Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit abrissreifer Scheune/Stall

Verkehrswert: 130.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Grundstück bebaut mit einem Einfamilienhaus sowie einem abrissreifen Nebengebäude (ehemalige Scheune/Stall).

Besichtigung

Das Objekt wurde am 22.07.2025 innen und außen besichtigt. Die meisten Bereiche konnten begutachtet werden, mit Ausnahme der Zwischendecke und des Dachbodens des Nebengebäudes. Die Bewertung basiert auf eigenen Erhebungen, Bauzeichnungen und zur Verfügung gestellten Unterlagen.

Gebäude

Das Einfamilienhaus ist ein eingeschossiges, unterkellertes Wohnhaus mit ausgebautem Dachgeschoss. Es wurde ca. 1925 erbaut und verfügt über eine Wohnfläche von ca. 188 m². Die Bruttogrundfläche beträgt etwa 427 m². An das Wohnhaus angebaut ist ein ehemaliges landwirtschaftliches Nebengebäude (Scheune/Stall, ca. 211 m² BGF), das als abbruchreif und statisch einsturzgefährdet einzustufen ist.

Der Keller umfasst zwei Kellerräume (ein Raum ist über das Nebengebäude erreichbar), einen Treppenabgang sowie einen Gewölbekeller. Im Erdgeschoss liegen Flur, WC, Hauswirtschaftsraum, Wohn- und Essbereich, Küche und Diele. Das Dachgeschoss bietet drei Zimmer, einen Flur sowie ein Bad. Der Dachspitzbereich ist lediglich eine reine Nutzfläche, teilausgebaut und nicht als Wohnraum genehmigt.

Die Bauweise ist überwiegend massiv und teilweise in Fachwerk ausgeführt. Die Fassade zeigt erneuerungsbedürftigen Zustand mit ausbrechenden Fugen und fehlendem Spritzschutz. Geschossdecken sind als Holzbalkendecken oder massiv ausgeführt. Die Dachkonstruktion ist ein Holzdach mit Krüppelwalmdach und Dachgaube; Dacheindeckung mit Dachsteinen, Dachrinnen und Fallrohre aus Zinkblech. Teilweise wurden einzelne Modernisierungen (z. B. Dacherneuerung etwa 2015) ausgeführt, insgesamt befindet sich das Gebäude in schlechtem Zustand mit erheblichem Renovierungsstau.

Der Grundriss ist individuell, mit unterschiedlich hohen Zimmern und schiefen Wänden/Decken. Die Belichtung und Besonnung werden als gut bis ausreichend beschrieben.

Weitere Gebäude

Das an das Wohnhaus angebaute Nebengebäude (ehemalige Scheune/Stall) ist ca. 15,99 x 13,32 m groß und weist statische Mängel, undichtes Dach, defektes Dachentwässerungssystem sowie erheblichen Instandhaltungs- und Modernisierungsbedarf auf. Die Statik gilt als einsturzgefährdet. Die Instandhaltung der nördlichen Giebelwand ist aufgrund einer bestehenden Baulast verpflichtend.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt und nicht vermietet. Eine Vermietung ist aufgrund des Zustands insbesondere des Nebengebäudes nicht marktgängig.

• Dachform: Krüppelwalmdach mit straßenseitiger Gaube, Eindeckung mit Dachsteinen

• Heizung/Warmwasser: Keine Zentralheizung; Kachelofen und Pelletofen im Wohnzimmer; teilw. Nachtstromspeicherheizung (nicht funktionsfähig); elektrische Wandheizplatten (nicht fest verbaut); Warmwasser über Elektro-Boiler

• Elektroinstallation: Einfache, technisch überalterte Ausstattung; teilw. auf Putz; pro Raum ein bis zwei Lichtauslässe und Steckdosen; einfache Klingelanlage; Starkstromanschluss im UG

• Böden: Laminat, Fliesen, teilw. rissig und handwerklich mangelhaft verlegt

• Fenster: Einfach- und Kunststofffenster (ca. 1998–2000), teilweise Einfachverglasung

• Sanitärausstattung: Einfaches WC mit Handwaschbecken (EG), Bad im DG mit Wanne, Dusche, WC und Handwaschbecken, weiße Sanitärobjekte, kein zweiter Rettungsweg; Entlüftung über Fenster

Blaufelden (ca. 5.300 Einwohner), Landkreis Schwäbisch Hall, Baden-Württemberg

Das Objekt liegt nahe der Stadtmitte an einer stark befahrenen Straße (Kaiserstraße), in einem Bereich mit überwiegend ein- bis fünfgeschossiger Wohn- und Gewerbebebauung. Die Wohnlage ist als mittlere Lage einzustufen. Es bestehen Beeinträchtigungen durch Verkehrslärm. Die Nachbarschaft ist gemischt genutzt, offene Bauweise, das Wohnhaus ist grenznah bebaut aber keine Grenzbebauung. Das Grundstück ist unregelmäßig geformt, nahezu eben und im Hinterbereich mit Nordwestausrichtung. Hof und Zufahrt sind geschottert und teils eingefriedet.

Infrastruktur: Geschäfte des täglichen Bedarfs, Kindergarten, Schulen, Ärzte, Bushaltestelle und Bahnhof sind fußläufig oder im Umkreis von ca. 1 km erreichbar. Die Stadtverwaltung befindet sich im Ort. Es fehlt an ausreichend öffentlichen Parkplätzen.

Schulen, Kindergärten, Ärzte und Nahversorgung sind im Ort in erreichbarer Nähe vorhanden. Die Anbindung an die B 290 sowie die Autobahn A6 (Kirchberg/Jagst) ist gegeben, ebenso ein Bahnhof direkt im Ort.

Das Grundstück ist fast eben, ohne nennenswerte Topografie, mit geschottertem Hof und einzelner Einfriedung (Zaun). Ein ausgeprägter Garten oder besonderer Bewuchs wird nicht beschrieben.