Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit separater Garage

Verkehrswert: 126.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit separater Garage.

Besichtigung:

Das Objekt wurde an zwei Ortsterminen besichtigt. Das Wohnhaus konnte innen und außen vollständig besichtigt werden; die separate Garage war nur von außen zugänglich, sodass ihre Bewertung teilweise auf Unterlagen und äußerem Eindruck basiert.

Gebäude

Das Wohngebäude ist ein ausschließlich zu Wohnzwecken genutztes Einfamilienhaus in Reihenmittelhausbauweise, massiv errichtet, nicht unterkellert, dreigeschossig mit ausgebautem Dachgeschoss. Als Baujahr ist 1930 angegeben; eine wesentliche Aufstockung mit Dachgeschossausbau erfolgte 1995. Weitere Modernisierungen betreffen teilweise Fenster und Strominstallation 1995, die Wasserleitung ins Dachgeschoss sowie zwei Gas-Etagenheizungen mit Warmwasserbereitung aus 2007. Seit 2018 wurden laut Gutachten keine Modernisierungen mehr vorgenommen.

Die Raumaufteilung umfasst im Erdgeschoss Diele mit Treppenhaus, ein Zimmer sowie Küche mit Wintergarten. Im 1. Obergeschoss liegen Flur, zwei Zimmer und Bad, im 2. Obergeschoss Flur, Bad, ein Zimmer und Wohnküche. Das Dachgeschoss enthält Flur, zwei Zimmer und ein Duschbad. Die Wohnfläche beträgt rund 178,91 m², die Brutto-Grundfläche rund 294,25 m². Der Grundriss wird als unwirtschaftlich und individuell beschrieben; das Dachgeschoss ist wegen niedriger Raumhöhe im Bereich der Mittelpfetten nur eingeschränkt nutzbar.

Das Gebäude besitzt Mauerwerkswände, Holzbalken- und Trägerdecken sowie Holz- und massive Treppen. Das Dach ist ein Sattel- bzw. Giebeldach mit Tonziegeleindeckung; zur Dämmung konnten keine gesicherten Angaben ermittelt werden. Belichtung und Besonnung werden als ausreichend beurteilt.

Der bauliche Zustand ist befriedigend bis schlecht. Festgestellt wurden deutliche Feuchtigkeitsschäden im Dachgeschoss durch undichte Dachfenster, erhebliche Putzschäden an der Rückseite, schadhafte Wand- und Bodenbeläge sowie eine stark beeinträchtigte Wintergartenkonstruktion mit Plexiglaswelleneindeckung. Aufgrund langen Leerstands hat sich der Gesamtzustand deutlich verschlechtert; es besteht erheblicher Unterhaltungsstau und Renovierungsbedarf.

weitere Gebäude

Zur Liegenschaft gehört eine separate Garage auf dem hinteren Grundstücksteil, Baujahr etwa 1950, in massiver Bauweise mit verputzter Fassade, Pultdach und Stahlschwingtor. Die Dacheindeckung wird als Blecheindeckung beschrieben; zugleich besteht laut Gutachten Asbestverdacht an der Dacheindeckung. Die Garage konnte nur von außen besichtigt werden. Die Fassade ist stark in Mitleidenschaft gezogen, zudem wurde ein pauschaler Wertabschlag wegen fehlender Innenbesichtigung berücksichtigt.

Ferner ist ein Schuppen vorhanden, zu dem keine weitergehenden wertrelevanten Einzelangaben mitgeteilt sind.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus seit längerer Zeit leerstehend; das Objekt war teilweise noch zu räumen.

• Dachform/Dachdeckung: Wohnhaus mit Sattel- bzw. Giebeldach, Eindeckung mit Tonziegeln; Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech. Garage mit Pultdach.

• Heizung & Warmwasser: zwei Gas-Etagenheizungen, Baujahr 2007; Wärmeübertragung über Flachheizkörper mit Thermostatventilen; Warmwasserversorgung zentral über die Heizung.

• Elektroinstallation: durchschnittliche Ausstattung; teilweise Strominstallation aus 1995, Türöffner, Klingelanlage, Telefonanschluss, SAT-Anlage.

• Fenster: Holz- und Kunststofffenster mit Doppelverglasung; Kunststoffrollläden; Nebeneingangstür aus Kunststoff mit Lichtausschnitt und verglastem Oberlicht; innere Fensterbänke aus Fliesen und Holzverbundstoff, äußere Fensterbänke aus Stein.

• Sanitärausstattung: Bad im 1. Obergeschoss mit Badewanne, Waschtisch, Stand-WC und Waschmaschinenplatz; Bad im 2. Obergeschoss mit Badewanne, Waschtisch und Stand-WC; Duschbad im Dachgeschoss mit Dusche, Waschtisch und Stand-WC.

Das Objekt liegt in Rehlingen-Siersburg, Ortsteil Rehlingen, mit ca. 14.846 Einwohnern im Landkreis Saarlouis im Saarland.

Es befindet sich am Ortsrand in mittlerer Wohnlage in einer überwiegend wohnbaulich genutzten Umgebung mit überwiegend geschlossener, zweigeschossiger Bebauung. Das Grundstück liegt an einer Anliegerstraße; der hintere Grundstücksteil mit Garage wird zusätzlich über eine weitere Anliegerstraße erschlossen.

Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen und Ärzte befinden sich in unmittelbarer Nähe. Eine Bushaltestelle liegt in etwa 1 km Entfernung, der Bahnhof Siersburg in ca. 1,5 km Entfernung; die Autobahn A8 ist über die Anschlussstelle Rehlingen in rund 1 km erreichbar.

Das 499 m² große Grundstück ist eben, sehr schmal, unregelmäßig geformt und übertief. Die Straßenfront beträgt ca. 6 m, die mittlere Tiefe ca. 95 m. Der Garten ist nach Südwesten ausgerichtet. Das Wohnhaus weist zweiseitige Grenzbebauung auf; Einfriedungen bestehen durch Mauer, Zaun und Hecken. Das Grundstück ist voll erschlossen und laut Gutachten beitragsfrei; eine Bebauung beurteilt sich nach § 34 BauGB.

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