Zwangsversteigerung Weingut mit Einfamilienhaus, Keltereianbauten und Nebengebäuden

Lfd. Nr. 19: Hof- und Gebäudefläche, Im Hof; Verkehrswert: 244.000,00 €,
Lfd. Nr. 20: Hof- und Gebäudefläche, Verkehrswert: Römerstraße; 61.000,00 €
Lfd. Nr. 21: Hof- und Gebäudefläche, Im Hof; Verkehrswert: 101.000,00 €
Lfd. Nr. 31: Hof- und Gebäudefläche, Römerstraße; Verkehrswert: 19.000,00 €
Gesamtverkehrswert: 425.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Weingut mit Einfamilienhaus, Keltereianbauten, Probierstube, weiteren Lager-, Garagen- und Nebengebäuden auf drei zusammen bewerteten Flurstücken sowie einem getrennt liegenden Schuppen-/Garagengrundstück.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag durch Ortsbesichtigung in wesentlichen Teilen innen und außen aufgenommen. Das Objekt war teilweise nicht begehbar oder nicht einsehbar; einzelne Bewertungen beruhen ergänzend auf Bauunterlagen, Flurkarte, Schnellaufmaß und sonstigen beschafften Unterlagen.

Gebäude

Das Hauptobjekt ist ein teilunterkellertes Einfamilienhaus mit nicht ausgebautem Dachgeschoss, vermutlich vor 1900 in Massivbauweise errichtet. Das Wohnhaus verfügt über rund 195 m² Wohnfläche im Erd- und Obergeschoss. Es ist zweiseitig angebaut, überwiegend aus Natursteinmauerwerk hergestellt und besitzt vermutlich überwiegend Holzbalkendecken. Das Dach ist als Satteldach mit rückseitiger Dachgaube ausgebildet; wesentliche Erneuerungen der letzten rund 20 Jahre beschränken sich im Wesentlichen auf den Austausch des Öl-Heizkessels mit Warmwasserspeicher im Jahr 2011.

Im Erdgeschoss befinden sich Eingangsflur, zwei bis drei Zimmer, Küche, ein Flur zum Weinstubenanbau sowie ein Hauswirtschaftsraum. Im Obergeschoss liegen Diele, Flur, fünf Zimmer und ein Bad. Das Dachgeschoss ist nur als nicht ausgebauter Speicher nutzbar; zusätzlich ist ein Gewölbekeller vorhanden, der nicht besichtigt werden konnte. Die Grundrissgestaltung ist einfach und teils nicht mehr zeitgemäß, mit langen und schmalen Fluren, teilweise niedrigen Raum- und Durchgangshöhen, schmalen Türöffnungen und Niveauunterschieden. Im Erdgeschoss des Wohnhauses fehlt ein WC; Sanitärflächen befinden sich nur in den Anbauten.

Belichtung und Besonnung sind teilweise ungünstig, insbesondere bei rückwärtigen Räumen mit Ausrichtung in gewerblich genutzte Bereiche und zum umschlossenen Innenhof. Der bauliche Zustand ist unterdurchschnittlich. Es besteht umfangreicher Renovierungs- und Sanierungsbedarf im Innen- und Außenbereich, unter anderem an Dachflächen, Fassaden sowie infolge von Feuchteerscheinungen. Hinzu kommen energetisch ungünstige Bauteile, ein insgesamt veralteter Ausstattungs- und Gebäudestandard sowie baujahresbedingte Risiken, etwa hinsichtlich asbesthaltiger Eternitdeckungen. Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus eigengenutzt und Teil der Betriebsstätte des Weinguts.

weitere Gebäude

An das Wohnhaus ist links ein ehemaliges Scheunen- und Stallgebäude angebaut, dessen Erdgeschoss um 2000 überwiegend zu einer Weinstube mit Nebenraum und WC-Anlagen umgebaut wurde. Das Gebäude ist nicht unterkellert, im Ober- und Dachgeschoss als offener Speicher belassen und weist im umgebauten Bereich einen einfachen bis mittleren Ausstattungsstandard des Umbaujahres auf. Zusätzlich ist eine ehemalige Garage mit rohem Ausbau, KFZ-Grube und sehr einfacher Erschließung vorhanden.

