Zwangsversteigerung Vierfamilien-Doppelhaushälfte mit 8 Garagenstellplätzen

Verkehrswert: 1.050.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Vierfamilien-Doppelhaushälfte mit Garagenblock mit sechs Einstellplätzen, einer angebauten Garage und einer freistehenden Garage.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 29.01.2026 im Rahmen eines Ortstermins außen und in Teilen innen besichtigt. Das Objekt konnte nicht vollständig eingesehen werden; zwei Wohnungen, die Mansardenzimmer im Dachgeschoss sowie die Garagen wurden überwiegend nur anhand vorliegender Unterlagen und äußerer Inaugenscheinnahme bewertet.

Gebäude

Die Doppelhaushälfte wurde 1929 zusammen mit der benachbarten Haushälfte als Teil eines Doppelhauses errichtet. Es handelt sich um ein unterkellertes, zweigeschossiges Mehrfamilienhaus in Massivbauweise mit teilausgebautem Dachgeschoss. Das Gebäude umfasst vier Wohnungen, angeordnet als Zweispänner mit je zwei Einheiten im Erd- und Obergeschoss, sowie vier einfache Mansardenzimmer im Dachgeschoss. Die Wohnflächen betragen ca. 61 qm für die beiden Erdgeschosswohnungen und ca. 64 qm für die beiden Obergeschosswohnungen, insgesamt ca. 251 qm. Hinzu kommen ca. 37 qm Wohn-/Nutzfläche der Mansardenzimmer sowie rund 100 qm Nutzfläche in Keller und Speicher.

Der Baukörper misst etwa 18,30 m x 9,50 m. Die Erschließung erfolgt über einen zentralen Haupteingang auf der Südseite mit durchgehendem Treppenhaus und zusätzlichem Zugang auf der Nordseite. Das Dachgeschoss ist nur zurückhaltend ausgebaut; im Ostteil und nordwestlich bestehen dachoffene Speicherbereiche. Drei Mansardenzimmer liegen zur Südseite mit Zwerchgaube, ein weiteres zur Westseite; eines davon ist beheizt.

Die Grundrisse sind einfach und funktional. In den besichtigten Wohnungen befinden sich jeweils Küche und Nebenräume an der Nordseite sowie zwei Zimmer an der Südseite. Im Obergeschoss entfällt ein Teil des südlichen Hausflurs, wodurch die dortigen Zimmer etwas größer ausfallen. Das Gebäude befindet sich weitgehend im bauzeitlichen Zustand ohne grundlegende Modernisierung. Der Ausstattungsstandard ist einfach, teilweise mittel, mit erheblichen Instandhaltungsrückständen. Festgestellt wurden unter anderem Undichtigkeiten der Dachdeckung und der Anschlüsse im Bereich der Gauben, überalterte Fenster und eine erneuerungsbedürftige Heizungsanlage.

Weitere Gebäude

Zum Objekt gehören ein Garagenblock mit sechs Einstellplätzen, eine daran angebaute Einzelgarage sowie eine freistehende Einzelgarage. Die Reihengarage wurde 1968 genehmigt, die beiden Fertiggaragen 1981 und 1989. Insgesamt sind damit acht Garagenstellplätze vorhanden; zusätzlich wird die Hoffläche an der Nordseite zum Abstellen von Fahrzeugen genutzt.

Die Garagen sind als Fertigbetonkonstruktionen ausgeführt. Die Reihengarage misst ca. 18 m x 6 m, die Einzelgaragen jeweils ca. 3 m x 6 m. Eine Innenbesichtigung war nicht möglich. Festgestellt wurde Erneuerungsbedarf bei Toren sowie Fassadenanstrichen; im Gutachten wird im Übrigen von einem im Wesentlichen gebrauchsfähigen Zustand ausgegangen.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Gebäude mit vier Wohnungen vermietet.

• Walmdach mit Biberschwanzziegeldeckung; Holzpfettendachstuhl, Holzkastengesims, Zwerchgauben in Holzkonstruktion

• Öl-Zentralheizung mit zentraler Warmwasserbereitung; Kessel Viessmann Baujahr 1973, Brenner Weishaupt erneuert, Wärmeübertragung über Röhrenradiatoren

• Elektroinstallation teilweise modernisiert, wohl überwiegend Stand der 1970er Jahre; in den Wohngeschossen überwiegend Aufputzverlegung

• Fenster überwiegend bauzeitliche Holz-Kastenfenster, in untergeordneten Bereichen Holz-Einfachfenster, vereinzelt Kunststoff-Isolierglasfenster; Holz-Lamellenklappläden

• Sanitär: in einer besichtigten Erdgeschosswohnung modernisiertes Bad mit Badewanne, Waschbecken und Stand-WC; in den Wohnungen teils separates WC, teils zusätzliche Einbaudusche

• Böden: Holz-Riemenboden überwiegend in Wohnräumen; bauzeitliche Klinkerfliesen in Wabenform in Flur, Küche und WC; modernisierte Fliesen im Bad der besichtigten Erdgeschosswohnung

Das Objekt liegt in Konstanz-Allmannsdorf mit rund 86.000 Einwohnern im Landkreis Konstanz in Baden-Württemberg.

Die Mikrolage ist durch gemischte Wohnbebauung mit Mehrfamilienhäusern und Garagenhöfen geprägt. Das Grundstück liegt an einer Erschließungsstraße; westlich befindet sich in kurzer Distanz ein Discounter. Die benachbarten Grundstücke sind überwiegend durchgrünt. Außergewöhnliche Beeinträchtigungen wurden nicht festgestellt; temporär kann in größerer Nähe Verkehrsaufkommen auftreten, das laut Gutachten keine unmittelbaren Auswirkungen auf das Grundstück hat.

Grundschule, Läden des täglichen Bedarfs und eine Bushaltestelle sind fußläufig erreichbar. Weitere Einkaufsmöglichkeiten sowie die städtische Infrastruktur stehen im übrigen Stadtgebiet zur Verfügung. Konstanz ist zudem an Bahn, Regional- und Stadtbusverkehr sowie das überregionale Straßennetz gut angebunden.

Grundstück

Das Grundstück ist 760 qm groß, trapezförmig zugeschnitten und im Wesentlichen nach Südwesten ausgerichtet. Es hat an den angrenzenden Straßen Grenzlängen von ca. 20 m und ca. 32 m bei einer mittleren Tiefe von rund 31 m. Das Gelände fällt nach Süden um etwa 1 m ab und ist ansonsten weitgehend eben. Die Freiflächen umfassen befestigte Zugänge und Hofflächen sowie Rasen, Sträucher, Pflanzrabatten und Zierbäume.