Zwangsversteigerung Doppelhaushälfte mit Einliegerwohnung

Verkehrswert: 495.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Doppelhaushälfte als Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung im Dachgeschoss sowie drei offene Stellplätze.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 10.10.2025 nur von außen besichtigt; uneingeschränkt einsehbar waren im Wesentlichen Süd- und Ostseite, die Nordseite war kaum zugänglich. Das Objekt konnte innen nicht besichtigt werden, sodass die Bewertung und Beschreibung teilweise auf Bauakte, Plänen, Flächenberechnungen, Energieausweis und weiteren Unterlagen basiert.

Gebäude

Die Doppelhaushälfte wurde 1990 als Einfamilienhaus in Massivbauweise errichtet und nach Aktenlage 1993/1994 im Dachgeschoss um eine Einliegerwohnung ergänzt. Es handelt sich um ein voll unterkellertes Wohnhaus mit Erdgeschoss, Obergeschoss und ausgebautem Dachgeschoss. Die Wohnfläche beträgt insgesamt 220,46 m².

Nach den vorliegenden Grundrissen bildet das Erd- und Obergeschoss die Hauptwohnung.

• Im Erdgeschoss befinden sich die typischen Wohn- und Aufenthaltsräume

• im Obergeschoss sind vorwiegend Schlaf- und Sanitärräume angeordnet.

• Im Dachgeschoss ist eine abgeschlossene Einliegerwohnung mit Wohn-, Schlaf- und Nebenräumen vorgesehen.

• Im Kellergeschoss sind Flur, Waschraum, Öllager, Heizungsraum sowie weitere Keller- und Lagerräume vorhanden.

Der Grundriss ist für die Hauptwohnung familiengerecht angelegt, die Einliegerwohnung ermöglicht eine zusätzliche, abgrenzbare Nutzung. Durch die Aufteilung über mehrere Ebenen besteht eine klare funktionale Trennung der Wohnbereiche. Belichtung und Besonnung erscheinen nach äußerem Eindruck und aufgrund der Fensteranordnung grundsätzlich üblich. Eine verlässliche Beurteilung der Innenraumqualitäten war mangels Innenbesichtigung nicht möglich.

Der bauliche Zustand war nur eingeschränkt beurteilbar. Von außen zeigten sich alters- und witterungsbedingte Gebrauchsspuren, darunter leichte Verfärbungen im Fassaden- und Sockelbereich, leichte Risse im Putz im Hofbereich und an der Trennmauer sowie Verfärbungen und Feuchtigkeitsspuren an der äußeren Kellertreppe. Erhebliche äußere Bauschäden wurden nicht festgestellt.

Auf dem Grundstück befinden sich drei offene Stellplätze.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag wurde die Hauptwohnung eigengenutzt, während davon auszugehen ist, dass die Wohnung im Dachgeschoss vermietet war, ohne dass hierzu belastbare Vertragsunterlagen vorlagen.

• Dachform: Satteldach mit 30° Dachneigung

• Dachdeckung: Betondachziegel in rotbrauner Farbgebung

• Heizung und Warmwasser: zentrale Öl-Heizungsanlage, Wärmeerzeuger Baujahr 1990, Warmwasserbereitung über die Heizungsanlage

• Fenster: Kunststofffenster mit weißen Rahmen, baujahrtypisch wohl zweifach isolierverglast, teilweise mit außenliegenden Rollläden

• Sanitär: im Erdgeschoss separates WC mit Waschbecken; im Obergeschoss Bad mit Dusche, Badewanne, WC und zwei Waschbecken; im Dachgeschoss weiteres Bad mit Dusche, WC und Waschbecken

Das Objekt liegt in Bietigheim mit 6.621 Einwohnern im Landkreis Rastatt in Baden-Württemberg.

Es befindet sich in einem südwestlichen Siedlungsbereich in einer ruhigen Anliegerstraße ohne Durchgangsverkehr. Die Umgebung ist überwiegend wohngeprägt und von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie kleineren Mehrfamilienhäusern der 1980er- und 1990er-Jahre geprägt. Das Wohnumfeld gilt als gepflegt, familienorientiert und weitgehend frei von nennenswerten Störfaktoren.

Kindergarten, schulische Angebote, ärztliche Grundversorgung und das Ortszentrum sind in kurzer Distanz erreichbar. Eine Bushaltestelle liegt in fußläufiger Entfernung, ebenso besteht Anschluss an den öffentlichen Nahverkehr über den Bahnhof im Ort mit Stadtbahn-/S-Bahn-Verbindungen; die Einbindung in das regionale Straßennetz ist gut.

Das Grundstück ist 290 m² groß, annähernd rechteckig zugeschnitten und eben. Es ist direkt über die Straße erschlossen, vollständig innerhalb der Grenzen bebaut und weist keine erkennbaren topografischen Einschränkungen auf.