Rückseitig schließt sich die Kelterei an, bestehend aus einem überdachten Zwischenbau und einem ehemaligen Stallgebäude, überwiegend ebenfalls vor 1900 errichtet. Vorhanden sind teilunterkellerte Weinlagerflächen, Keltereiräume mit Nebenräumen und Sanitärflächen sowie nicht ausgebaute Speicherbereiche. Die baulichen Anlagen sind massiv errichtet, teils mit unterschiedlichen Deckensystemen aus verschiedenen Baujahren. Die Betriebsflächen sind ungünstig auf Keller-, Erd- und Dachgeschosse verteilt; Raumhöhen und Zuschnitte sind teilweise beengt und nicht mehr zeitgemäß für einen modernen Winzereibetrieb.

Südlich befinden sich weitere ehemalige landwirtschaftliche Nebengebäude mit Garage, Lager- und Abstellräumen in einfachem, älterem Ausbauzustand. Auf dem getrennt liegenden Flurstück steht außerdem ein einfacher Lagerschuppen bzw. Garagenbau mit Pultdach und Welleternitdeckung; die verbleibende Freifläche ist gepflastert und wird als Stellplatz oder Lagerfläche genutzt. Teilweise bestehen Überbauungen auf Nachbarparzellen beziehungsweise Abweichungen zwischen Flurkarte, Bauunterlagen und tatsächlicher Bebauung.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die gesamte Anlage eigengenutzt; Mietverhältnisse bestanden nicht.

• Dachform und Dachdeckung: Wohnhaus mit Satteldach und rückseitiger Dachgaube, Nebengebäude mit verschiedenen Dachformen, teils Satteldach, teils Pultdach; Deckungen überwiegend aus kleinformatigen Eternitplatten bzw. Welleternit, südliche Anbauten teils mit Ziegeldeckung

• Heizung und Warmwasser: Öl-Zentralheizung, Heizkessel ca. 2011 erneuert, Warmwasserversorgung zentral über Heizkessel mit Warmwasserspeicher; übliche Heizkörper in den Wohnräumen, im Bereich der Weinstube einfache Plattenheizkörper; zusätzlicher größerer Kachelofen im Wohn-/Essbereich

• Elektroinstallation: ältere Hauptverteilung im Erdgeschossflur, überwiegend einfache Standardinstallation in den Wohnbereichen, im Dachgeschoss sehr einfache Installation, SAT-Anlage vorhanden

• Fenster: verschiedene Holz-, Aluminium-, Metall- und Kunststofffenster mit Einfach- oder Zweifach-/Isolierverglasung; teils Glasbausteine; überwiegend manuelle Rollläden

• Sanitärausstattung: Bad im Obergeschoss mit Dusche, Wanne, Waschbecken und WC, geschätzter Einbau in den 1990er Jahren; weitere einfache Sanitäranlagen in Probierstube und Kelterei, teils auch mit Dusche

Das Objekt liegt in Perl, Ortsteil Nennig, mit rund 9.000 Einwohnern in der Gemeinde Perl und etwa 1.600 Einwohnern im Ortsteil, im Landkreis Merzig-Wadern im Saarland.

Die Mikrolage befindet sich im Ortskern an einer innerörtlichen Straße mit Gehwegen. In der Umgebung überwiegen wohnliche, teils auch gewerbliche Nutzungen in ein- bis zweigeschossiger Bauweise. Das Bewertungsobjekt ist ein Eckgrundstück mit unregelmäßigem Zuschnitt; das Gelände ist relativ eben.

Kindergarten, einzelne Geschäfte des täglichen Bedarfs, Zahnarzt und Apotheke sind im Ortsteil vorhanden. Grundschule, weiterführende Schulen, weitere Einkaufsmöglichkeiten und weitere Infrastrukturangebote bestehen im Gemeindehauptort. Busverbindungen sind fußläufig erreichbar; Bahnanschluss besteht in Perl-Nennig.

Das Hauptgrundstück umfasst insgesamt 1.274 m² und ist mit dem Weingut bebaut; hinzu kommt ein getrennt liegendes 57 m² großes Garagen-/Schuppengrundstück. Das Areal ist relativ eben, als Eckgrundstück unregelmäßig zugeschnitten und über öffentliche Versorgungsleitungen sowie Kanal erschlossen. Zufahrten, Zugänge und Stellflächen sind mit Pflaster oder Beton befestigt; vor dem Wohnhaus liegt ein Vorgarten mit Rasen, Büschen und kleineren Bäumen. Einfriedungen bestehen als Gartenmauern, Hecken und Zaunanlagen.