Zwangsversteigerung Dreifamilienhaus mit Garage

Verkehrswert: 124.000,00 €
Zusatz: Überfahrtsrecht, Serv. B. I S. 171

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein sanierungsbedürftiges Dreifamilienhaus mit Garage und Keller auf großem Grundstück. Ein Überfahrtsrecht ist vermerkt.

Besichtigung:

Das Objekt wurde an mehreren Terminen vollständig außen und innen besichtigt. Das Objekt wurde zuletzt am Wertermittlungsstichtag erneut begutachtet; die Bewertung stützt sich zudem auf Grundbuchauszug, Bauzeichnungen, Flächenberechnungen und behördliche Auskünfte.

Gebäude

Es handelt sich um ein freistehendes, teilunterkellertes Dreifamilienwohnhaus in Hanglage aus dem Baujahr 1962 mit ausgebautem Dachgeschoss und Anbau. Ursprünglich wurde das Gebäude als Wohnhaus mit Ökonomieteil und Garage errichtet; 1968 erfolgte der Einbau einer Ölfeuerung mit unterirdischer Öllagerung, 1972 der Ausbau eines Heuraums, 1977 ein Garagenanbau und 2017 Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen. Die Wohnfläche beträgt rund 300 m², die Bruttogrundfläche rund 560 m².

Die Raumaufteilung umfasst

• im Untergeschoss eine Wohnung im Ursprungszustand mit Wohnzimmer, Küche, Schlafzimmer, Bad und Abstellflächen.

• Im Obergeschoss befindet sich eine teilweise ausgebaute Wohnung mit Wohnzimmer, Küche, Esszimmer, Schlafzimmer, zwei Bädern und separatem WC.

• Das Dachgeschoss wurde teilweise zu einer Loftwohnung mit Koch-, Wohn- und Schlafbereich, Bad und WC ausgebaut.

Die Grundrissgestaltung ist wohnwirtschaftlich ausgerichtet; Belichtung und Besonnung werden als gut bis ausreichend beschrieben.

Das Gebäude ist in Massivbauweise errichtet, mit Streifenfundamenten, Wänden aus Stampfbeton, Hochlochziegeln, Bimshohlblock sowie teilweise ausgemauertem Holzfachwerk. Die Decken bestehen über dem Untergeschoss aus einer Fertigbalkendecke, darüber teilweise als Holzbalkendecke; die innere Erschließung erfolgt über eine Betontreppe sowie Holztreppen. Das Dach ist als Satteldach mit Tonziegeleindeckung ausgeführt.

Der bauliche Zustand ist schlecht. Bereits vor dem späteren Wasserschaden bestanden im Untergeschoss Feuchtigkeitsschäden und Schimmel, während Ober- und Dachgeschoss nur teilweise fertiggestellt waren. Nach einem Wasserschaden aus dem Dachgeschoss traten massive Schäden an Böden, Decken und Wänden in allen Geschossen sowie großflächige Schimmelbildungen auf. Die Immobilie ist aktuell nicht bewohnbar und muss grundlegend saniert werden.

Zum Anwesen gehört ein Anbau mit Doppelgarage und Lagerflächen im Untergeschoss, Terrasse mit überdachtem Untersitz sowie ausgebautem Kinderspielzimmer im Erdgeschoss und Dachboden im Obergeschoss. Der Anbau war augenscheinlich nicht unmittelbar vom Wasserschaden des Wohnhauses betroffen, weist jedoch erhebliche altersbedingte Substanzschäden an Mauerwerk und Beton auf; im Kinderspielzimmer wurde Schimmelgeruch festgestellt.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt leerstehend; aufgrund der vorhandenen erheblichen Schäden war das Wohnhaus nicht bewohnbar.

• Dachform und Dachdeckung: Satteldach, Holzdachkonstruktion ohne Aufbauten, Eindeckung mit Tonziegeln

• Heizung & Warmwasser: elektronisch gesteuerte Zentralheizung auf Ölbasis, Baujahr unbekannt; Warmwasserversorgung überwiegend zentral über die Heizung; Wärmeabgabe über Heizkörper ist nicht näher beschrieben

• Elektroinstallation: einfache Ausstattung; überwiegend veraltete Elektroinstallationen, in Teilen des Erd- und Obergeschosses erneuert, Qualität nicht abschließend beurteilbar

• Fenster: große Teile der Fenster wurden vor rund 5 Jahren erneuert; ausgenommen sind Teile der Fenster im Untergeschoss sowie im Anbau

• Sanitär: Untergeschoss mit Bad, Toilette, Duschwanne und Waschtisch; Obergeschoss mit WC, einem Bad mit Anschlüssen für Dusche und Waschbecken sowie einem weiteren Bad mit Doppelwaschtisch und Anschlüssen; Dachgeschoss mit WC und Bad mit Dusche und Waschtisch; Bäder teilweise modernisiert

Das Objekt liegt in Baiersbronn im Ortsteil Baiersbronn, einer Gemeinde mit 15.118 Einwohnern im Landkreis Freudenstadt in Baden-Württemberg.

Die Mikrolage befindet sich im Außenbereich mit landwirtschaftlicher und wohnbaulicher Umgebung. Das Grundstück ist von der Straße aus nur eingeschränkt sichtbar, liegt an einer Anliegerstraße mit privater Zufahrt und mäßigem Verkehr. Wahrnehmbare Immissionen oder sonstige Beeinträchtigungen wurden beim Ortstermin nicht festgestellt. Die Aussichtslage wird insgesamt als gut beurteilt.

Kindergärten, Grundschulen und weiterführende Schulen befinden sich im Gemeindegebiet in wenigen Kilometern Entfernung. Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs, Ärzte, Apotheke sowie weitere infrastrukturelle Angebote sind im Hauptort vorhanden. Eine Bushaltestelle ist fußläufig erreichbar; zudem bestehen Bahnanschlüsse im Gemeindegebiet.

Das Grundstück ist 6.065 m² groß, unregelmäßig geschnitten und weist starke Niveauunterschiede auf; es steigt von der Straße aus an. Es ist durch Hecken eingefriedet und mit Wohnhaus, Anbau, Schuppen, Stellplatzflächen sowie einer großen Restfläche versehen. Das Wohnhaus steht im Außenbereich ohne rechtskräftigen Bebauungsplan; Vorhaben sind daher nach § 35 BauGB zu beurteilen.

Volksbank in der Region eG