Zwangsversteigerung Einfamilienhaus und unbebautes Grundstück

Lfd. Nr. 1: Grundstück bebaut mit vollständig unterkellertem Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss, gemeinschaftliche Nutzung mit BV 4; Verkehrswert: 486.000,00
Lfd. Nr. 2: unbebautes Grundstück, gemeinschaftliche Nutzung mit BV 3; Verkehrswert: 4.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus (Flurstück 259/7) sowie ein unbebautes Grundstück; beide Grundstücke sind zur gemeinschaftlichen Nutzung bestimmt.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 04.12.2025 vollständig von innen und außen besichtigt. Die Bewertung stützt sich zudem auf Bauakte, Liegenschaftskarte, Grundbuchauszug sowie behördliche Auskünfte zu Baulasten, Denkmalschutz, Erschließung, Altlasten und Planungsrecht.

Gebäude

Das Wohngebäude ist ein 2013 in Massivbauweise errichtetes Einfamilienhaus mit integrierter Garage im Erdgeschoss. Es ist vollständig unterkellert, zweigeschossig und verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss. Die Wohnfläche beträgt rund 151,37 m², die Bruttogrundfläche rund 331,62 m². Das Haus ist einseitig angebaut, konstruktiv jedoch eigenständig ausgeführt. Äußerlich ist es verputzt und gestrichen. Das Gebäude wurde bauaufsichtlich als Einfamilienhaus genehmigt.

Im Kellergeschoss befinden sich ein Bad mit Badewanne, WC und Waschbecken, ein Technikraum sowie zwei als Abstell- bzw. Hobbyräume genutzte Räume. Das Erdgeschoss umfasst Garage, Windfang, Flur, Küche, Wohnzimmer und Bad. Im Obergeschoss sind Küche/Essen, Kinderzimmer, Wohn-/Schlafzimmer, Flur, Bad und Balkon vorhanden. Das Dachgeschoss ist mit drei Schlafzimmern, Flur, Bad und Balkon ausgebaut. Die Grundrissgestaltung wird als zweckmäßig beschrieben; Belichtung und Besonnung sind gut.

Das Gebäude besitzt Mauerwerkswände, Stahlbetondecken, Betonkeller sowie geflieste Stahlbeton- und Betontreppen mit einfachem Eisengeländer. Das Dach ist als Pultdach mit Dachpfannendeckung ausgeführt; drei Dachgauben sind vorhanden. Der bauliche Zustand wurde als gut beurteilt, wesentliche Baumängel oder Bauschäden wurden bei der Besichtigung nicht festgestellt. Das Objekt steht nicht unter Denkmalschutz. Zu beachten ist, dass die tatsächliche Nutzung durch Abtrennung von Erdgeschoss und Teilen des Kellergeschosses von der ursprünglichen Genehmigung abweicht; eine Genehmigung dieser Umnutzung konnte nicht festgestellt werden.

Grundstück

Das Gesamtgrundstück besteht aus zwei Flurstücken mit zusammen 110 m². Das bebaute Flurstück umfasst 99 m², das weitere unbebaute Flurstück 11 m². Die Grundstücksform ist unregelmäßig, die Topografie eben. Die Straßenfront beträgt etwa 13 m, die Tiefe etwa 7 m.

Das bebaute Grundstück ist für ein Einfamilienhaus außergewöhnlich klein dimensioniert. Es weist Grenzbebauung auf mehreren Seiten auf; das Wohngebäude ist einseitig angebaut. Zwischen dem bebauten Flurstück und einem Nachbargrundstück besteht eine Vereinigungsbaulast, da das Haus teilweise auf das Nachbarflurstück überbaut ist. Eine privatrechtliche dingliche Absicherung zugunsten des Bewertungsgrundstücks besteht hierfür nach den eingeholten Auskünften nicht. Zugunsten des Bewertungsobjekts ist außerdem eine Abstandsflächenbaulast auf einem weiteren Nachbargrundstück eingetragen.

Das separate unbebaute Flurstück mit 11 m² ist als baureifes Land eingeordnet. Besondere Außenanlagen oder sonstige wertrelevante Nutzungen wurden hierfür nicht festgestellt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Erdgeschoss sowie ein Teil des Kellergeschosses auf Grundlage eines unbefristeten Wohnungsmietvertrags vermietet; die übrigen Gebäudeteile wurden im Gutachten nicht als vermietet ausgewiesen.

• Dachform/Dachdeckung: Pultdach, Dachpfannen, gedämmte Dachflächen, drei Dachgauben

• Heizung/Warmwasser: Zentralheizung über Wärmepumpe, Wärmeübertragung über Fußbodenheizung, Warmwasserversorgung zentral über die Heizung

• Elektroinstallation: gute Ausstattung mit Türöffner, Klingelanlage, Telefonanschluss, Zählerschrank, Kippsicherungen, FI-Schutzschalter und Starkstromanschluss

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Kunststoffrollläden mit elektrischem Antrieb, innere und äußere Fensterbänke aus Naturstein

• Sanitär: insgesamt vier Bäder; in Erd-, Ober- und Dachgeschoss jeweils mit Dusche, WC und Handwaschbecken, im Kellergeschoss mit Badewanne, WC und Handwaschbecken; gute Ausstattung und Qualität

• Böden: Laminat und Fliesen in den Wohnräumen sowie in den Sanitär- und Verkehrsflächen

• Türen: Aluminium-Hauseingangstür mit Lichtausschnitt; bessere Holzzimmertüren mit guten Beschlägen und Holzzargen

Das Objekt liegt in Ludwigshafen am Rhein, im Stadtteil Oggersheim.

Die Mikrolage ist durch homogene Ein- und Zweifamilienhausbebauung geprägt. Das Objekt liegt an einer Wohn- und Geschäftsstraße mit regem Verkehr. Das Umfeld wird als gewachsen beschrieben, die Nachbarschaft besteht überwiegend aus 1- bis 2-Familienhäusern. Besondere Beeinträchtigungen außer der verkehrsreichen Straßenlage werden nicht genannt; Naturschutzgebiete oder Biotope sind nicht angegeben.

Im räumlichen Umfeld besteht eine gute Versorgungsstruktur eines städtischen Teilbereichs mit Dominanz von Dienstleistungen und Einzelhandel. Angaben zu einzelnen Schulen, Kindergärten, Ärzten sowie Bus- und Bahnlinien sind im Gutachten nicht konkret benannt.

Das Grundstück ist eben und unregelmäßig zugeschnitten. Die geringe Gesamtfläche von 110 m² ist für ein Einfamilienhaus untypisch klein. Die Straße ist voll ausgebaut, beidseitige Gehwege sind vorhanden. Anschlüsse an Strom, Wasser, Kanal, Telefon und Fernsehkabel bestehen.

Gläubigerbank, Herr Schubert, Tel. 0711/1254392