Zwangsversteigerung Gewerbegebäude mit Nebengebäuden

Verkehrswert: 105.700,00 € (lfd. Nr. 1) und 79.300,00 € (lfd. Nr. 2) Gesamtverkehrswert: 185.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein- bis zweigeschossiges Gewerbegebäude (ehemals Eis-Café) mit Modernisierung (2005) und Wintergartenanbau, Inneneinrichtung noch vorhanden (zwei Flurstücke).

Besichtigung

Das Objekt wurde im Rahmen eines Ortstermins am 16. Juni 2025 ausschließlich von außen besichtigt, da ein Betreten, abgesehen von der westlichen Terrasse, nicht möglich war. Die Wertermittlung der baulichen Anlagen basiert daher auf dem äußeren Eindruck sowie vorliegenden Unterlagen und Skizzen.

Gebäude

Der Gebäudekomplex besteht aus mehreren, miteinander verbundenen Bauteilen unterschiedlichen Alters und Nutzungsgeschichte. Die massive Grundsubstanz entstand etwa 1935. In den 1970er Jahren erfolgten Anbauten im östlichen Grundstücksbereich, und 2005 wurde ein Wintergarten (verglaster Bauteil) ergänzt sowie der Eiscafé-Bereich modernisiert (einschließlich Erneuerung der Haustechnik, Fenster, Fassade).

Das Objekt ist nicht unterkellert und gliedert sich in einen zweigeschossigen Hauptbau (ehem. Werkstatt), einen eingeschossigen, hohen Raum (ehem. Gastraum) und einen zweigeschossigen Wintergarten mit Glas- und Klinkerfassaden. Die Gesamt-Brutto-Grundfläche beträgt rund 611 m², die Nutzfläche circa 471 m².

Die Grundrisse folgen dem keilförmigen Zuschnitt der Grundstücke — eine entsprechende flexible Nutzung ist gewährleistet. Die Gebäudeteile sind aus unterschiedlichen Materialkombinationen (verputztes/teils unverputztes Mauerwerk, Glasfassade), der Pflege- und Erhaltungszustand ist altersgemäß mit baujahrtypischen, zum Teil deutlichen Mängeln (z. B. Putzschäden, Rost an Türen, verwitterte Fassaden, Schäden am Schornstein, unzureichender Feuchte- und Wärmeschutz). Die Belichtung und Besonnung werden insbesondere im Wintergarten als gut eingeschätzt.

Das Gebäude unterliegt nicht dem Denkmalschutz. Die baurechtliche Bewertung erfolgt nach § 34 BauGB (Mischgebiet).

Weitere Gebäude

Zusätzlich sind eine eingeschossige Garage (Teil des ursprünglichen Werkstattbereichs) und äußere Nebenanlagen wie Terrasse, befestigte Stellplätze und Umfriedungen vorhanden. Ein separater Garagenanbau erstreckt sich entlang der östlichen Grundstücksgrenze. Auf der Westseite befinden sich drei Pkw-Stellplätze, eine kleine Terrasse (mit Klinkerpflaster) und ein Schirmfuß.

Grundstück

Das Bewertungsobjekt umfasst zwei Flurstücke mit zusammen ca. 469 m² und weist einen keilförmigen, unregelmäßigen Zuschnitt auf. Die Flächen sind fast vollständig überbaut; auf den kleinen Freiflächen sind Terrassen, Stellplätze und punktueller Bewuchs (Kletterpflanzen) vorhanden. Die topografische Situation ist leicht geneigt (Nordwest-Südost-Richtung). Der Baugrund wird als normal tragfähig unterstellt, Altlastenverdacht besteht nach Archivierung durch die zuständigen Stellen nicht.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt vollständig ungenutzt und leerstehend. Eine frühere Nutzung als Eiscafé mit Küche, Lager und Nebenräumen sowie eine Werkstattnutzung ist belegt. Zukünftig ist auf Grund der Lage und Gebäudestruktur erneut ein gastronomischer oder sozialer Nutzungszweck denkbar, ergänzend sind Garagen und Lagerflächen vorgesehen.

• Dachform: Flach geneigtes Satteldach, Bauteil mit entgegengesetzter Dachneigung; teilweise weit auskragend beim Wintergarten

• Elektroinstallation: Angaben fehlen, 2005 Modernisierung der haustechnischen Anlagen im Eiscafébereich

• Böden: Keine konkreten Angaben, in den Modernisierungsjahren teils erneuert

• Fenster: Überwiegend Kunststofffenster (Wintergarten vollverglast, Fenster im großen Gastraum und Teilen des Werkstattgebäudes teils erneuert 2005)

• Sanitärausstattung: Sanitärräume vorhanden (ehem. Gastronomie), Modernisierungsstand vermutlich 2005

Das Objekt befindet sich in der Gemeinde Kabelsketal, Ortsteil Gröbers (ca. 8.800 Einwohner), im Saalekreis in Sachsen-Anhalt.

Die Mikrolage ist zentral und wird durch die L 168 (Landesstraße/Lange Straße) geprägt; südlich angrenzend befinden sich die Bundesstraße B 6 sowie ein Bahnhof (ca. 350 m entfernt). Die Umgebung ist durch ein- bis zweigeschossige Wohnbebauung in offener Bauweise, einige Gewerbe und Nebengebäude sowie Grünflächen (inkl. Dorfteich) geprägt. Es besteht eine mäßig gute Geschäftslage, jedoch sind Lärmbeeinträchtigungen durch Durchgangsstraßen und Flughafennähe zu erwarten.

Alle Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind in kurzer Entfernung erreichbar: Schulen, Gemeindeverwaltung, Lebensmittelmärkte, Bank und Bushaltestellen befinden sich innerhalb von 250 m. Die Verkehrsanbindung (ÖPNV, Auto, Flughafen) ist sehr gut.

Das Grundstück ist keilförmig, fast vollständig überbaut. Die Höhenlage variiert leicht, Bewuchs ist partiell durch Kletterpflanzen gegeben. Bestandszufahrt erfolgt über asphaltierte Hauptstraßen bzw. eine gepflasterte Stichstraße.