Zwangsversteigerung Mehrfamilienhaus mit Garagen und Stellplätzen

Verkehrswert: 1.050.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus mit neun vermieteten Wohnungen, vier Garagen und drei Stellplätzen.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 13.03.2025 durch eine Innen- und Außenbesichtigung in Augenschein genommen. Einzelne Wohnungen (UG links, UG mitte, EG rechts, OG links, DG links) konnten nicht betreten werden, da diese zum Termin nicht zugänglich waren; deren Zustand wurde aus den Angaben vor Ort und unterstellter Vergleichbarkeit abgeschätzt.

Gebäude

Das Mehrfamilienwohnhaus wurde etwa 1964 erbaut und in den Folgejahren teilweise modernisiert und instandgesetzt. Die Konstruktion ist massiv mit Betonsockel, Mauerwerkswänden (überwiegend mit Wärmedämmverbundsystem und Putzfassade), sowie FT-/Einlegedecken und einem Satteldach (Ziegel-/Dachsteindeckung). Die Garagen besitzen ein flachgeneigtes Pultdach mit Trapezblecheindeckung.

Das Gebäude verfügt über vier Vollgeschosse (UG, EG, OG, DG) und nutzt zusätzlich einen Spitzboden als nicht ausgebauten Stauraum. Die EG- und OG-Wohnungen verfügen jeweils über zwei Balkone. Die neun Wohneinheiten gliedern sich in kleinere 1- bis 2-Zimmerwohnungen im Unter- und Dachgeschoss und größere 2-Zimmerwohnungen in den Hauptgeschossen. Insgesamt beträgt die Wohn-/Nutzfläche ca. 388 m². Die Grundrissgestaltung ist funktionsgerecht und baujahresüblich, mit Tageslicht in den Küchen und Bädern.

Die Fenster wurden überwiegend durch Kunststoff-Isolierglasfenster mit Rollladen sowie im UG teils durch Dreifachverglasung ersetzt. Die Sanitär- und Elektroinstallationen sowie Fenster sind in weiten Teilen modernisiert. Ein durchschnittlicher bis baujahrestypischer Zustand ist vorhanden; einige Sanierungen wurden sukzessive durchgeführt. Außenbereiche sind befestigt und mit teils bepflanzten Vorgärten und Baumbestand gestaltet. Es sind zwei Doppelgaragen und drei Kfz-Stellplätze im Freien vorhanden.

Mängel und Instandhaltungsstau

Zum Stichtag wurde ein durchschnittlicher bis baujahrestypischer Zustand festgestellt, ein Instandhaltungsrückstau betrifft u.a. einzelne Fenster, Türen, Dacheindeckung Garage, Balkon- und Bodenbeläge, Malerarbeiten sowie Dämmung der obersten Geschossdecke.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt als Mietwohnhaus komplett vermietet. Sämtliche Wohnungen sowie vier Garagen und ein Kfz-Stellplatz waren mit unbefristeten Mietverträgen belegt. Zwei Kfz-Stellplätze waren nicht vermietet.

• Warmwasserzentralheizung (Gas) mit Heizkörpern/Radiatoren und Thermostatventilen

• Dezentrale Warmwasserbereitung (Elektroboiler/Durchlauferhitzer)

• Teil-/modernisierte Elektroinstallation mit durchschnittlichem Ausstattungsniveau, FS-Anschlüssen, Klingel- und Sprechanlage

• Bodenbeläge: Laminat, Parkett, Textil, PVC, Fliesen (Sanitärräume und Balkone), Betonboden in Keller/Garagen

• Fenster: Überwiegend Kunststoff-Isolierglas mit Rollladen (teilweise Dreifachverglasung im UG), vereinzelt Stahlrahmenfenster

• Sanitärausstattung: Überwiegend teilmodernisierte Bäder mit Einbaudusche, WC, Waschbecken, teils Waschmaschinenanschluss

Ortsangaben:
Karlsruhe, Ortsteil Nordweststadt, ca. 308.400 Einwohner (Landkreis Karlsruhe, Baden-Württemberg)

Mikrolage und Nachbarschaft:
Das Grundstück liegt an einer ausgebauten, beidseitig mit Gehwegen versehenen Tempo-30-Anliegerstraße (Bonner Straße) in ebener Lage als Mittelgrundstück. Die Wohnumgebung besteht überwiegend aus 2½-geschossigen Mehrfamilienhäusern in offener Bebauungsweise. Nachbarschaftlich finden sich Wohnbauten, Vereins- und Sportanlagen sowie nahegelegener Baumbestand im Straßenraum.

Infrastruktur:
Sämtliche infrastrukturellen Einrichtungen (Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Freizeitangebote) sind im Ortsteil bzw. in unmittelbarer Nähe vorhanden. Die Verkehrsanbindung ist gut: S-Bahn-Haltestelle ca. 800 m, Bushaltestelle ca. 350 m, günstige Erreichbarkeit des Stadtzentrums (ca. 5 km).

Grundstück:
805 m² Grundstücksfläche, trapezförmiger Zuschnitt (ca. 32,5 m tief / 21,5 m breit), Grenzbebauung im Bereich der Garagen, ansonsten offene Bebauung. Geländetopografie eben, Gelände teilweise als Schottergarten, teils begrünt und bepflanzt, teils mit Bäumen.