Zwangsversteigerung Mehrfamilienhaus, Garagen und Nebengebäude

Verkehrswert: 265.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein mit einem Mehrfamilienhaus, zwei Garagen und einem Nebengebäude bebautes Grundstück.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 07.12.2024 innen und außen besichtigt. Die meisten Bereiche konnten in Augenschein genommen werden, unzugängliche Bereiche wurden anhand des Eindrucks der übrigen Räume bewertet; zusätzlich standen Bauunterlagen und Grundrisse zur Verfügung.

Gebäude

Das Hauptgebäude ist ein dreigeschossiges, unterkellertes Mehrfamilienhaus mit ursprünglich um 1900 errichtetem Baukörper, dessen Wiederaufbau nach Kriegsschäden 1947/48 erfolgte. Das Gebäude ist einseitig angebaut, mit ausgebautem Dachgeschoss (zwei Zimmer) und einem rückwärtigen, zweigeschossigen Anbau (Baujahr 1963), in dem sanitäre Anlagen untergebracht sind. Das Objekt weist eine massive Bauweise mit Bruchsteinkeller auf; Feuchtigkeit im Keller ist sichtbar, die Abdichtung entspricht nicht heutigen Standards. Die Fassade ist teils verputzt, teils Sichtmauerwerk, der Gesamteindruck ist gepflegt, aber mit Unterhaltungsstau und Sanierungsbedarf insbesondere an Bodenbelägen und Feuchtigkeitsabdichtungen.

Die Grundrissgestaltung der Wohnungen ist klassisch gehalten, teilweise mit „gefangenen“ Räumen, da einige Zimmer nur über andere erreichbar sind. Pro Etage ist jeweils eine Wohnung mit Balkon im EG und OG sowie Dachterrasse im 2. OG vorhanden. Die Belichtung und Besonnung sind insgesamt gut bis ausreichend, im Nebengebäude im Erdgeschoss mäßig. Die Mansardenzimmer und das Nebengebäude stehen leer und sind teilrenovierungsbedürftig.

Der Zustand ist insgesamt als befriedigend bis gut einzustufen; das Gebäude wurde laufend instand gehalten und 1963 modernisiert (z. B. Bäder), weitere Maßnahmen und Erneuerungen (z. B. Fenster, Heizungen) erfolgten später, Bedarfe bestehen weiter. Die Wohnungen sind bewohnt, die technischen Anlagen funktionsfähig.

Das Nebengebäude („Waschküche“) wurde 1947/48 als zweigeschossiger, nicht unterkellerter Anbau zunächst für Nebenfunktionen erstellt, später renoviert und zu Wohnzwecken umgebaut. Es umfasst je einen Raum pro Etage sowie ein Duschbad im EG. Die Belichtung im Erdgeschoss ist mäßig, das Obergeschoss verfügt über eine Kochnische. Fenster und Heizsystem wurden nachgerüstet, ein technischer Austausch (Energiezähler) ist erforderlich.

Zwei Einzelgaragen von 1963 gehören ebenfalls zum Objekt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt teilweise vermietet, zwei Nutzungseinheiten (Mansardenzimmer im Hauptgebäude und das Nebengebäude) standen leer.

• Satteldach als Krüppel- bzw. Schopfwalmdach, eingedeckt mit Kunstschiefer; Dach und oberste Decke gedämmt, Dachrinnen/ Fallrohre aus Zink.

• Heizung: drei separate Gas-Etagenheizungen (Baujahre 2015, 2018, 2023), im Dachgeschoss Gaseinzelofen (2023); im Nebengebäude elektrische Fußbodenheizung und Durchlauferhitzer.

• Elektroinstallation durchschnittlich, mehrere Steckdosen pro Raum, Klingel und Telefonanschluss.

• Sanitäre Ausstattung: Neue Bäder in 1963, weitere Modernisierung teilweise erfolgt, in den Küchen Elektrogeräte zur Warmwasserbereitung, im Nebengebäude Duschbad und WC.

Lahnstein, ca. 18.300 Einwohner, Rhein-Lahn-Kreis, Rheinland-Pfalz.

Das Objekt befindet sich in einem innerstädtischen Wohngebiet mit überwiegend geschlossener, mehrgeschossiger Reihenhausbebauung. Die Martinstraße/Adolfstraße ist eine verkehrsreiche Straße mit beidseitigen Gehwegen. Es bestehen Beeinträchtigungen durch den Straßenverkehr. Die Mikrolage ist als mittlere Wohnlage einzustufen, Geschäfte des täglichen Bedarfs, Ärzte, Verwaltung, Schulen, Kindergarten und Bushaltestelle befinden sich in unmittelbarer Nähe, der Bahnhof Lahnstein ist schnell erreichbar.

Das Grundstück ist eben, fast rechteckig und misst 190 m². Es handelt sich um ein Eckgrundstück mit Grenzbebauung an zwei Straßen, eingefasst durch eine Mauer. Der Bewuchs ist nicht besonders ausgeprägt, Hinweise auf Baum- oder Strauchbestand sind nicht vorhanden.