Zwangsversteigerung freistehendes Einfamilienhaus, Baugrundstück und Waldgrundstück

Lfd. Nr. 1: freistehendes Einfamilienhaus; Flur 4 Nr. 529/6, Verkehrswert: 244.000,00 €
Lfd. Nr. 2: Baugrundstück mit teilrekonstruiertem Hauptgebäude eines römerzeitlichen Gutshofes; Flur 4 Nr. 185, Verkehrswert: 36.320,00 €
Lfd. Nr. 3: Waldgrundstück; Verkehrswert: 160,00 €

Bei den Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein unbewohntes, freistehendes Einfamilienhaus (Baujahr 1994) mit Garage (die Garage ist Bestandteil des Wohngebäudes, beides bildet eine wirtschaftliche Einheit), ein Baugrundstück mit teils rekonstruierten Mauerresten einer römerzeitlichen Villa sowie eine kleine Waldfläche.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 16.10.2025 innen und außen besichtigt. Die Bewertung basiert auf den am Ortstermin festgestellten sichtbaren Zuständen sowie ergänzenden Unterlagen. Eine Begutachtung verdeckter Bauteile erfolgte nicht, Funktionsfähigkeit technischer Anlagen wurde vorausgesetzt.

Gebäude

Wohnhaus, Gerhard-Faber-Straße 19 (Flurstück 529/6)

Das massiv errichtete, freistehende Einfamilienhaus stammt aus dem Baujahr 1994, ist teilunterkellert und verfügt über eine Garage (ebenfalls Baujahr 1994). Die Wohnfläche im Erdgeschoss beträgt ca. 134,4 m². Das Gebäude ist eingeschossig mit ausgebautem Keller, das Dach (Walmdach, Holzkonstruktion, Ziegeldeckung, gedämmt, nicht ausgebaut/nicht ausbaufähig) wurde entsprechend dem Baujahr erstellt und seither malermäßig instandgehalten; Dachüberstände weisen inzwischen Renovierungsbedarf auf.

Die Grundrissstruktur umfasst im EG: Diele, Küche, Essbereich mit Erker, großzügiger offener Wohnbereich mit Kachelofen und Zugang zur Terrasse/garten, Abstellraum, drei Wohn-/Schlafräume, Gäste-WC, Bad; die Terrasse liegt gartenseitig, das Grundstück neigt sich leicht. Im Keller befinden sich Hauswirtschaftsfläche, Duschbad/WC, Heizraum mit Öltankanlage, sowie die Garage (Zugang innenliegend).
Die Belichtung ist gut, durch große Fensterflächen mit Rollläden. Die Raumaufteilung ist zeittypisch und funktional. Raumdecken und Wände sind verputzt, teilweise gestrichen oder tapeziert.

Das Haus weist Investitionsbedarf auf: Feuchteschäden an Holzfenstern (starker Abnutzungsgrad); Reparaturbedarf an Dachüberständen; Außenanlage teilweise verwildert; Feuchtigkeit im Keller; Elektroinstallationen teilweise unfertig. Kein barrierefreier Zugang, außer ebenerdig vom Garten/Keller aus. Energieausweis liegt nicht vor; Beheizung mittels Ölzentralheizung.
Denkmalschutz besteht nicht. Das Grundstück ist gemäß Bebauungsplan für Wohnzwecke ausgewiesen und erschlossen (Wasser, Strom, Abwasser).

