfenster (Schaufenster, teils einfach verglast), Stahlrahmenfenster

  • OG: Holzfenster (teilweise Isolierverglasung), ohne Rollläden; Veranda teils Oberlicht

  • DG: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Dachflächenfenster

  • Hinterhaus: Einfaches Stahlrahmenfenster

  • Garagen: Stahlrahmen-/Glasbausteinfenster

• Sanitärausstattung:

  • Bäder mit Badewanne, Dusche, Waschbecken, WC, teilweise Urinale

  • Einfache bis mittlere Ausstattung; einzelne Bereiche nur Kaltwasseranschluss

  • Teilweise der Bäder modernisiert oder unfertig (z. B. Bad OG West im Rohbau)

Ortsangabe

Herzberg am Harz (ca. 12.800 Einwohner im Landkreis Göttingen, Niedersachsen).

Mikrolage und Wohnlage

Das Objekt liegt im zentralen Innenstadtbereich, direkt in der Fußgängerzone neben dem Rathaus. Es grenzt nordseitig an die Straße „Marktplatz“, südseitig an die Gemeindestraße „An der Nagelschmiede“ (Anliegerstraße). Die unmittelbare Nachbarschaft besteht aus Mischnutzung mit Geschäften, Verwaltung und Wohnen in überwiegend zweigeschossiger Bauweise.

Grundstück

Das Grundstück umfasst zwei Flurstücke mit insgesamt 1.072 m² und hat einen unregelmäßigen Zuschnitt mit Versprüngen, ca. 22 m Straßenfront (nordseitig), mittlere Tiefe von ca. 73 m. Es besteht mehrseitige Grenzbebauung. Im südlichen Grundstücksbereich befinden sich befestigte Pkw-Stellflächen; weitere befestigte Hof- und Freiflächen sind vorhanden, der Boden gilt als normal tragfähig.