Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Garage

Verkehrswert: 102.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein leerstehendes Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von ca. 172 qm sowie Garage auf einem Grundstück in Bogel.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 30.07.2025 vollständig vor Ort besichtigt und das Aufmaß nach Wohnflächenverordnung durchgeführt. Bei der Begehung wurde der bauliche und technische Zustand umfassend dokumentiert und mit Unterlagen abgeglichen.

Gebäude

Das freistehende Einfamilienhaus wurde im Jahr 1962 (Hauptbaukörper) mit einem Anbau aus 1987 errichtet. Das Gebäude ist voll unterkellert und erstreckt sich über zwei Vollgeschosse (Erd- und Obergeschoss sowie Spitzboden). Die Gesamtwohnfläche beträgt rund 172 m². Der Grundriss ist als weitgehend zweckmäßig zu beurteilen und bietet mehrere Wohn- und Nebenräume auf beiden Hauptgeschossen sowie 2 Bäder. Der Zugang erfolgt über ein innenliegendes Treppenhaus ohne Aufzug.

Die Grundrissgestaltung ist funktional, alle Aufenthaltsbereiche verfügen über Fenster mit insgesamt guter Belichtung. Die Geschosshöhen betragen ca. 2,4 m im EG und OG und etwa 2,1 m im Keller und Dachgeschoss. Im Obergeschoss wurde ein ursprünglich genehmigter Balkon zu einem geschlossenen Raum umgebaut, was baurechtlich jedoch rückgebaut werden muss. Dies hat zu einer einseitigen Absenkung dieses Gebäudeteils geführt.

Die bauliche Hülle besteht aus massivem Bimshohlblockstein (Außenwände) bzw. Hochlochziegel (Innenwände) und Stahlbeton-Fertigteildecken. Die Fassade ist verputzt, das Satteldach ist mit Frankfurter Pfannen eingedeckt und nur lückenhaft gedämmt. Die insgesamt vorhandenen Fenster (vorwiegend Kunststoff, teilweise Holz, 2-fach verglast aus den 1990er Jahren) sind größtenteils mit Rollläden ausgestattet. Die Beheizung erfolgt über eine Öl-Zentralheizung (defekt, Baujahr 1998), eine Wärmedämmung der Außenwände fehlt. Das Haus weist einen erheblichen Modernisierungs- und Instandsetzungsbedarf auf; insbesondere ist die Heizungsanlage durch Frostschäden nicht mehr funktionsfähig. Ferner bestehen zahlreiche Mängel an Böden, Decken, Türen, Fassade und Außenanlagen.

Nebengebäude, Garage (mit manuellem Tor, im Untergeschoss angeordnet), zwei kleinere Carports (teilweise defektes Dach), ein Schuppen und diverse Außenanlagen (Wildwuchs, Klettergerüst, Holzzaun, Hecken) ergänzen das Objekt. Ein PKW-Stellplatz ist vorhanden.

Grundstück

Das Grundstück umfasst gemäß Grundbuch 971 m², ist rechtwinklig zugeschnitten und eben. Es ist straßenseitig mit Hecken und Holzzaun eingefriedet und weist überwiegend Wildwuchs auf. Eine öffentliche Erschließung mit Strom, Wasser, Kanal und Telefon ist vorhanden. Das Grundstück liegt an einer wenig befahrenen innerörtlichen Wohnstraße und ist voll erschlossen. Es bestehen keine Hinweise auf Altlasten oder Schädigungen des Baugrunds.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Gebäude leerstehend und nicht vermietet. Es wurde nicht genutzt.

• Satteldach mit Frankfurter Pfannen, teilweise Dämmung mit ca. 14 cm Styropor

• Öl-Zentralheizung (Baujahr 1998, derzeit durch Frostschaden außer Betrieb)

• Warmwasser über zentrale Anlage

• Heizkörper im Haus, genaue Ausführung nicht genannt

• Elektroinstallation mit Sicherungsautomaten (Leitungsschutzschalter), FI-Schutzschalter, jedoch nicht zeitgemäßer Steckdosenumfang

• Bodenbeläge: Im EG Fliesen, Parkett, Teppich, Linoleum; im OG PVC, Teppich, Parkett; Bäder gefliest oder PVC

• Fenster: Überwiegend 2-fach-verglaste Kunststofffenster (1991-1998), vereinzelt Holzfenster (2-fach, 1991), mit manuellen Rollläden

• Sanitärausstattung: Je ein Bad pro Etage mit Fenster, Wanne, Dusche, WC und Waschbecken

Bogal, Rheinland-Pfalz, Rhein-Lahn-Kreis, ca. 821 Einwohner

Das Objekt befindet sich in der Ortsgemeinde Bogel, gelegen in einer ländlich geprägten, leicht hügeligen und waldreichen Mittelgebirgslandschaft des Rhein-Lahn-Kreises (Rheinland-Pfalz). Die nächste Kleinstadt mit Einkaufsmöglichkeiten und medizinischer Grundversorgung ist Nastätten, größere Städte wie Koblenz, Wiesbaden und Mainz sind per PKW in 35–60 Minuten erreichbar.

Mikrolage und Wohnlage

Die Bahnhofstraße ist eine wenig befahrene, gemeindeeigene Wohnstraße mit moderater Bebauungsdichte. Die Nachbarschaft besteht überwiegend aus Wohngebäuden verschiedener Baujahre sowie einigen kleineren Gewerbebetrieben entlang der Hauptstraße und der B 274. Negative Beeinträchtigungen durch Verkehr, Lärm oder Immissionen wurden nicht festgestellt.

In unmittelbarer Umgebung finden sich eine Bäckerei, kleinere Geschäfte sowie ein Kindergarten. Für größere Einkäufe, weiterführende Schulen und umfassendere ärztliche Versorgung müssen die Bewohner ins nahe Nastätten oder umliegende Orte ausweichen. Der ÖPNV ist durch Buslinien mit stündlicher Taktung nach Nastätten und St. Goarshausen gegeben, der nächste Bahnhof ist in St. Goarshausen.

Wohnlagebewertung: Die Lage gilt als ruhig, familiengeeignet, aber infrastrukturell eingeschränkt und vorwiegend für Personen geeignet, die Naturnähe schätzen und auf städtische Angebote verzichten können. Die Gesamtbewertung der Lage fällt (Makro- und Mikroebene, Smart-Data-Score E) als unterdurchschnittlich aus.