Zwangsversteigerung Werkstattgebäude m. Wohnungen/Anteil an Einfahrt

Lfd. Nr. 1: Verkehrswert: 187.000 ,00 €
Lfd. Nr. 2: Verkehrswert: 8.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohnhaus mit Werkstattgebäude sowie 1/4 Anteil an Hofraum (Einfahrt).

Besichtigung

Das Objekt wurde im Rahmen mehrerer Termine teils von außen und teils innen besichtigt. Bei der ersten Begutachtung war nur die äußere Ansicht von der Zufahrt aus möglich, während spätere Teilbesichtigungen auch Innenräume, basierend auf Ortsbesichtigung und Bauunterlagen (z. B. Ausbaupläne DG), umfassten.

Gebäude

Das Gebäude ist ein Werkstattgebäude mit Wohnungen und vermutlich aus den 1950er-Jahren (ca. 1956) nach dem Krieg wieder aufgebaut. Der Dachaufbau stammt aus ca. 2007, und Teilmodernisierungen fanden ab 2007 statt; die Werkstatt wurde ca. 2019 teilweise renoviert. Es handelt sich um einen zweigeschossigen Massivbau mit teilunterkellerten Bereichen. Die Außenwände bestehen aus Misch-Mauerwerk mit teilweise Außenputz; der Dachaufbau ist ein Holzfachwerk mit Gasbetonsteinen. Es existiert ein Satteldach mit weiteren Flach-/Pultdach-Abschnitten; die Dacheindeckung besteht aus Dachziegeln ohne Unterspannbahn.

Im Erdgeschoss sind Werkstatträume, Büro, WC und Waschraum auf rund 105 m² verteilt, dazu kommt ein überdachter Innenhof mit ca. 120 m², der als Werkstatt genutzt wird.
Das Obergeschoss beherbergt eine Wohnung mit 126 m² Wohnfläche: Flur, Küche/Essen, Terrasse, mehrere Zimmer und Bad/WC.
Das Dachgeschoss enthält ein Apartment mit ca. 50 m² (Wohnen/Schlafen, Küche, Bad/WC) sowie einen Dachraum.

Die Erschließung der Wohnungen erfolgt teils über Außentreppen, teils über ein separates Treppenhaus. Der Grundriss ist individuell gestaltet; die Belichtung und Besonnung werden als ausreichend bewertet.

Es bestehen wirtschaftliche Minderwerte durch Unterhaltungsstau, Feuchtigkeit im Teilkeller, Schadstellen an Treppen, Türen, Putzen und in WC/Waschraum sowie Rostschäden im Innenhofbereich. Renovierungsbedarf besteht in verschiedenen Bereichen. Das Gebäude ist nicht denkmalgeschützt.

Der bauliche Zustand wird als befriedigend bis ausreichend und altersgemäß beschrieben, mit teilweisem Renovierungsbedarf, welcher in die Bewertung eingeflossen ist.

Weitere Gebäude

Im Innenhof steht ein einfaches Nebengebäude in Stahlrahmenbauweise mit Lichtplattenüberdeckung (Flach-/Pultdach) und Betonboden. Dieser Bereich wird als Erweiterung der Werkstatt genutzt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt.

• Satteldach und Flach/Pultdach-Bereiche, Dachziegeldeckung, keine Unterspannbahn

• Heizung über Feststofföfen; Kaminofen in der OG-Wohnung

• Warmwasserbereitung über elektrische Durchlauferhitzer

• Elektroinstallation teilweise überholungsbedürftig, Stromanschluss im Teilunterkeller, Klingelanlage defekt, integrierte Deckenleuchten teilweise vorhanden

• Fenster als Kunststofffenster mit Isolierverglasung, teilweise einfache Holzfenster im Treppenhaus, Innen- und Zimmertüren aus Holz

• Böden: Schlafzimmer/Wohnzimmer mit Teppich, Holzböden und Laminat; Bäder gefliest; Küche und Flure mit PVC

• Sanitärausstattung: OG-Bad mit Wanne, wandhängendem WC und Waschbecken (ca. 20 Jahre); DG-Bad mit Eckdusche, einfache Ausstattung

• Terrasse im OG, Markise vorhanden

• Teilkellerbereiche mit Betonboden, durchfeuchtetem Mauerwerk und einfacher Ausstattung

Kaiserslautern, Stadt, ca. 100.000 Einwohner, Rheinland-Pfalz

Das Objekt befindet sich im südlichen Stadtteil an der Trippstadter Straße, ca. 2 km zur Innenstadt, ca. 1,5 km zur Universität. Der Landkreis ist kreisfrei und die Großstadt liegt im Westen von Rheinland-Pfalz. Die Mikrolage ist von einer Mischung aus Wohn- und Gewerbenutzungen geprägt, das direkt angrenzende Gebiet ist ein Mischgebiet. Die Straße ist eine belebte Hauptdurchgangsstraße mit erhöhtem Verkehrsaufkommen und Lärmbeeinträchtigung, zudem verläuft eine Bahnlinie in der Nähe. Das Grundstück selbst hat rückwärtige, eingeschlossene Lage mit schmaler Zufahrt (anteiliges Wegerecht).

Fußläufig erreichbar sind Geschäfte des täglichen Bedarfs und Haltestellen des Stadtbusses, die Nahversorgung ist ausreichend. Schulen, Kindergärten und Ärzte sind im näheren Einzugsbereich vorhanden, ebenso die Universität. Öffentliche Verkehrsmittel sind leicht zugänglich.

Das Grundstück ist annähernd rechteckig, ca. 21,5 x 13,5 m groß, umfasst 294 m² zuzüglich eines Miteigentumsanteils an der Zufahrt von 436 m² (1/4 Anteil). Die Zufahrt ist schmal, teils befestigt. Die Topografie ist eben, das Grundstück ist eingefriedet und voll bebaut (Grenzbebauung und überbauter Innenhof). Hinweise auf besonderen naturschutzrechtlichen Status bestehen nicht.