Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Doppelgarage

Verkehrswert: 957.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und Doppelgarage.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 21.03.2025 vollständig von innen und außen besichtigt. Die Bewertung basiert auf Ortsbesichtigung sowie Auswertung vorliegender Unterlagen (Bauakte, Grundbuchauszug, Bauplan etc.).

Gebäude

Das Einfamilienhaus wurde 1987 errichtet. Es ist eingeschossig, voll unterkellert und verfügt über ein nicht ausbaufähiges Dachgeschoss. Die Bauweise ist massiv mit Streifenfundamenten. Das Haus umfasst ca. 200 m² Wohnfläche und ist entsprechend der Wohnflächenberechnung großzügig zugeschnitten:

• Im Kellergeschoss befindet sich eine Einliegerwohnung mit eigenem Bad, Schlafzimmer, Wohn-/Kochbereich sowie umfangreichem Keller, Technikraum, Sauna und weiteren Kellerräumen.

• Das Erdgeschoss besteht aus Diele/Garderobe, Gäste-WC, offenem Wohn-/Ess- und Kochbereich (umgebaut mit integriertem Kamin), Kinderzimmer, Schlafzimmer und Bad.

Die Grundrisse im EG sind offen und großzügig, im Keller zweckmäßig. Die Gebäudebelichtung und Besonnung wird als gut beurteilt.

Die Fassade ist teilweise verputzt, teilweise verklinkert, insgesamt gepflegter Gesamteindruck. Modernisierungen wurden in Teilbereichen durchgeführt: Heizung (2015), Bäder, Innenausbau und offene Grundrissgestaltung. Der Allgemeinzustand ist gut, einzelne kleinere Mängel (bspw. schwergängiges Fenster, Rohbau im Keller, beschädigte Zarge) wurden dokumentiert.

Weitere Gebäude

Die Doppelgarage wurde ebenfalls 1987 in Massivbauweise errichtet. Sie ist eingeschossig, nicht unterkellert, mit Flachdach. Die Garage verfügt über zwei elektrische Tore. Es sind Feuchtigkeitsschäden (Decke, Wände, Boden) und Schimmelbefall vorhanden, wahrscheinlich infolge mangelhafter Abdichtung. Der bauliche Zustand der Garage wird als befriedigend beurteilt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt.

• Dachform: Walmdach (Haus), Flachdach (Garage)

• Dachdeckung: Betondachstein (Haus)

• Heizung: Gas-Zentralheizung (2015), Flachheizkörper mit Thermostatventilen, zusätzlicher Kaminanschluss

• Warmwasser: Zentral über Heizung

• Elektroinstallation: Gute Ausstattung, je Raum mehrere Steckdosen, Türöffner, Zählerschrank, Kippsicherungen

• Böden: Holzdielen, Fliesen, teilweise hochwertige Beläge

• Fenster: Holz mit Isolierverglasung, zum Teil große Schiebeelemente, Rollläden aus Kunststoff (teilweise elektrisch), Sicherheitsgitter im Keller

• Sanitärausstattung: Bäder mit bodengleichen Duschen, wandhängendem WC, Handwaschbecken, hochwertiger Ausstattung; Gäste-WCs in EG und KG

• Sonstige Ausstattung: offene Kaminecke, Sauna, Klimaanlage (Wohnzimmer)

• Garage: elektrische Tore

Ortslage:
Bad Dürkheim, ca. 18.500 Einwohner, Landkreis Bad Dürkheim, Rheinland-Pfalz.

Mikrolage / Wohnlage:
Das Objekt befindet sich in einem reinen Wohngebiet mit überwiegend freistehenden Ein- und Zweifamilienhäusern. Die Zufahrt erfolgt über eine ausgebaute, verkehrsberuhigte Wohnstraße mit beidseitigen Gehwegen und Parkstreifen. Keine Grenzbebauung. Es bestehen keine nachteiligen Emissionen. Die Nachbarschaft gilt als gepflegt und ruhig.

Infrastruktur:
Schulen, Kindergärten, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten sind in angemessener Nähe. Anbindung an Bus und Bahn ist im Ort vorhanden, größere Bahnhöfe in ca. 2–3 km Entfernung, ebenso Anbindung an größere Verkehrswege. Die Lage ist insgesamt als gut und familienfreundlich zu beurteilen.

Grundstück:
Das Grundstück ist 966 m² groß, nahezu rechteckig und liegt in starker Hanglage, von der Straße ansteigend mit Garten in Nordausrichtung. Die Straßenfront beträgt ca. 22 m, mittlere Tiefe ca. 20 m. Die Einfriedung besteht aus Mauer, Hecken und Maschendrahtzaun. Der Garten ist überwiegend als Ziergarten mit Terrassen, Hofbefestigung, Stützmauern und Nebengebäuden angelegt.