Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Schuppenanbau

Verkehrswert: 255.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes Einfamilienhaus mit Schuppenanbau und Grundstücksfläche.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 10.12.2025 von außen und am 18.12.2025 innen und außen besichtigt. Das Gutachten stützt sich ergänzend auf Grundbuchauszug, Baugenehmigung von 1922 mit Bauplänen sowie behördliche Auskünfte.

Gebäude

Das Gebäude ist ein freistehendes Einfamilienwohnhaus aus dem Baujahr 1923 in eineinhalbgeschossiger Bauweise mit Teilunterkellerung und ausgebautem Dachgeschoss in Teilbereichen. Die Wohnfläche beträgt rund 124,62 m², die Bruttogrundfläche 259,67 m². Im Kellergeschoss befinden sich zwei Kellerräume, Heizraum und Vorraum mit Treppe. Das Erdgeschoss umfasst Wohn-/Esszimmer, Küche, ein Zimmer, Bad/WC und Diele. Im Dachgeschoss sind drei Zimmer, Flur sowie ein nicht ausgebauter Scheunenteil vorhanden; darüber liegt ein nicht ausgebauter Speicher.

Das Haus wurde ursprünglich mit Stall geplant; dieser Bereich wurde später zu einem Bad umgebaut. Wesentliche Maßnahmen waren eine Komplettrenovierung 1975, die Erneuerung der Dachdeckung 1975, der Fenstertausch in den 1980er Jahren, die Heizungserneuerung um 2000 und ein Badumbau um 2015. In den letzten 20 Jahren erfolgten darüber hinaus keine nennenswerten Modernisierungen.

Der Grundriss ist nach heutigen Maßstäben nicht mehr zeitgemäß. Im Erdgeschoss dient die Küche als Durchgang zu einem Zimmer, im Dachgeschoss ist ein Durchgangszimmer vorhanden; offene Wohnbereiche fehlen. Ein Sanitärraum auf der Schlafebene existiert nicht. Die Raumgrößen sind baujahrtypisch durchschnittlich, die natürliche Belichtung und Belüftung aller Räume ist befriedigend, Besonnung und Nutzbarkeit sind insgesamt durchschnittlich.

Der Bauzustand ist renovierungsbedürftig. Festgestellt wurden unter anderem Außenputzschäden an der gartenseitigen Giebelwand, renovierungsbedürftiges äußeres Holzwerk, erhebliche Feuchteschäden an den Kelleraußenwänden, ein Feuchteschaden an einer Hausecke im Keller bei starken Regenereignissen, erforderliche Maler- und Tapezierarbeiten im gesamten Haus, teilweise erneuerungsbedürftige Bodenbeläge sowie teilweise aufrüstungsbedürftige Elektroinstallationen.

weitere Gebäude

An das Wohnhaus ist ein eingeschossiger Schuppenanbau angeschlossen, vermutlich ebenfalls aus dem Baujahr 1923, mit einer Bruttogrundfläche von 28,50 m². Der Bau ist in einfacher Bauweise mit Steinfundamenten, ausgemauertem Holzfachwerk sowie Pultdach ausgeführt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Einfamilienhaus unbewohnt.

• Dachform und Dachdeckung Wohnhaus: Satteldach in Holzkonstruktion mit Ziegeleindeckung, Zwischensparrendämmung, zwei kleine Schleppgaupen

• Heizung und Warmwasser: Gaszentralheizung als Niedertemperaturanlage, Wärmeabgabe über Heizkörper, Warmwasserversorgung zentral

• Elektroinstallation: teilerneuerte Hausinstallationen; Elektroinstallationen teilweise aufrüstungsbedürftig

• Fenster: überwiegend Holzfenster mit Zweischeiben-Isolierverglasung, teilweise Kunststofffenster mit Zweischeiben-Isolierverglasung

• Rollläden: Kunststoffrollläden, manuell betrieben

• Sanitärausstattung: Badezimmer im Erdgeschoss mit Wanne, Dusche, WC und zwei Waschbecken; Wände raumhoch gefliest, Boden mit Mosaikfliesen

Das Objekt liegt in Durmersheim mit ca. 12.100 Einwohnern im Landkreis Rastatt in Baden-Württemberg.

Es befindet sich im südlichen Ortsgebiet in mittlerer Wohnlage an einer zweispurigen, asphaltierten Wohnstraße mit Gehwegen auf beiden Seiten. Die Umgebungsbebauung besteht überwiegend aus ein- bis zweigeschossigen Wohngebäuden in offener Bauweise. Besondere störende Betriebe sind nicht bekannt; aufgrund der Nähe zur Bahntrasse können je nach Tageszeit und Windrichtung Beeinträchtigungen durch Schienenverkehr auftreten.

Bushaltestellen mit Verbindungen innerhalb des Ortes sowie in Richtung Rheinstetten, Karlsruhe und Rastatt sind in fußläufiger Entfernung vorhanden. Ebenso besteht Anschluss an die Stadtbahn. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, öffentliche Einrichtungen sowie sämtliche allgemeinbildenden Schulen sind im Ort vorhanden.

Das Grundstück ist 403 m² groß, nahezu rechteckig zugeschnitten und an der rückwärtigen Grenze leicht abgeschrägt. Es ist relativ eben und in normaler Höhenlage zur Straße und zu den Nachbargrundstücken gelegen. Die Breite beträgt ca. 13 m, die Tiefe ca. 31 bis 31,5 m. Der Hof ist mit Betonverbundsteinen befestigt; vorhanden sind außerdem Rasenfläche, Büsche, zwei Bäume und ein mit Holzpergola überdachter Sitzplatz.