Zwangsversteigerung Mehrfamilienhaus (20 Wohneinheiten)

Verkehrswert: 1.100.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus mit 20 Wohneinheiten.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 16.08.2024 vor Ort begangen. Die Besichtigung umfasste sämtliche allgemein zugänglichen Bereiche und alle Wohnungen bis auf vier, wobei Bereiche aufgrund von Wildwuchs sowie die Dachflächen nicht begangen werden konnten. Grundlage der Bewertung waren zudem Unterlagen aus der Bauakte und zahlreiche Fotos.

Gebäude

Der Gebäudekomplex besteht aus zwei verbundenen, nicht unterkellerten, zweigeschossigen Mehrfamilienhäusern mit ausgebautem Dachgeschoss und einem mittig angeordneten Treppenturm mit Aufzug und Technikräumen. Die Dachgeschosswohnungen werden separat über Massivtreppen erschlossen. Je Haus existieren zehn Wohnungen (2- bis 4-Zimmer) und zusätzliche Abstellraum-Vorbauten. Die Grundrisse sind überwiegend zweckmäßig, Wohn- sowie Schlafräume ausreichend dimensioniert, die Belichtung gut.

Die Gebäude wurden ca. 1996 errichtet. Wesentliche Sanierungen in Bezug auf technisches Gerät (z.B. Austausch der Heizungsanlage 2023 durch den Versorger) sind dokumentiert, ansonsten jedoch zahlreiche, teils massive Ausführungs- und Bauschäden. Insbesondere bestehen größere technische und optische Mängel an Fassade, Fenstern, Bodenbelägen (Parkett), Sanitäreinrichtungen und Balkonen. Im Allgemeinen wurde die Bauausführung als unzureichend beschrieben.

Grundstück

Das 2.326 m² große Grundstück ist langgestreckt (überwiegend ca. 23 m breit), im Ortszentrum gelegen und ausschließlich über ein im Grundbuch eingetragenes Wegerecht fußläufig erreichbar. Ein Fahrrecht besteht nicht. Der westliche Grundstücksrand wird von einem Flusslauf begrenzt. Die Außenanlagen zeigen deutliche Pflegerückstände, der Gartenbereich ist teils unzugänglich. Im Untergrund verlaufen gemeindliche Schmutz- und Regenwasserleitungen, ohne rechtliche Sicherung. Topografie und Form sind für den bestehenden Gebäudekomplex zweckmäßig. Ein Teil des Grundstücks ist wild bewachsen.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt überwiegend vermietet; lediglich eine Wohnung war leerstehend.

• Dach: Satteldächer mit 40° Neigung, gedämmte Holzpfettendachkonstruktion, rote Dachdeckung (Betondachsteine)

• Heizung: Gasbrennwerttherme (2023 erneuert, Eigentum des Versorgers), Wärmeverteilung über Radiatoren

• Fenster: Doppelt verglaste Kunststofffenster/Innenfensterbänke kunststoffbeschichtet (diverse Mängel/Austauschbedarf)

• Elektroinstallation: Leitungen und Sicherungsverteilungen, in vielen Wohnungen fehlt der dreipolige Herdschutzschalter

• Fußböden: Mosaikparkett in Wohn- und Schlafräumen, PVC in Kinderzimmern, Fliesen in Bädern, Küchen und Fluren, Balkone/Loggien ohne Belag

• Sanitärausstattung: Vollbäder mit Badewanne, Hänge-WC, Waschtisch; DG-Wohnungen zusätzlich Gäste-WC

Ort: Diemelsee, Ortsteil Adorf (ca. 1.600 Einwohner), Landkreis Waldeck-Frankenberg, Hessen

Mikrolage & Wohnlage: Das Objekt liegt im Zentrum von Adorf und ist ausschließlich über ein benachbartes Grundstück (eingetragenes Wegerecht, fußläufig, keine Fahrmöglichkeit) an die Gartenstraße angebunden; keine öffentliche Fläche am Grundstück selbst. Die Nachbarbebauung besteht überwiegend aus zweigeschossigen Wohnhäusern verschiedenen Baustils. Der westliche Grundstücksrand grenzt an den Fluss Rhene. Die Straßenerschließung ist eingeschränkt durch das fehlende Fahrrecht und die schmale Zuwegung (Gartenstraße schmal, keine Parkmöglichkeiten).

Infrastruktur: Im Ort befindet sich ein Einkaufszentrum, verschiedene Dienstleistungen sowie die Gemeindeverwaltung. Schulen, Kindergärten, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten sind vor Ort vorhanden.