Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Nebengebäuden

Verkehrswert: 197.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein eingeschossiges, unterkellertes Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und diversen Nebengebäuden/Scheune/Schuppen/Geräteraum.

Besichtigung

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag sowohl von außen als auch innen besichtigt. Zusätzlich wurden Unterlagen wie Grundrisse, Flurkarten, und Flächenberechnungen zur Bewertung herangezogen.

Gebäude

Das Einfamilienhaus wurde 1929 (ursprünglich als landwirtschaftliches Gebäude) in Massivbauweise auf einem Streifenfundament errichtet und ist einseitig angebaut Es ist eingeschossig, unterkellert und verfügt über ein ausgebautes Dachgeschoss. Die Wohnfläche beträgt ca. 129,45 m², die Nutzfläche etwa 258,33 m². Das Haus präsentiert sich überwiegend im Originalzustand mit teilweiser Renovierung, weist jedoch Instandhaltungs- und Modernisierungsbedarf auf. Die Außenwände bestehen aus unverputztem Sandsteinsichtmauerwerk, die Decken sind als Holzbalkendecken bzw. Trägerkappendecken ausgebildet. Das Sattel- bzw. Giebeldach ist mit Tondachziegeln gedeckt, Dachrinnen und Fallrohre aus Zinkblech.

Grundriss und Raumaufteilung sind zweckmäßig und dem Ursprungsbaujahr entsprechend: Im Erdgeschoss befinden sich zwei Zimmer, Küche, Speisekammer, Flur sowie der Zugang zu Stall und Geräteraum; im Dachgeschoss drei weitere Zimmer, Bad, Flur und ein Getreidelager. Die Belichtung und Besonnung sind als gut bis ausreichend zu bewerten.

Es besteht ein erheblicher Unterhaltungsstau mit Feuchtigkeitsschäden, überalterter Elektrik und Sanitärinstallation sowie schlichtem Ausstattungsstandard (Einfachfenster, Holzböden mit PVC). Die Grundrissgestaltung ist typisch für das Baujahr und wies sogenannte "gefangene" Räume auf (nur über andere Räume zugänglich), was eine weitere wirtschaftliche Wertminderung darstellt.

Weitere Gebäude

Zum Anwesen gehören direkt angebaute Nebengebäude. Dazu zählen insbesondere eine Scheune und Stallungen (ehemals für Tierhaltung, u.a. Schweinestall und Pferdestall), sowie ein Geräteschuppen. Die Nebengebäude sind in Massivbauweise mit Satteldach (Ziegeldeckung) als Einheit mit dem Wohnhaus errichtet. Im Bereich der Nebengebäude sind teilweise original erhaltene bzw. vernachlässigte Ausstattungen und Einbauten vorhanden. Die Außenanlagen (Hof, Garten, Einfriedungen) wirken insgesamt vernachlässigt.

Grundstück

Das Grundstück hat eine Größe von 823 m² und ist laut Flurkarte fast rechteckig zugeschnitten. Es befindet sich in ebener Topografie an einer voll ausgebauten Anliegerstraße. Die Straßenfront beträgt ca. 41 m, die mittlere Tiefe liegt bei ca. 18 m. Das Anwesen ist durch Mauer, Zaun und Hecken eingefriedet. Versorgungsanschlüsse für Strom, Wasser, Abwasser und Telefon sind vorhanden.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Anwesen seit fünf Jahren ungenutzt und stand leer.

• Sattel- und Giebeldach, Dacheindeckung mit Tonziegeln

• Einzelöfen zur Beheizung, Warmwasserbereitung über Elektroboiler

• Elektroinstallation mit Zählerschrank, technisch überaltert

• Böden: Holzdielen mit PVC-Belag

• Fenster: Einfachfenster aus Holz mit Einfachverglasung, Fensterläden aus Holz oder Rollläden, Fensterbänke innen aus Holz, außen aus Naturstein

• Sanitärausstattung: Einfaches Bad, überalterte Wasser- und Abwasserinstallation

Ortslage:
Das Objekt liegt in Winzeln, einem Stadtteil der kreisfreien Stadt Pirmasens (ca. 40.000 Einwohner), im Bundesland Rheinland-Pfalz. Winzeln selber hat ca. 2.200 Einwohner.

Mikrolage / Wohnlage:
Das Grundstück befindet sich im alten Ortskern in fußläufiger Entfernung zu Geschäften des täglichen Bedarfs. Die umliegende Bebauung besteht überwiegend aus Wohnhäusern ein- bis zweigeschossiger Bauweise. Nutzen in der Straße und Umgebung sind überwiegend wohnbaulich. Die Straße ist eine Anliegerstraße mit mäßigem Verkehr, vollständig mit Bitumen ausgebaut und mit beidseitigen Gehwegen versehen. Es liegen keine Beeinträchtigungen vor.

Infrastruktur und Versorgung:
Schulen und Ärzte sind ca. 2 km entfernt; eine Bushaltestelle sowie alltägliche Einkaufsmöglichkeiten sind fußläufig erreichbar. Die Stadtverwaltung ist ebenfalls etwa 2 km entfernt.