Zwangsversteigerung Laden mit Kellerräumen

Verkehrswert: 200.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein vermietetes Teileigentum in einem Wohn- und Geschäftshaus, bestehend aus einem Laden bzw. Büro im Erdgeschoss mit zwei Kellerräumen.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 23.04.2024 innen und außen besichtigt. Wegen nicht vollständig geräumter Bereiche konnten Wand- und Bodenflächen sowie Teile des Dachraums nicht überall vollständig eingesehen werden; ergänzend stützte sich die Bewertung auf Unterlagen, Pläne und Mietunterlagen.

Wohnung

Die zu bewertende Einheit ist keine Wohnung, sondern ein Teileigentum in Form einer Gewerbeeinheit im Erdgeschoss mit zugehörigen Kellerräumen. Die Einheit verfügt laut Unterlagen über rund 112 m² Gewerbefläche im Erdgeschoss sowie rund 34 m² Nutzfläche im Kellergeschoss. Die Raumaufteilung umfasst straßenseitig eine große Büro- bzw. Verkaufsfläche mit Schaufensterfront, ergänzt um zwei weitere Büro- bzw. Sozialräume, sanitäre Einrichtungen mit WC und Dusche sowie zwei Kellerräume.

Der Grundriss ist zweckmäßig und für Laden-, Büro- oder vergleichbare Dienstleistungsnutzungen gut geeignet. Der vordere Bereich ist durch die großflächige Schaufensterfront sehr gut belichtet, während die rückwärtigen Räume aufgrund der Innenhoflage nur eingeschränkt belichtet sind. Der bauliche Zustand des Sondereigentums wurde insgesamt als überwiegend gepflegt beschrieben. Als Mängel wurden eine nicht fertiggestellte Teilfläche der abgehängten Decke sowie die demontierte frühere Gasetagenheizung festgestellt.

Gebäude

Das Teileigentum befindet sich in einem modernen, unterkellertem Wohn- und Geschäftshaus in Massivbauweise aus dem Jahr 1995. Das Gebäude umfasst im Erdgeschoss Gewerbeflächen und in den Obergeschossen überwiegend Wohnungen. Das Treppenhaus ist rückseitig zugänglich, zusätzlich besteht ein straßenseitiger Zugang direkt in die Gewerbeeinheit. 2023 wurde ein Fassadenanstrich durchgeführt.

Die Grundrissgestaltung des Gebäudes ist funktional. Die Gewerbeeinheit liegt im Erdgeschoss mit guter Sichtbarkeit zur Straße; die zugehörigen Kellerräume dienen in einfacher Ausführung als Lagerflächen. Belichtung und Besonnung des Gesamtgebäudes wurden insgesamt als normal bis gut beurteilt. Offensichtliche Bauschäden oder Baumängel am Gemeinschaftseigentum wurden nicht festgestellt. Der bauliche Gesamtzustand des Hauses wurde als gut bis sehr gut, die Gesamtanlage insgesamt als gepflegt und ansprechend bewertet.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Teileigentum vermietet. Laut Mietvertrag besteht seit dem 01.01.2016 ein auf unbestimmte Zeit laufendes Mietverhältnis.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach, straßenseitig zwei Zwerchhäuser, Treppenturm mit Zeltdach; Eindeckung mit Betondachsteinen; Dachrinnen und Fallrohre aus Zinkblech

• Heizung/Warmwasser: frühere Gas-Etagenheizung mit Heizkörpern im Sondereigentum demontiert; Beheizung aktuell über Elektroradiatoren; Warmwasser örtlich/elektrisch

• Elektroinstallation: normale Ausstattung

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung; straßenseitig mehrteilige Schaufensterfront

• Sanitär: Personaltoilette mit Dusche; innenliegendes WC/Dusche mit elektrischer Be- und Entlüftung

• Böden: überwiegend Teppichboden in der Gewerbefläche, ein Raum gefliest, ein Raum mit Laminat; Bad/WC gefliest