Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Garage

Verkehrswert: 98.900,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein einseitig angebautes, zweigeschossiges Einfamilienwohnhaus mit Einliegerwohnung, nicht ausgebautem Satteldach sowie angebauter Einzelgarage.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 29.12.2025 lediglich von außen besichtigt; eine Innenbesichtigung war nicht möglich. Das Objekt wurde daher hinsichtlich Raumaufteilung, Flächen, Teilen der Ausstattung und Nutzung ergänzend auf Grundlage von Bauakten, Grundrissen und sonstigen Unterlagen bewertet.

Gebäude

Das Wohnhaus ist ein einseitig angebautes, ausschließlich zu Wohnzwecken genutztes Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung in Massivbauweise. Es wurde 1969 errichtet, ist zweigeschossig, nicht unterkellert und mit einem nicht ausgebauten Satteldach ausgestattet. Aufgrund der Hanglage liegen das Erdgeschoss sowie die im Gebäude befindliche Garage teilweise im Erdreich. Eine Aufstockung über der Garage ist, soweit bekannt, 1992 erfolgt. Die Wohnfläche beträgt insgesamt rund 164 m², die Bruttogrundfläche des Wohnhauses rund 380 m².

Nach den vorliegenden Grundrissen befindet sich im Erdgeschoss ein Keller- und Heizungsraum sowie eine Wohnung mit Diele, Bad/WC, Küche, Schlafzimmer und Wohnzimmer. Das Obergeschoss umfasst eine weitere Wohnung mit Diele, Schlafzimmer, Vorraum zum WC, separatem WC, Bad, Küche mit Terrassenzugang, offenem Wohn- und Essbereich, Kinderzimmer sowie einen Wohnraum über der Garage mit Zugang zum Balkon. Die Grundrissgestaltung wird als zweckmäßig und für das Baujahr typisch beschrieben.

Die Außenwände bestehen aus einschaligem Mauerwerk ohne zusätzliche Wärmedämmung; wesentliche Modernisierungen sind nicht bekannt. Lediglich das Bad/WC im Erdgeschoss soll um etwa 2010 leicht modernisiert worden sein. Belichtung und Besonnung sind nach äußerem Eindruck und Planunterlagen durchschnittlich. Der bauliche Zustand ist soweit äußerlich erkennbar durchschnittlich. Sichtbar sind Feuchtigkeitsschäden und Putzabplatzungen im Sockelbereich, überarbeitungsbedürftige Holzverkleidungen im Bereich der Aufstockung und des Balkons sowie fehlende Bretter an der Holzverschalung im Dachbereich über dem Balkon. Das Gebäude ist nicht denkmalgeschützt.

weitere Gebäude

Zur Liegenschaft gehört eine seitlich angebaute massive Garage mit Flachdach, Baujahr soweit bekannt 1987, mit einer Bruttogrundfläche von rund 45 m². Sie verfügt über ein Rolltor und ein zweiflügeliges Holztor und bot nach den Angaben beim Ortstermin Platz für zwei Stellplätze; genutzt wurde sie bisher als Garage sowie als Lager-/Heizungsraum.

Ein Teil des Garagendachs wurde nachträglich als überdachte, mit Holz verschlossene Terrasse des Obergeschosses genutzt. Für diesen Bereich lag kein gesonderter Wertansatz vor. An der Garage wurden äußerlich Putzschäden festgestellt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Erdgeschoss nach Grundbuchlage mit einem Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht belastet; das Obergeschoss war soweit bekannt vermietet.

• Dachform und Dachdeckung: Satteldach mit zimmermannsmäßiger Holzkonstruktion, Pfetten aus Holz, Eindeckung mit Dachziegeln; soweit bekannt keine oder keine zeitgemäße Dachdämmung; Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech

• Heizung & Warmwasser: Zentralheizung als Pumpenheizung mit flüssigen Brennstoffen (Öl), soweit bekannt älteres Baujahr; zusätzlicher Kaminanschluss; Warmwasserversorgung soweit bekannt zentral über die Heizung

• Elektroinstallation: soweit bekannt einfache, technisch überalterte Ausstattung; je Raum ein bis zwei Lichtauslässe und zwei bis drei Steckdosen; einfache Beleuchtungskörper, einfache Fernmelde- und informationstechnische Anlagen, Türöffner, Starkstromanschluss

• Fenster: überwiegend Kunststofffenster mit Isolierverglasung; im Treppenraum auch Glasbausteine; Kunststoffrollläden; äußere Fensterbänke aus Metall

• Sanitärausstattung: im Erdgeschoss Bad/WC soweit bekannt vor etwa 15 Jahren modernisiert, mit durchschnittlicher Ausstattung; im Obergeschoss separates WC mit Waschbecken sowie Bad mit Dusche, Badewanne, WC und Waschbecken, dort soweit bekannt überalterte und nicht mehr zeitgemäße Ausstattung; Fensterlüftung in den Sanitärräumen gemäß Grundrissen

• Böden: gemäß Baubeschreibung schwimmender Estrich; teilweise Mosaikparkett und PVC, insbesondere in den Wohnbereichen nach Bauzeitstandard

Das Objekt liegt in Lemberg, Ortsteil Glashütte, mit rund 3.496 Einwohnern im Landkreis Südwestpfalz in Rheinland-Pfalz.

Die Mikrolage befindet sich am Ortsrand in Waldrandnähe innerhalb eines überwiegend wohnbaulich geprägten Umfelds mit aufgelockerter ein- bis zweigeschossiger Bebauung. Das Grundstück liegt an einer Wohnsammelstraße in einer 30er-Zone mit mäßigem, überwiegend durch Anwohner verursachtem Verkehr. Wesentliche Beeinträchtigungen waren beim Ortstermin nicht erkennbar.

Kindergarten und Grundschule liegen in einiger Entfernung, Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs, Ärzte, Apotheke, Postfiliale sowie verschiedene Dienstleistungs- und Handwerksangebote sind in Lemberg teilweise vorhanden. Weiterführende Schulen, Fachärzte, Krankenhaus, umfangreichere Dienstleistungen und Bahnanschluss befinden sich vor allem in Pirmasens. Eine Bushaltestelle ist fußläufig erreichbar.

Das Grundstück umfasst 316 m² und hat eine annähernd dreieckige, regelmäßige Form mit etwa 25 m Straßenfront und rund 13 m mittlerer Tiefe. Das Gelände steigt entlang der Straße leicht und Richtung Waldrand weiter an; der Garten ist nach Norden ausgerichtet. Vorhanden sind Hausanschlüsse, eine befestigte Stellplatzfläche vor der Garage sowie ein einfacher Gartenbereich; der rückwärtige Grundstücksteil war nicht einsehbar.