Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Weganteil

Lfd. Nr. 1: Einfamilienhaus, Verkehrswert: 185.000,00 €
Lfd. Nr. 2: Weganteil, Verkehrswert: 1.000,00 €
Gesamtverkehrswert: 186.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit ausgebautem Wohnhausanbau, Zwischenüberdachung, Doppelgarage mit Carport sowie um einen Miteigentumsanteil an einem Grabengrundstück.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 20.11.2025 in getrennten Terminen örtlich besichtigt. Das Hauptgrundstück mit Wohnhaus, Anbau, Zwischenüberdachung, Doppelgarage und Carport sowie der Miteigentumsanteil am Grabengrundstück wurden anhand der Besichtigung und vorliegender Grundbuch-, Kataster-, Bau- und Behördenunterlagen bewertet.

Gebäude

Das 1955 errichtete Hauptgebäude ist ein massiv gebautes, vollunterkellertes, eingeschossiges Wohnhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und einseitig angebautem Wohnhausanbau. Das Wohnhaus verfügt über ca. 140,1 m² Wohnfläche; hinzu kommen im Kellergeschoss ca. 68,15 m² Nutzfläche. Die Bruttogrundfläche des Wohnhauses beträgt ca. 330 m². Im Erdgeschoss liegen Diele, Zimmer, Bad, Wohn- und Essbereich, Küche sowie Abstellraum. Das Dachgeschoss umfasst Flur, vier weitere Zimmer, Bad und Küche. Die Grundrissgestaltung ist bautypisch bis individuell; Belichtung und Besonnung werden als gut bis ausreichend beschrieben.

Konstruktiv handelt es sich um ein Massivgebäude mit Bodenplatte und Betonbanketten, Kellerwänden aus Kalksandstein- bzw. Hohlblocksteinmauerwerk, massiven Geschossdecken über Keller- und Erdgeschoss sowie Holzbalkendecken über dem Dachgeschoss. Die Treppe vom Keller zum Erdgeschoss ist massiv, die Verbindung zum Dachgeschoss besteht aus einer Holztreppe. Das Wohnhaus besitzt Satteldachkonstruktionen mit Tonziegeleindeckung und einen Giebelaufbau. Modernisierungen erfolgten 1980 unter anderem an Fenstern, Außenjalousien, Riemchenverkleidung sowie teilweise an Boden-, Wand- und Deckenbekleidungen im Erdgeschoss; 1995 wurden Dachdeckung und Dämmung, Teile der Bäder sowie die Heizungsanlage erneuert.

Der bauliche Zustand ist deutlich unterdurchschnittlich. Das gesamte Anwesen befindet sich laut Gutachten in einem extrem vernachlässigten bis teilweise verwahrlosten Zustand. Für äußere Bauteile, inneren Ausbau und technischen Ausbau besteht ein allgemeiner bis erheblicher Unterhaltungs- und Sanierungsstau. Im Wohnhaus kam es am 29.12.2022 zu einem vermutlich frostbedingten Wasserrohrbruch; die Schäden sind weiterhin vorhanden. Vor allem der nördliche Erdgeschossbereich ist so stark betroffen, dass ein weitgehender Rückbau in den Rohbauzustand erforderlich ist. Schimmelbildung infolge des Wasserschadens wird erwähnt. Eine Bewohnbarkeit des Wohnhauses ist im derzeitigen Zustand ausgeschlossen.

weitere Gebäude

Der einseitig angebaute Wohnhausanbau, ursprünglich ein Stallgebäude, stammt ebenfalls aus dem Jahr 1955, ist nicht unterkellert, eingeschossig und besitzt ein zu Wohnzwecken ausgebautes Dachgeschoss. Die Wohn- bzw. Nutzfläche beträgt ca. 66,8 m², die Bruttogrundfläche ca. 90 m². Im Erdgeschoss befinden sich Gang, Waschküche, Duschbad und Lagerraum, im Dachgeschoss zwei Kammern und ein WC. Der Ausbau zu Wohnzwecken erfolgte 1980. Trotz dieser Nutzung ist der Anbau wegen Überalterung, sehr geringen Ausstattungsstandards und baulicher Abnutzung nicht bewohnbar.

