Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Scheune

Lfd. Nr. 1: Scheune (Abbruchobjekt), Verkehrswert: 107.500,00 €
Lfd. Nr. 2: historisches Einfamilienhaus, Verkehrswert: 45.000,00 €

Bei den Versteigerungsobjekten handelt es sich um ein mit einer Scheune (Abbruchobjekt) bebautes Grundstück sowie ein einstöckiges, teilweise unterkellertes historisches Einfamilienhaus mit teilausgebautem Dachgeschoss (vermutlich vor 1900), Zugang nur über das Nachbargrundstück möglich.

Besichtigung

Das Objekt Einfamilienhaus wurde am 10.04.2024 im Innen- und Außenbereich besichtigt. Nicht zugängliche Bereiche wie Mansarden und Abseiten wurden nach dem Gesamteindruck bewertet. Die Bewertung basiert zusätzlich auf einer Vielzahl von Unterlagen, darunter Lageplan, Grundbuchauszug, Bauakten, etc.

Das Objekt mit Scheune und Wegegrundstück wurde am 10.04.2024 von außen besichtigt. Die Bewertung beruht zudem auf Grundbuchauszügen, Karten und behördlichen Auskünften.

Gebäude: Historisches Einfamilienhaus

Das Objekt ist ein eingeschossiges, zum Teil unterkellertes historisches Einfamilienhaus mit teilweisem Ausbau im Dachgeschoss und einer Bruttogrundfläche von ca. 240 m² (ohne Keller). Das Baujahr wird auf vor 1900 geschätzt. Die Konstruktion basiert überwiegend auf Fachwerk mit Ausmauerungen und Holzbalkendecken. Das Dach ist als Sattel- oder Giebeldach mit Holzkonstruktion und Ziegeldeckung ausgeführt, die schadhaft ist. Fundamente und Keller bestehen vermutlich aus Bruchstein. Der Zugang ist aktuell über ein Nachbargrundstück möglich, ohne gesichertes Wegerecht; ein neuer Hauseingang auf der Straßenseite wäre bei Neunutzung erforderlich.

Die Außenansicht ist überwiegend verputzt, jedoch großflächig schadhaft, wobei zur Straße ein Sichtfachwerk mit geputzten Gefachen besteht. Im Inneren finden sich einfache Holztreppen, diverse Räume (u.a. Flurbereich, Wohnzimmer, Schlafstube, ehemaliges Bad), jedoch ist der Gebäudezustand sehr schlecht. Das Gebäude ist nahezu zu 100 % auf dem Grundstück errichtet, wodurch keine Erweiterungsmöglichkeiten bestehen. Barrierefreiheit ist vorhanden. Ein Energieausweis existiert nicht. Das Haus fällt in das Prüfraster für Kulturdenkmale (Denkmalschutz "zu prüfen").

Das Gebäude ist leerstehend und derzeit unbewohnbar. Eine Generalsanierung ist zwingend erforderlich, um eine Nutzung zu ermöglichen. Inwieweit Anforderungen des Denkmalschutzes zu beachten sind, ist noch offen, und sollte im Zuge einer Bauanfrage geklärt werden. Durch den Sanierungsgebietsstatus besteht formal kein Einfluss auf den Wert.

Weitere Gebäude: Scheune (Abbruchobjekt)

Auf dem Grundstück (Flurstück 178) befindet sich eine freistehende Scheune in Grenzbebauung, die nicht mehr nutzbar und als Abbruchobjekt deklariert ist. Die Scheune weist zudem einen geringfügigen Überbau auf benachbarte Flurstücke auf. Es bestehen mehrere Gebäudeseiten, keine besonderen Ausstattungen wurden festgestellt. Die Bruttogrundfläche beträgt ca. 180 m². Die tatsächliche Nutzung der Scheune ist aufgegeben; sie steht leer.

Grundstück

Das Grundstück zum Einfamilienhaus umfasst 111 m²; es ist annähernd rechteckig geschnitten, eben gelegen und nach Straßen- und nachseitig grenzständig bebaut. Die Straßenfront misst ungefähr 15 Meter, die mittlere Tiefe ca. 7,5 Meter.

Das Scheunengrundstück (Flurstück 178) umfasst 363 m², mit unregelmäßiger Form, ca. 35 m Straßenfront, maximal 12 m Tiefe. Das anteilige Wegegrundstück (Flurstück 177, ½ Anteil) misst 100 m². Beide Flächen sind eben und haben eine gemischte Umgebungsnutzung mit etwa mittlerer Wohnlage.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Einfamilienhaus leerstehend und nicht bewohnbar. Die Scheune war leerstehend und abbruchreif, das dazugehörige Wegegrundstück war unbebaut.

Philippsburg, Stadtteil Rheinsheim (ca. 2.800 Einwohner), Landkreis Karlsruhe, Baden-Württemberg

Die Objekte befinden sich in der Ortsmitte von Rheinsheim, ca. 5 km vom Stadtzentrum Philippsburg entfernt, mit überregionaler Anbindung (Karlsruhe ca. 30 km, Mannheim ca. 35 km, Autobahnanschluss A5 ca. 15 km, Bahnhof in Philippsburg). Die Umgebung ist von überwiegend wohnbaulicher Nutzung geprägt. Die Hauptstraße ist eine klassifizierte Landesstraße mit mäßigem Durchgangsverkehr; Beeinträchtigungen bestehen in geringem Maße. Die Mikrolage kann als einfach (Einfamilienhaus) bzw. mittlere Wohnlage (Scheune/Wegegrundstück) bezeichnet werden. Nachbarschaftsbebauung ist geschlossen mit weiteren Wohnhäusern.

Für Schulen, Kindergärten, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten ist eine Versorgung im Ort und der Umgebung gegeben. ÖPNV-Anschluss besteht über Bus und Bahn in erreichbarer Nähe.