Grundstück

Baugrundstück / "Römische Villa" (Flurstück 1851)

Das 871 m² große Grundstück befindet sich im Neubaugebiet "Am Hüttenberg", ist eben und liegt in Sackgassenlage einer Anliegerstraße. Es weist einen wertgebenden Bauplatzanteil (ca. 671 m²) und eine etwa 200 m² große, denkmalgeschützte Fläche mit Überresten eines römerzeitlichen Gutshof-Gebäudes (teilrekonstruiert, unter offener Überdachung; Pflege verpflichtend) auf. Der Bauplatzanteil ist nach Bebauungsplan grundsätzlich bebaubar; vor Baubeginn ist jedoch eine umfangreiche archäologische Untersuchung erforderlich (Verzögerung/Risikoabschlag). Erschließungskosten wurden entrichtet, das Grundstück grenzt südlich an die Straße und westlich an einen Weg.
Die Nutzung der Denkmalfläche zu Wohnzwecken ist ausgeschlossen, sie kann aber z.B. als Abstandsfläche einbezogen werden. Denkmalschutzauflagen schränken die wirtschaftliche Verwendbarkeit erheblich ein, jährliche Erhaltungsaufwendungen sind möglich.

Wald (Flurstück 1819)

Dieses Flurstück umfasst 407 m², liegt am Ortsrand ("Ober dem Schmelzberg"), Hanglage mit niedrigem Bewuchs (überwiegend Buschwerk, keine nennenswerte forstwirtschaftliche Nutzung, kein Baumbestand), nicht bebaubar, keine Erschließung. Eine potentielle Wertsteigerung durch zukünftige Bebaubarkeit ist ungewiss und zum Stichtag nicht vorgesehen.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus unbewohnt (Eigentümer im Ausland), nicht vermietet, das Mitbenutzungsrecht wurde nicht genutzt. Die Flächen auf Flurstück 1851 werden als Bauplatz (ruhend/nicht genutzt) und Denkmalfläche (Pflege, keine Nutzung) ausgewiesen; die Waldfläche wird nicht genutzt.

Diese Zwangsversteigerung weist folgende Besonderheit auf: Das oben beschriebene Objekt wird gemeinsam mit einem oder mehreren anderen Objekten versteigert. Dies ist ersichtlich aus den Versteigerungsdaten / Terminsbestimmung (siehe oben). Dabei besteht die Möglichkeit, die Versteigerungsobjekte einzeln oder in einem Gesamtgebot zu ersteigern. Das wird sich jedoch erst beim Versteigerungstermin ergeben und vom Rechtspfleger bekannt gegeben. Nähere Informationen hierzu erfragen Sie bitte bei Gericht, dem Gläubiger oder dem vom Gläubiger beauftragten Vertreter/Makler. Wenn hier kein bzw. nur eines der vorhandenen Gutachten zum Download zur Verfügung gestellt wurde, können alle Gutachten unter dem jeweiligen Aktenzeichen oder beim Amtsgericht eingesehen werden.

Waxweiler (ca. 1.100 Einwohner, Eifelkreis Bitburg-Prüm, Rheinland-Pfalz)

Das Objekt befindet sich im südöstlichen Ortsteil, Gerhard-Faber-Straße/Am Hüttenberg in ruhigem, überwiegend mit Ein- und Zweifamilienhäusern bebautem Wohngebiet, Anliegerstraße mit ortsüblicher Tiefe und Form, Grundstücke meist eben oder mit leichter Hangneigung. Keine nennenswerten Beeinträchtigungen, weder Altlasten noch Lärmquellen oder gewerbliche Emissionen. Nachbarschaft überwiegend wohnbaulich, gepflegt.

Fußweg zu Apotheke, Arzt, Nahversorgung, Bushaltestelle, Grundschule, Freizeitangeboten; weiterführende Schulen und Krankenhaus in Prüm. Gute Anbindung an die A60, Busverbindungen, nächster Bahnanschluss in Gerolstein oder Bitburg-Erdorf.

Die Grundstücke sind vollständig erschlossen. Das Hausgrundstück hat eine Fläche von 890 m² (ebenerdige Erschließung zum Garten, Hanglage zur Straße), das Baugrundstück "Römische Villa" 871 m² (davon ca. 200 m² Denkmal), die Waldfläche 407 m², Hanglage, niedriger Bewuchs.