Als Nebengebäude ist eine massive Doppelgarage aus etwa 1985 vorhanden, mit Satteldach und angrenzendem Carport in Holzkonstruktion mit Pultdach. Hinzu kommt eine Zwischenüberdachung am Anbau. Die Außenanlagen umfassen Einfriedungen, Hof- und Wegebefestigungen, Gartenanlagen, Pflanzungen sowie ein Spielhaus. Für das südliche Nachbarflurstück besteht auf dem Hauptgrundstück eine Baulast in Form eines Wegerechts.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus, der Wohnhausanbau sowie die Nebengebäude seit Februar 2020 ungenutzt; Mieter oder Pächter waren nicht vorhanden. Der 1/12 Miteigentumsanteil betrifft ein Grabengrundstück.

• Dachform und Dachdeckung: Wohnhaus und Wohnhausanbau mit Satteldächern, beim Wohnhaus mit Giebelaufbau; Dacheindeckung mit Tonziegeln; Doppelgarage mit Satteldach und Eternitwellplattendeckung; Carport mit Pultdach

• Heizung und Warmwasser: Öl-Brenner mit Wärmeübertragung über Flachheizkörper; Warmwasser teils zentral über die Heizung, teils über Durchlauferhitzer bzw. Boiler

• Elektroinstallation: zeittypische, eher einfache Ausstattung

• Fenster: im Wohnhaus Holzfenster mit Isolierverglasung; im Wohnhausanbau zwei Kunststofffenster mit Isolierverglasung

• Sanitärausstattung: Bad im Erdgeschoss des Wohnhauses mit Badewanne, Waschbecken und WC, jedoch mit Wasserschaden; Bad im Dachgeschoss des Wohnhauses mit Badewanne, Waschbecken und WC; Duschbad im Erdgeschoss des Anbaus mit Dusche, Waschbecken und WC, als abgängig beschrieben; WC im Dachgeschoss des Anbaus mit Waschbecken und WC, annähernd abgängig

Das Objekt liegt in Sassenburg, Ortsteil Neudorf-Platendorf, mit ca. 11.900 Einwohnern in der Gemeinde bzw. ca. 2.760 Einwohnern im Ortsteil, im Landkreis Gifhorn in Niedersachsen.

Die Mikrolage befindet sich in südlicher Ortslage an einem von der Dorfstraße abzweigenden Stichweg ohne Durchgangsverkehr. Die Beeinträchtigungen werden als eher gering beschrieben. Die Nachbarschaft ist fast ausschließlich wohnbaulich geprägt und durch aufgelockerte, offene Bauweise gekennzeichnet. Die Wohnlage wird als mittel bis gut eingestuft.

Kindergarten und Grundschule sind im Ort vorhanden. Geschäfte des täglichen Bedarfs, Ärzte und weitere Versorgungseinrichtungen befinden sich vor allem in Triangel, Westerbeck sowie Gifhorn. Eine Bushaltestelle ist fußläufig erreichbar; Bahnanbindungen bestehen über Triangel, Gifhorn und Wolfsburg.

Das Hauptgrundstück umfasst 1.231 m² und ist annähernd eben. Es weist eine sehr unregelmäßige Form mit mehreren Fronten zum Stichweg bzw. zu einem Wegerechtsbereich auf. Das Grabengrundstück umfasst 35 m², ist rechteckig geschnitten und als Graben klassifiziert. Das Hauptgrundstück ist eingefriedet, teilweise befestigt und mit Garten- und Pflanzflächen versehen. Es gilt als baureifes Land; ein Bebauungsplan besteht nicht, die Zulässigkeit richtet sich nach § 34 BauGB.