Zwangsversteigerung Einfamilienhaus

Verkehrswert: 148.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 11.05.2026 örtlich besichtigt; besichtigt wurden das Wohnhaus, der Garten sowie das nähere Umfeld. Das Objekt wurde zudem auf Grundlage übermittelter Bauunterlagen und behördlicher Auskünfte bewertet.

Gebäude

Das 1908 errichtete, eingeschossige Wohnhaus in konventioneller Bauweise besteht aus Erdgeschoss, ausgebautem Dachgeschoss, Spitzboden und vollem Kellergeschoss. Die Wohnfläche beträgt insgesamt 106,80 m², davon 58,55 m² im Erdgeschoss und 48,25 m² im Dachgeschoss; hinzu kommen 45,99 m² Kellernutzfläche sowie ein Spitzboden mit ca. 40,00 m² Grundfläche. Die bebaute Fläche beträgt 83,54 m², die Bruttogrundfläche 229,04 m².

Im Erdgeschoss befinden sich drei Zimmer, Küche, WC und Flur. Das Dachgeschoss umfasst ebenfalls drei Zimmer, Küche und Flur; dort wurde die Trennwand zwischen Küche und WC entfernt. Der Grundriss wird als zweckmäßig mit wirtschaftlicher Raumaufteilung beschrieben. Aufgrund der ähnlichen Geschossgrundrisse wäre das Gebäude bei entsprechenden Umbauten, insbesondere mit Küchen, Bädern und getrenntem Zugang, auch als Zweifamilienhaus nutzbar. Die Belichtung ist aufgrund der Fenster in beiden Wohngeschossen grundsätzlich gegeben; durch die innerstädtisch dichte Bebauung ist von durchschnittlicher Besonnung auszugehen.

Konstruktiv bestehen im Erd- und Dachgeschoss überwiegend massive, verputzte Außenwände; am Ostgiebel ist eine Fachwerkwand vorhanden. Die Decken sind als Holzbalkendecken ausgeführt. Das Kellergeschoss ist zur Hälfte als Gewölbekeller in Kalksteinmauerwerk, im Übrigen in Mauerwerk mit Stahlsteindecken hergestellt. Das Pfettendach ist teilweise gedämmt, der Spitzboden nicht gedämmt.

Der Zustand ist insgesamt deutlich renovierungsbedürftig. Begonnene Sanierungsarbeiten wurden nicht abgeschlossen; Bodenbeläge wurden teilweise entfernt, im Erdgeschoss nur provisorisch mit OSB- bzw. Spanplatten aufgefüttert, im Dachgeschoss fehlen teilweise Beläge. Weiter bestehen Putzschäden an Außen- und Kellerwänden, schadhafte Fliesen, eine zu ertüchtigende Fachwerkwand am Ostgiebel, keine funktionierende Heizungsanlage und kein Badezimmer. Der Modernisierungsgrad ist gering; die wirtschaftliche Restnutzungsdauer wurde mit 12 Jahren angesetzt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt bezugsfrei und leerstehend; begonnenen Renovierungsarbeiten waren nicht fertiggestellt.

• Dachform/Dachdeckung: Pfettendach, teilweise gedämmt; Spitzboden ungedämmt; Deckung mit Tondachziegeln/Falzziegeln.

• Heizung & Warmwasser: Gas-Einzelöfen in den Zimmern; im Keller lagern ein gebrauchter Heizkessel und ein Warmwasserspeicher, jedoch nicht eingebaut; Heizleitungen fehlen, keine funktionierende Zentralheizung und Warmwasserversorgung.

• Elektroinstallation: veraltet, baujahresgemäßer einfacher Standard.

• Fenster: Holzfenster mit Isolierglas und teils Einfachglas im Erdgeschoss; Holzfenster mit Einfachverglasung im Dachgeschoss; im Untergeschoss Alu- und Holzfenster.

• Sanitär: im Erdgeschoss ein WC; im Dachgeschoss ein WC, dessen Trennwand zur Küche entfernt wurde; kein Badezimmer vorhanden.

Das Objekt liegt in Heidenheim mit ca. 50.000 Einwohnern in Baden-Württemberg.

Die Mikrolage befindet sich in einer ruhigen Wohnstraße im Zentrum. Die Umgebungsbebauung ist durch dichte Bebauung mit Ein- und Zweifamilienhäusern geprägt. Das Objekt liegt an einer geteerten Wohnstraße mit beidseitigen Gehwegen.

Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und Bildungseinrichtungen sind fußläufig erreichbar. Heidenheim ist an die A 7 angebunden und liegt an der Brenzbahn; der Bahnhof befindet sich in etwa 2,5 km Entfernung. Der öffentliche Nahverkehr ist über den Heidenheimer Tarifverbund eingebunden.

Das Grundstück ist eben und annähernd rechteckig zugeschnitten. Der Zugang zum Gebäude erfolgt von Süden, der Zugang zum Grundstück von Westen. Die Fläche beträgt 183 m²; vorhanden sind Grasfläche, ein Betonbelag auf der Südseite sowie Bewuchs mit einer etwa 10 m hohen Zypresse, einer etwa 10 m hohen Birke und einem Fliederbusch. Die Einfriedung besteht aus Metall- und Drahtzaun.