Zwangsversteigerung Ein-/Zweifamilienhaus mit Garage

Verkehrswert: 170.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um zwei baulich miteinander verbundene Einfamilienhäuser mit Garage und Holzschuppen.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 30.01.2026 von innen und außen besichtigt; zugleich wurde ein Aufmaß durchgeführt. Die Beschreibung und Bewertung stützen sich zusätzlich auf Katasterunterlagen, Grundbuchauszug, Auskünfte zu Baulasten sowie teils nur eingeschränkt belastbare Planunterlagen.

Gebäude

Das Hauptobjekt besteht aus zwei miteinander verbundenen, ein- und zweigeschossigen Wohngebäuden in Massivbauweise mit Unterkellerung, ausgebauten Dachgeschossen und gemeinsamer Wohnnutzung. Der westliche Gebäudeteil stammt ca. aus dem Jahr 1946, der östliche aus ca. 1966. Beide Gebäudeteile verfügen über steile Satteldächer mit Ziegeleindeckung und jeweils zwei Schleppgauben. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 142 m², davon ca. 94 m² im westlichen und ca. 48 m² im östlichen Gebäudeteil.

Im Erdgeschoss befinden sich Eingangsflur, zwei Bäder, drei Wohn- bzw. Schlafräume und Treppenbereiche. Im Obergeschoss liegen Küche, Balkon, Esszimmer, Wohnzimmer, Schlafzimmer, Abstellkammern sowie Flur- und Treppenhausbereiche. Im Dachgeschoss des westlichen Gebäudeteils sind drei Wohnräume angeordnet, darunter ein gefangener Raum. Die Kellergeschosse umfassen Flure, Treppenhäuser, Kellerräume sowie im östlichen Teil Waschküche und Heizungsraum.

Die Grundrissgestaltung ist stark verschachtelt und entspricht nur eingeschränkt heutigen Wohnanforderungen; es bestehen kleine und teils gefangene Räume. Belichtung, Besonnung und Querlüftung wurden als normal beurteilt. Der bauliche Zustand ist überwiegend ordentlich, jedoch im älteren Teil deutlich überaltert. In den letzten Jahren wurden nur Teilmodernisierungen vorgenommen, insbesondere ein Bad erneuert und Teile des Innenausbaus modernisiert. An Kelleraußenwänden bestehen leichte Feuchtigkeitserscheinungen mit Putzabplatzungen; im Dachgeschoss sind in zwei Räumen Wandbeläge zu erneuern und ein älterer Wandschlitz zu schließen.

weitere Gebäude

Zur Bebauung gehört eine Einzelgarage in Massivbauweise mit flach geneigtem Dach, bituminöser Dacheindeckung, verputzten Außenwänden und Stahlschwingtor. Das Baujahr ist nicht bekannt; für die Bewertung wurde hilfsweise 1979 angesetzt. Vor der Garage befindet sich ein Kfz-Stellplatz.

Weiter vorhanden sind ein Holzschuppen sowie ein Verbindungsbau zwischen Wohngebäude und Garage. Diese Nebenanlagen wurden wertmäßig als eigenständige Bestandteile berücksichtigt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war der neuere Gebäudeteil eigengenutzt; die Wohnräume wurden bewohnt. Eine Nutzung als klassisches Zweifamilienhaus erscheint aufgrund der internen Gebäudestruktur nur eingeschränkt realisierbar.

• Dachform und Dachdeckung: steile Satteldächer mit Ziegeleindeckung, ziegelfarben; zwei Schleppgauben je Gebäudeteil, Gauben mit kleinformatigen Faserzementplatten bekleidet; Garagendach flach geneigt mit Bitumenmaterial; Dachentwässerung über halbrunde Rinnen und Fallrohre aus Zinkblech und Kunststoff

• Heizung und Warmwasser: Öl-Niedertemperaturheizung Baujahr 1998; Kunststoff-Öltankanlage mit 5 x 1.000 l; Wärmeübertragung über ältere Stahlröhrenheizkörper und Plattenheizkörper mit Thermostaten; Warmwasserversorgung über die Heizungsanlage

• Elektroinstallation: mehrheitlich zweipolige Elektroinstallation; im bewohnten Wohnbereich vermutlich erneuerte Unterverteilung; teils ältere Aufputzinstallationen

• Fenster: ältere doppelt verglaste Kunststofffenster, im östlichen Gebäudeteil mit Unterputzrollläden; ältere Dachflächenfenster; ältere Kunststofffenster in den Gauben; im Keller teilweise ältere Holzfenster, Glasbausteine und Stahlkellerfenster

• Sanitärausstattung: ein modernisiertes Bad mit WC, Waschbecken und bodengleicher Dusche, weiße Wandfliesen mit Bordüre, anthrazitfarbene Bodenfliesen, weiße Sanitärobjekte; ein nicht modernisiertes Bad mit WC, Waschbecken und Wanne, rosa gemusterte Wandfliesen, farbige Bodenfliesen, grüne Sanitärobjekte

Das Objekt liegt in Wabern, Ortsteil Uttershausen, mit ca. 620 Einwohnern; die Gemeinde Wabern hat insgesamt ca. 7.400 Einwohner. Es befindet sich im Schwalm-Eder-Kreis im Bundesland Hessen.

Die Mikrolage ist als sehr einfach eingestuft. Die Umgebungsbebauung besteht überwiegend aus Ein- und Zweifamilienhäusern mit wohnbaulicher Nutzung. Das Grundstück liegt an einer Anliegerstraße mit wenig Verkehr. Das Gebiet ist als Heilquellenschutzgebiet der Zone 1 ausgewiesen, ohne dass daraus laut Gutachten ein werterheblicher Einfluss abgeleitet wurde.

Geschäfte des täglichen Bedarfs sind ab etwa 3 km, Kindertagesstätten und Schulen ab etwa 2 km, Ärzte und Apotheken ab etwa 2,5 km erreichbar. Eine Bushaltestelle befindet sich in ca. 200 m Entfernung, der Bahnhof in Wabern in etwa 3,5 km Entfernung.

Das Grundstück ist 772 m² groß, mit etwa 16 m Straßenfront und rund 52 m mittlerer Tiefe. Es fällt erheblich von Nordwesten nach Südosten ab. Der Zuschnitt ist lageüblich. Vorhanden sind gepflasterte Flächen vor der Garage und zum Hauseingang, Einfriedungen aus Beton- und Metallzäunen mit geklinkerten Pfosten sowie ein Vorgarten und rückwärtiger Garten mit Rasen, Büschen und einzelnen Bäumen. Planungsrechtlich ist die Fläche als Wohnbaufläche dargestellt; mangels Bebauungsplan beurteilen sich Vorhaben nach § 34 BauGB.