Zwangsversteigerung ehemals Wohn- und Geschäftshaus

Verkehrswert: 300.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein leerstehendes, gemischt nutzbares, nicht unterkellertes freistehendes Gebäude mit Garage.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 05.05.2025 im Rahmen einer Ortsbesichtigung bewertet. Die Bewertung basiert auf den vorliegenden Unterlagen, Bauakten, Bauzeichnungen und einer Inaugenscheinnahme vor Ort. Eine Besichtigung der gesamten Innen- und Außensituation, einschließlich der Haustechnik und Außenanlagen, erfolgte, ohne Funktionsprüfungen an technischen Einbauten vorzunehmen.

Gebäude

Das Gebäude wurde ursprünglich etwa 1989 in massiver Bauweise errichtet und 1996 aufgestockt. Es ist nicht unterkellert und besteht aus Erdgeschoss, Obergeschoss sowie teilweise ausgebautem Dachgeschoss. Es handelt sich um ein freistehendes, ehemals gemischt genutztes Objekt, das ursprünglich teilweise gewerblich (Friseurladen, Lagerfläche) und teilweise zu Wohnzwecken genutzt wurde. Die Gewerbeflächen sollen künftig für Wohnzwecke umgenutzt werden.

Die Aufteilung erlaubt perspektivisch bis zu drei Wohneinheiten auf rund 220 m² Wohnfläche. Dem Gebäude ist ein Brandereignis im Jahr 2000 im Bereich der ehemaligen Lagerfläche vorausgegangen, dessen Auswirkungen (z. B. erneuerte Balken) teilweise weiterhin sichtbar sind, ohne dass gravierende strukturelle Schäden feststellbar waren. Insgesamt befindet sich das Haus sowohl energetisch als auch bautechnisch in einem älteren Zustand, Sanierungsbedarf besteht u. a. bei der Heizung (Baujahr 1991, Öl-Zentralheizung), bei Teilen der Fenster, im Innenausbau, in der Fassade sowie im Bereich der Außenanlagen und bei Feuchtigkeitsschäden in Teilbereichen. Die Grundrissgestaltung ist als zweckmäßig zu bewerten, die Belichtung und Besonnung ist gut bis normal.

Die rechtliche Nutzung erfolgt nach § 34 BauGB als Innenbereich. Für die Umnutzung der Gewerbeflächen zu Wohnzwecken und für die konkret bestehende Garage wird eine nachträgliche Genehmigungsfähigkeit seitens der Baubehörde angenommen, deren schriftliche Bestätigung empfohlen wird.

Weitere Gebäude

Auf dem Grundstück steht eine massiv errichtete Garage mit einer tatsächlichen Länge von etwa 12 Metern. Die Garage gliedert sich in einen vorderen Bereich für einen PKW sowie einen hinteren, als Lager- oder Abstellfläche genutzten Bereich. Es liegen keine vollständigen Genehmigungsunterlagen zur Garage vor. Es wird von einer nachträglichen Genehmigungsfähigkeit ausgegangen. Die Zufahrt und die Flächen vor der Garage sind befestigt und bieten zusätzliche Stellplätze.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das gesamte Objekt sowie die Garage leerstehend. Eine Nutzung zu Wohnzwecken wird angenommen, eine gewerbliche Nutzung war nicht vorhanden.

• Dachformen: Satteldach und Walmdach, Vorbau mit Flachdach

• Dacheindeckungen: Betondachsteine, Vorbau mit Schweißbahn

• Dachentwässerung: Rinnen und Fallrohre aus Zinkblech

• Heizung: Öl-Zentralheizung, Baujahr 1991, Kunststofftank; erneuerungsbedürftig

• Warmwasser: Teilweise zentral über Heizung, teilweise dezentral über Durchlauferhitzer

• Heizkörper: Universalheizkörper mit Thermostatventilen

• Elektroinstallation: Stromanschluss über Dachständer

• Sanitärausstattung: Insgesamt drei Bäder, je Wohneinheit ein Bad mit Dusche, teils mit Badewanne, Waschbecken und WC, jeweils normale Qualität, weiße Sanitärkeramik

Meudt-Eisen (Eisen), Verbandsgemeinde Wallmerod, Landkreis Westerwaldkreis, Rheinland-Pfalz, ca. 1.900 Einwohner (Ortsteil Eisen ca. 250 Einwohner)

Das Objekt befindet sich in Ortsrandlage im Ortsteil Eisen. Die Mikrolage ist von Wohnbebauung und Außenbereichsflächen geprägt. Die Umgebung besteht überwiegend aus Einfamilien- und Doppelhäusern. Das Grundstück liegt an einer voll ausgebauten, asphaltierten Ortsdurchgangsstraße mit mäßiger Verkehrsbelastung. Gehwege und Straßenbeleuchtung sind vorhanden. Es bestehen keine Beeinträchtigungen durch Immissionen, Altlasten oder Naturschutzgebiete.

Schuleinrichtungen (Kindergarten, Grundschule) und Ärzte sowie ein Lebensmittelgeschäft sind im Hauptort Meudt vorhanden; weiterführende Schulen und größere Einkaufsmöglichkeiten finden sich in umliegenden Orten wie Wallmerod, Montabaur und Limburg. Die nächste Bushaltestelle liegt direkt am Objekt, zum Bahnhof Steinefrenz sind es ca. 9 km, zum ICE-Bahnhof Montabaur etwa 10 km.

Das Grundstück ist rechteckig und hat eine Größe von ca. 2.000 m². Die Höhenlage ist normal und entspricht der umliegenden Straßenhöhe. Die Einfriedung ist vollständig, die Zufahrten und zahlreiche Stellplätze sind befestigt. Der Gartenbereich ist ortsüblich angelegt und teilweise vernachlässigt. Das Grundstück ist voll erschlossen.