Zwangsversteigerung Einfamilienwohnhaus mit Einliegerwohnung

Verkehrswert: 285.000,- €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung, Nebengebäude, Garage und Doppelcarport.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 21. November 2024 im Rahmen einer Ortsbesichtigung begutachtet. Die Bewertung beruht überwiegend auf Inaugenscheinnahme der zugänglichen Bereiche sowie ergänzenden Unterlagen wie Bauplänen, Grundbuchauszug, Energieausweis und weiteren Dokumenten.

Gebäude

Das Hauptgebäude ist ein freistehendes Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung. Ursprüngliches Baujahr ist 1965; unter Berücksichtigung verschiedener Sanierungen und Modernisierungen wird sachverständig ein fiktives Baujahr von 1984 angesetzt. 1971 erfolgte der Ausbau des Dachgeschosses, 1990 folgte eine Erweiterung und Sanierung (Holzanbauten, Erker). 2014 wurde eine neue Gaszentralheizung mit Warmwasserspeicher installiert, zudem erfolgte eine teilweise Erneuerung der Heizkörper. Die Elektro- und Wasserinstallationen im Erdgeschoss sind noch überwiegend im Originalzustand.

Die Wohnfläche beträgt insgesamt ca. 172 m² (Erdgeschoss ca. 107 m², Dachgeschoss ca. 64 m²).

• Das Erdgeschoss beherbergt ein Wohnzimmer, Küche, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Bad, WC, Abstellraum, Diele, Windfang sowie eine überdachte Terrasse.

• Im Dachgeschoss sind ein Wohn-/Essbereich, Schlafzimmer mit Balkon, Bad, Küche und Flur untergebracht.

Der Grundriss ist als funktional zu bewerten, wobei das Dachgeschoss durch Erker eine bessere Belichtung aufweist (lichte Raumhöhe EG ca. 2,49 m, DG ca. 2,42 m).

Das Haus ist ein Fertigteilhaus in Holzrahmenbauweise mit Teilunterkellerung in Massivbauweise (Kellerhöhe ca. 2,08 m). Die Außenfassade besteht aus nachgerüsteter Boden-Deckelschalung auf Holzunterkonstruktion, die Geschossdecken sind überwiegend Holzbalkendecken, das massive Satteldach (Frankfurter Pfannen) verfügt über geringe Überstände. Die Bausubstanz zeigt einen mittleren bis hohen Unterhaltungs- und Reparaturstau, insbesondere an den hölzernen Anbauten.

Außen wirken Gebäude und Garten durchschnittlich gepflegt.

Weitere Gebäude

Garage:
Solide massive Garage (Baujahr 1966, fiktiv 1969), 12 m lang, flachgeneigtes Flachdach mit Bitumeneindeckung. Zustand mangelhaft bis ungenügend, Wassereintritt und diverse Schäden an Dach und Wänden vorhanden.

Doppelcarport mit Abstellraum:
Baujahr 1990, Holzbauweise mit Satteldach, massiver Abstellraum und provisorisches Überdach. Alterungserscheinungen und diverse kleinere Schäden, aber funktionstüchtig.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt und bewohnt.

• Satteldach mit Frankfurter Pfannen (Betondachsteine)

• Gaszentralheizung: (Baujahr 2014) mit Warmwasserspeicher, teilw. erneuerte Plattenheizkörper, Heizkörper- und Rohrnetz teils überarbeitungsbedürftig

• Sanitär: Bäder teils modernisiert (2020/21 DG-Bad), Ausstattung mit Dusche, Stand-WC, Bidet, Waschbecken, Hänge-WC

• Fenster: überwiegend Holz- und einzelne Kunststofffenster, mehrfachverglast, vereinzelt bodentiefe Fenster im DG, teilweise erneuert (1992–1994, 2012), einige Fenster im Kellerbereich als Blechfenster

• Böden: EG teils Parkett, Laminat, Fliesen; DG Dielen, Vinyl; Keller Fliesenbelag

• Elektroinstallation: einfache bis mittlere Ausstattung, UP-Montage; im DG erneuert, EG größtenteils alt

Ort: Hambühren, Ortsteil Ovelgönne, ca. 10.480 Einwohner, Landkreis Celle, Niedersachsen.

Mikrolage/Wohnlage:
Das Objekt liegt in einem reinen Wohngebiet am südlichen Rand einer verkehrsberuhigten Anliegerstraße (Spielstraße) mit asphaltierter Fahrbahn und Grünstreifen. Umgebungsbebauung besteht überwiegend aus eingeschossigen Einfamilienhäusern mit ausgebautem Dachgeschoss und Nebengebäuden. Die Umgebung zeichnet sich durch ruhige Wohnlage und geringen Verkehr aus. Südlich verläuft die B214 mit Abstand; im Osten grenzt ein größeres Waldgebiet (ca. 150 m entfernt).

Infrastruktur:
Im Ortsteil Ovelgönne gibt es mehrere Kindergärten, ein Gymnasium, eine Sprachheilschule, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten, Sportstätten sowie ein reges Vereinsleben. Eine Bushaltestelle ist fußläufig erreichbar, der nächste Bahnhof befindet sich in Celle. Die Anbindung an die Bundesstraße ist gut, die nächstgelegene Autobahn und der Flughafen Hannover-Langenhagen sind per PKW in ca. 30 Minuten erreichbar.

Grundstück:
Das Grundstück ist ca. 1.849 m² groß und hat einen annähernd trapezförmigen, tiefen Zuschnitt (ca. 32,5 m Straßenseite x 61,7 m Tiefe). Die Topografie ist zum Straßenniveau leicht ansteigend, im Hausbereich eben und zum Garten hin leicht abfallend. Der Garten ist gestaltet mit Rasen, Büschen, Sträuchern, Einzelbäumen, Teich und angrenzenden Lagerflächen. Einfriedungen mit Maschendraht- und Holzzäunen, verschiedene Sichtschutzelemente. Rückwärtiger Bereich teilweise von Waldstruktur geprägt. Die Zuwegung und Flächen sind teils gepflastert und mit Platten belegt.