Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Doppelgarage

Verkehrswert: 302.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein mit einem teilunterkellerten, zweigeschossigen Einfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und rückwärtigem Anbau sowie einer freistehenden Doppelgarage bebautes Grundstück.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 22.01.2026 vollständig besichtigt; die Doppelgarage konnte nur von außen in Augenschein genommen werden. Die Bewertung stützt sich auf die Ortsbesichtigung, die Liegenschaftskarte, bemaßte Grundrisse, Wohn- und Nutzflächenberechnungen sowie weitere beschaffte Unterlagen.

Gebäude

Das Einfamilienhaus ist ein rechtsseitig angebautes Wohnhaus in Massivbauweise mit vermutlich um 1850 liegendem Ursprungsbaujahr. Es ist zweigeschossig, teilunterkellert mit Gewölbekeller und verfügt über ein zu Wohnzwecken ausgebautes Dachgeschoss. Hinzu kommt ein nicht unterkellerter, zweigeschossiger rückwärtiger Anbau aus etwa 1960 mit Flachdach. Die Wohnfläche beträgt rund 203 m², die Bruttogrundfläche rund 358 m².

Im Bestand wurden nur teilweise Modernisierungen vorgenommen: um 1990 erfolgten teils Erneuerungen von Fußbodenbelägen sowie der Ausbau des Dachgeschosses einschließlich Bad, um 2000 die Erneuerung des Bades im Untergeschoss. 2017 wurden Fenster, Hauseingangstür und die rückwärtige Tür zum Garten erneuert; zusätzlich erfolgten kleinere Innenausbau- sowie Malerarbeiten. Wesentliche, die Restnutzungsdauer deutlich verlängernde Maßnahmen wurden darüber hinaus nicht ausgeführt.

Die Raumaufteilung umfasst

• im Kellergeschoss zwei Lagerräume,

• im Untergeschoss Bad,

• Hauswirtschaftsraum sowie Heizungsraum mit Öllager,

• im Erdgeschoss Flur, Treppenhaus, drei Zimmer und ein Durchgangszimmer,

• im Obergeschoss Treppenhaus, Flur, Küche, Wohn-Esszimmer, Schlafzimmer, Wintergarten und Balkon sowie

• im Dachgeschoss Flur, zwei Schlafzimmer, Bad und Speicher.

Der Grundriss ist insgesamt großzügig, jedoch in Teilen durch Durchgangszimmer und die gewachsene Bestandsstruktur nicht zeitgemäß. Belichtung und Besonnung sind durch die vorhandenen Fensteranlagen sowie die rückseitigen Gauben grundsätzlich ordentlich.

Der bauliche Zustand ist durchschnittlich, zugleich besteht ein erheblicher Unterhaltungs- und Modernisierungsrückstand. Festgestellt wurden unter anderem aufsteigende Feuchtigkeit im Untergeschoss, ein Wasserschaden im Mauerwerk des Erdgeschosses, Putzrisse an der Fassade, eine überalterte und teils laienhaft ausgeführte Elektroinstallation ohne zeitgemäße Absicherung, fehlende Schalter und Steckdosen, teils abgängiger bzw. nicht fertiggestellter Innenausbau, schadhafte Fußböden, nicht fertiggestellte Fußbodenheizung sowie abgängiger Deckenputz im Anbau, vermutlich infolge einer schadhaften Balkonabdichtung.

weitere Gebäude

Die freistehende Doppelgarage liegt am westlichen Grundstücksrand. Sie ist eingeschossig, nicht unterkellert und in Massivbauweise mit Flachdach errichtet; das Baujahr ist unbekannt. Vorhanden sind zwei Stahlschwingtore sowie rückseitig zwei Stahlfenster mit Einfachverglasung zur Belichtung. Ein Strom- oder Wasseranschluss ist nicht bekannt. Augenscheinlich wurden keine wesentlichen Schäden festgestellt, der bauliche Zustand wurde jedoch als unterdurchschnittlich eingestuft.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Garage zusammen mit dem Wohnhaus genutzt; Mietverhältnisse bestanden nach den Angaben im Ortstermin nicht.

• Dachform und Dachdeckung: Satteldach mit rückseitigen Gauben; Anbau und Garage mit Flachdach; Hauptdach mit Dachziegeldeckung, Garagendach Bitumen mit Bekiesung

• Heizung und Warmwasser: Ölzentralheizung Baujahr 2006 mit PVC-Tanks; Wärmeabgabe teils über Heizkörper, teils über Fußbodenheizung; Warmwasseraufbereitung über die Heizungsanlage

• Elektroinstallation: Unterputzinstallation teils erneuert; je Raum etwa 2 bis 3 Steckdosen und 1 bis 2 Lichtauslässe; teils laienhafte Ausführung; Sicherungskasten ohne zeitgemäße Absicherung

• Fenster: Kunststofffenster mit 3-fach-Isolierverglasung aus 2017; Rollläden aus Kunststoff, teils elektrisch betrieben; Hauseingangstür aus Kunststoff von 2017 mit zeitgemäßem Wärme- und Einbruchschutz

• Sanitärausstattung: Bad im Untergeschoss mit Eckbadewanne, WC, Bidet und Waschbecken in guter, neuerer Qualität; WC im Hauswirtschaftsraum in nicht mehr zeitgemäßer Qualität; Bad im Dachgeschoss mit Wanne, WC und Waschbecken älteren Baujahrs

Das Objekt liegt in Wasserliesch mit rund 2.220 Einwohnern im Landkreis Trier-Saarburg in Rheinland-Pfalz.

Es befindet sich am nordwestlichen Ortsrand in einfacher Wohnlage. Die Nachbarschaft ist überwiegend durch Ein- und Zweifamilienhäuser geprägt. Das Grundstück liegt an einer innerörtlichen Straße; als wertbeeinflussende Lageeinflüsse wurden Straßenverkehrsimmissionen der rückwärtig verlaufenden B 419 sowie Hochwassergefahr genannt.

Grundschule und Kindergarten befinden sich in etwa 500 m Entfernung, der Bahnhof in etwa 400 m. Einkaufsmöglichkeiten, Apotheken, Ärzte und weiterführende Schulen sind im nahegelegenen Konz vorhanden; Trier ist ebenfalls in kurzer Distanz erreichbar.

Das Grundstück ist 677 m² groß, von der Straße aus leicht abfallend und unregelmäßig zugeschnitten, mit einseitiger Grenzbebauung. Die Straßenfront beträgt ca. 16,4 m, die maximale Tiefe ca. 38,6 m. Straßenseitig bestehen betonsteinbefestigte Hauszuwegung, Garagenzufahrt und Stellplätze sowie ein mit Mauer eingefriedeter Vorgarten; rückwärtig ist eine Grünfläche mit Strauchbestand vorhanden. Die Außenanlagen wirken insgesamt vernachlässigt und ungepflegt.