Zwangsversteigerung Einfamilienhaus

Verkehrswert: 234.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein eingeschossiges, unterkellertes Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss sowie teilweise freistehender Bauweise.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 25.04.2025 ausschließlich von außen besichtigt, da eine Innenbesichtigung aufgrund stark verwilderter Außenanlagen und fehlender Zugänglichkeit nicht möglich war. Die Bewertung basiert daher auf Bauunterlagen, Katasterdaten und einschlägigen amtlichen Auskünften.

Gebäude

Das Wohnhaus 19b wurde 1975 in Massivbauweise errichtet, ist eingeschossig, unterkellert und verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss. Die Gebäudehülle wurde mit buntem Klinker ausgeführt. Die Wohnfläche beträgt ca. 167 m², die Bruttogrundfläche ca. 421 m². Im Kellergeschoss befinden sich funktionale Räume, Heizungsanlage und weitere Kellerräume, im Erdgeschoss augenscheinlich Wohnräume, im Dachgeschoss ebenfalls Wohnräume. Eine Modernisierung erfolgte nicht. Der bauliche Zustand wird aufgrund langjährigen Leerstands und fehlender Wartung als schlecht eingeschätzt, mit erheblichem Instandhaltungs- und Sanierungsbedarf. Die Belichtung und Besonnung werden als gut bis ausreichend beurteilt.

Weitere Gebäude

Nebengebäude
Das Grundstück verfügt über eine Einzelgarage (Fertiggarage) und einen Doppelcarport, beide in Holz-/Stahlleichtbauweise an der hinteren Grenze. Sie sind aufgrund des Zustands augenscheinlich abgängig und wurden wertmäßig nicht angesetzt.

Grundstück

Das Grundstück (Flur 27, Flurstücke 21/3 mit 1.493 m² und 21/6 mit 300 m²; gesamt ca. 1.793 m²) ist fast rechteckig zugeschnitten und liegt in ebener Topografie. Die Außenanlagen (Zufahrten, Wege, Einfriedungen) sind stark verwildert, teils mit Bäumen und Hecken bewachsen, teilweise kaum mehr zugänglich. Es bestehen Versorgungsanschlüsse für Strom, Gas und Wasser; im Zeitpunkt der Besichtigung waren diese vermutlich abgeschaltet.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt leerstehend.

Aus verfahrenstechnischen Gründen (2 separate Zwangsversteigerungsverfahren für die beiden Flurstücke) wurde der Verkehrswert auf Basis der anteiligen Grundstücksflächen aufgeteilt, auch wenn die Flurstücke faktisch als auch rechtlich untrennbar miteinander verbunden sind {vlg. auch hierzu Vereinigungsbaulastl. Beide Flurstücke können im Grundstücksverkehr nur gemeinsam veräußert und bewirtschaftet werden. Eine Verschmelzung der beiden Flurstücke ist daher angeraten.

Hollern-Twielenfleth (Landkreis Stade, Niedersachsen, ca. 3.300 Einwohner).

Das Objekt befindet sich in einem locker bebauten und dünn besiedelten Wohngebiet mit überwiegend älteren Ein- und Zweifamilienhäusern. Die nächste Bus-Haltestelle ist ca. 30 m entfernt, die Anbindung an das überörtliche Straßennetz ist gut (Autobahn ca. 5,6 km entfernt). Die Umgebung bietet gute Besonnung und attraktive Fernsicht; daneben befinden sich Grünflächen in ca. 50 m Entfernung, der nächste Fluss liegt rund 575 m entfernt. Der Standort weist eine mittlere Wohnlage auf und ist insgesamt von durchschnittlicher Qualität mit erhöhter Lärmbelastung (Straße, Dienstleistungsstandort).

Im nahen Umfeld sind Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, Kindergärten sowie ärztliche Versorgung in zumutbarer Entfernung erreichbar. Die Versorgung mit öffentlichen Verkehrsmitteln (Bus) ist gut, Bahnanschlüsse bedingen Fahrzeiten.

Das Gesamtgrundstück ist eben, fast rechteckig, Randbereiche sind stark bewachsen und verwildert, Bäume und Hecken prägen das Bild. Die Grundstücksgrenze ist eingefriedet.

Beeinträchtigungen/Besonderheiten
Es besteht eine Vereinigungsbaulast für beide Flurstücke, sie gelten baurechtlich als ein Grundstück und können nur gemeinsam veräußert werden. Der bauliche Gesamtzustand ist schlecht, es besteht hoher Sanierungsaufwand. Es war keine Innenbesichtigung möglich, daher besteht Unsicherheit bezüglich verdeckter Mängel (Feuchtigkeit, Leitungs- oder Schimmel-/Hausschwammproblematik). Baulasten, Denkmalschutz oder Altlasten bestehen laut Behördenauskunft nicht.