Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Einzelgarage und Gartengebäude

Verkehrswert: 174.500,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Einzelgarage und Gartengebäude.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 11.07.2025 vollständig von außen und innen besichtigt. Das Wohnhaus war möbliert; die Bewertung stützt sich zusätzlich auf Grundbuchauszug, Katasterunterlagen, Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Rechnungsunterlagen sowie behördliche Auskünfte.

Gebäude

Das freistehende, ausschließlich zu Wohnzwecken genutzte Einfamilienhaus wurde um 1860 errichtet. Es ist zweigeschossig, teilweise unterkellert und mit einem nicht ausgebauten Satteldach mit Zwerchdach versehen. Die Bruttogrundfläche beträgt ca. 410 m², die Wohnfläche ca. 144 m². Das Haus umfasst im Kellergeschoss einen Kellerraum, im Erdgeschoss Diele, WC, Vorratsraum, Arbeitszimmer, Wohnzimmer, Küche und Garderobe sowie im Obergeschoss Flur, Bad und drei Zimmer; das Dachgeschoss dient als Speicher. Der Grundriss ist zweckmäßig und großzügig, die Belichtung und Besonnung werden als gut beurteilt.

In den Jahren 1987 bis 1990 erfolgte eine Kernsanierung mit Erneuerung bzw. Überarbeitung von Dacheindeckung, Fenstern, Fensterbänken und Klappläden, Bad, Böden, Malerarbeiten, Geschosstreppe, Teilen der Elektro- und Abwasserinstallation, Fassade und Türen. 2006 wurde die Fassade renoviert, 2022 wurden Rinnen und Fallrohre repariert sowie die Kehle erneuert. Ein Energieausweis liegt vor; der Endenergiebedarf beträgt 894,06 kWh/(m²a), die Energieeffizienzklasse H.

Das Gebäude ist massiv aus Bruchsteinmauerwerk errichtet, teilweise unterkellert und nicht barrierefrei. Das Dachgeschoss erscheint grundsätzlich ausbaufähig, eine Baugenehmigung hierfür liegt jedoch nicht vor. Denkmalschutz besteht nicht. Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus leerstehend und ungenutzt. Der bauliche Zustand ist insgesamt noch gut, allerdings bestehen Feuchteschäden im Erdgeschoss an Außenwänden, teilweise Rissbildungen, Kleinreparaturbedarf sowie allgemeiner Renovierungs- und Unterhaltungsstau. Zudem weisen einzelne Dachstuhlbauteile Spuren von Holzschädlingen auf.

weitere Gebäude

Zur Ausstattung des Anwesens gehört eine Einzelgarage aus dem Baujahr 1989 in massiver Bauweise mit ca. 56 m² Bruttogrundfläche. Sie ist nicht unterkellert, verfügt über ein Stahlschwingtor mit elektrischem Antrieb, Nebeneingangstür, Strom- und Wasseranschluss sowie einen von außen über Leiter erreichbaren Speicher. In der Garage befindet sich zudem eine eigene Quelle mit Pumpe. Zum Wertermittlungs-Stichtag war sie ungenutzt.

Weiter vorhanden ist ein Gartengebäude/Lager, vermutlich eine ehemalige kleine Scheune mit Stall und Werkstatt, geschätzt aus etwa 1960, mit ca. 52 m² Bruttogrundfläche. Es besteht aus massivem Bruchstein- und Ziegelmauerwerk, teilweise mit Holzfachwerk, ist nicht unterkellert und mit Strom sowie im ehemaligen Stallbereich mit Wasser ausgestattet. Ergänzt wird das Nebengebäude durch einen einfachen Holzschuppen. Zum Wertermittlungs-Stichtag waren diese Gebäude ungenutzt.

• Dachform und Dachdeckung: Wohnhaus mit Sattel- bzw. Giebeldach und Zwerchdach, eingedeckt mit Betondachsteinen auf Schalung, ohne Dämmung; Garage mit Satteldach und Betondachsteinen; Gartengebäude/Lager mit Satteldach aus Holz und Betondachsteinen auf Schalung ohne Dämmung; Holzschuppen mit Pultdach und Betondachsteinen

• Heizung und Warmwasser: Wohnhaus mit 2 Einzelöfen mit Holzfeuerung und 2 Kachelöfen; Warmwasserversorgung über Elektroboiler

• Elektroinstallation: einfache Ausstattung, je Raum ein Lichtauslass und 2–3 Steckdosen, kein FI-Schutzschalter, Kippsicherungen und teilweise Drehsicherungen

• Fenster: überwiegend zweiflügelige Holzfenster mit Oberlichtern; im Erdgeschoss bis auf das WC-Fenster einfach verglast; Fensterläden aus Holz im Erdgeschoss; im Gartengebäude einfach verglaste Holzfenster

• Sanitärausstattung: separates WC im Erdgeschoss mit Stand-WC und Handwaschbecken; Bad im Obergeschoss mit eingebauter Wanne, eingebauter Dusche, Stand-WC und Waschbecken, Ausstattung überwiegend aus den 1980er Jahren

• Böden: Fliesen in Diele und Küche im Erdgeschoss sowie in WC und Bad; ansonsten Holzdielen; Garage mit Betonboden und Spaltplatten

Das Objekt liegt in Winnen mit 517 Einwohnern im Westerwaldkreis in Rheinland-Pfalz.

Es befindet sich im Ortskern in mittlerer Wohnlage an der Kirchstraße, einer Kreisstraße mit mäßigem Verkehr, die zugleich Anliegerstraße ist. Die Umgebungsbebauung ist überwiegend wohnbaulich geprägt und erfolgt in offener, zweigeschossiger Bauweise. Beeinträchtigungen bestehen in üblichem Maß durch Straßenverkehr.

Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, ärztliche Versorgung und weitere Einrichtungen des täglichen Bedarfs befinden sich überwiegend in Westerburg; Grund- und weitere Schulen sind zudem auch in umliegenden Orten erreichbar. Eine Bushaltestelle liegt in fußläufiger Entfernung, der Bahnhof Westerburg ist rund 5 km entfernt.

Das Grundstück ist 662 m² groß, annähernd trapezförmig zugeschnitten und von der Straße aus leicht ansteigend. Die Straßenfront beträgt ca. 27,5 m, die mittlere Tiefe ca. 24 m. Hof- und Wegeflächen sind mit Betonpflaster bzw. Betonplatten befestigt; der Gartenbereich ist überwiegend verwildert. Das Grundstück ist mit Jägerzaun und Holzpalisaden eingefriedet.