Zwangsversteigerung Einfamilienhaus und Garage

Verkehrswert: 387.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Garage.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 03.01.2024 innen und außen besichtigt. Die Bewertung erfolgte auf Grundlage der sichtbaren Gebäudeteile sowie ergänzender Einsicht in Bauunterlagen und weitere Unterlagen.

Gebäude

Das Objekt besteht aus einem freistehenden, eingeschossigen Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und ausgebautem Dachgeschoss, vollständig unterkellert, Baujahr 1990. Modernisierungen wurden im Rahmen üblicher Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt, eine umfassende Sanierung fand nicht statt. Die Fassade ist verputzt und in Teilbereichen verwittert/verunreinigt, insgesamt besteht ein Unterhaltungsstau und Modernisierungsbedarf für die Einliegerwohnung.

Das Haus verfügt über eine Wohnfläche von ca. 232 m² (EG: ca. 177 m², Einliegerwohnung im KG: ca. 55 m²). Die Raumaufteilung entspricht moderner Wohnnutzung: Im Erdgeschoss gibt es einen großzügigen Wohn-/Essbereich mit offener Küche, zwei weitere Zimmer und ein Bad sowie Zugang zu einer Terrasse; das Dachgeschoss enthält eine Galerie, ein weiteres Zimmer und ein separates WC. Die Einliegerwohnung im Kellergeschoss verfügt über Flur, zwei Zimmer, Kochnische und Bad.

Die Grundrissgestaltung ist großzügig und funktional. Die Belichtung und Besonnung werden als gut bis ausreichend beurteilt. Die Räumlichkeiten weisen einen durchschnittlichen Ausbauzustand auf, lediglich die Einliegerwohnung ist stark modernisierungsbedürftig (Sanitär, Innenausbau). Es liegen einige Feuchtigkeitserscheinungen vor.

Weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befindet sich eine Einzelgarage in Massivbauweise mit Sattel- oder Giebeldach (ebenfalls Tonziegeldeckung), verputzt, eingeschossig und nicht unterkellert. Die Garage liegt direkt neben dem Wohnhaus.

Grundstück

Das Grundstück ist ca. 766 m² groß, weist eine Straßenfront von etwa 20 m auf, ist rechteckig zugeschnitten und in leichter Hanglage (in Straßenhöhe, zum Grundstücksinneren leicht abfallend). Es ist voll erschlossen und mit Terrasse, Grünflächen und Ziergarten (vorderer Bereich) angelegt. Die Straße ist vollständig ausgebaut (Bitumen) mit beidseitigen Gehwegen. Keine Hinweise auf Altlasten; Boden als normal tragfähig eingeschätzt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt und bewohnt.

• Dachform: Sattel-/Giebeldach mit Tonziegeldeckung

• Heizung & Warmwasser: Öl-Zentralheizung; Erdgeschoss mit Fußbodenheizung; Warmwasser zentral über Heizung

• Elektroinstallation: durchschnittliche Ausstattung

• Böden: Steinzeug im Hauptwohnbereich, Linoleum/Laminat/Fliesen in der Einliegerwohnung

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, teilweise Sprossen, Rollläden aus Kunststoff

• Sanitärausstattung: Hauptbad mit Wanne, Dusche, Doppelwaschbecken, WC; Gäste-WC im DG; Einliegerwohnung mit Dusche, WC, Handwaschbecken (überaltert, modernisierungsbedürftig)

• Besonderheiten: Kaminofen, Balkon, Außentreppe

Pirmasens, Stadtteil Gersbach (ca. 1.600 Einwohner, Landkreis Südwestpfalz, Rheinland-Pfalz)

Das Objekt liegt in einem Stadtteil von Pirmasens (ca. 40.400 Einwohner), in einer sehr guten Wohnlage mit überwiegend ein- bis zweigeschossiger Wohnbebauung in offener Bauweise. Nachbarschaftlich handelt es sich fast ausschließlich um Wohnhäuser, Beeinträchtigungen sind nicht vorhanden. Das Grundstück grenzt nicht unmittelbar an andere Gebäude an und liegt an einer voll ausgebauten öffentlichen Straße ohne nennenswerte Immissionsbelastung; die Topografie ist leicht abfallend.

Geschäfte des täglichen Bedarfs, Nahversorgung, Bushaltestelle sowie weitere Infrastruktureinrichtungen befinden sich in fußläufiger Entfernung. Weitere Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte, Schulen und Kindergärten sind im näheren Umfeld bzw. in der Kernstadt Pirmasens vorhanden. Busverbindung ist gegeben, Bahnanschluss und regionale Anbindung sind gut, Autobahnanschluss in ca. 3 km Entfernung.

Das Grundstück ist rechteckig, etwa 20 m Straßenfront, insgesamt 766 m² groß und teilweise begrünt, mit Ziergarten im Bereich zur Straße. Die genaue Topografie: leicht abfallend vom Straßenniveau ins Grundstück.